物業管理公司將部分專業服務項目工作委托專業分包商運行管理之后，能夠對物業管理的全局工作投入更多的精力，充分發揮其協調者的作用，更有效的進行資源整合。在委托 — 代理關系模型中，物業管理公司扮演委托人的角色，各專業服務分包商扮演代理人的角色，由于各專業服務分包公司往往存在著技術壟斷，使其掌握了物業管理公司無法掌握的信息，屬于知情者，而物業管理公司則屬于不知情者，這樣，在經營管理過程中就存在著信息不對稱。目前，物業管理的技能培訓主要集中于物業管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓。關于淺談物業管理中專業服務分包的管理風險的法律問題，大律網小編為大家整理了建筑工程律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

摘要：在物業管理行業中，專業服務分包管理是一種常見的管理模式，但是這種模式在具體實施過程中，也存在著一定的管理風險。作者全面分析了其中的風險之后，就如何避免這種風險提出了一些建設性的意見。

一、物業分包管理存在風險

在物業管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業管理公司往往會將部分服務管理項目分包給專業公司進行相對獨立的運做，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業的外墻清洗等。

這種管理模式之所以被物業管理公司廣為接受，主要是由于以下三種原因，首先，各專業服務項目的分包公司具有特種行業操作資質；其次，各專業的服務分包公司具有專業的技術優勢。再次，各專業的服務分包公司對特定項目服務管理已形成規模效應，能以相對較低成本完成服務項目。

物業管理公司在物業管理的整個過程中主要扮演著在相應檔次的各種類型物業項目中篩選優秀的專業分包公司，同時協調、整合資源的角色。目前，物業管理公司因為種種原因往往不具備如消防、配電等專業操作資質，同時在這些工作的技術、運行成本方面也不具備優勢。這就給專業的分包公司帶來了很大的市場空間，使其專業有了充分發揮的機會。

物業管理公司將部分專業服務項目工作委托專業分包商運行管理之后，能夠對物業管理的全局工作投入更多的精力，充分發揮其協調者的作用，更有效的進行資源整合。

然而，從信息經濟學的角度出發，這種管理模式的建立使物業管理過程中物業管理公司與各類型專業分包公司出現了信息不對稱，使物業管理公司在經營管理中存在著一定的管理風險。

二、信息不對稱造就管理風險

如何理解這種管理風險呢？我們可以利用信息經濟學當中的委托 — 代理模型進行簡單的分析。物業管理公司將部分管理項目委托各類型專業服務公司進行管理，便建立起了委托 — 代理關系。在委托 — 代理關系模型中，物業管理公司扮演委托人的角色，各專業服務分包商扮演代理人的角色，由于各專業服務分包公司往往存在著技術壟斷，使其掌握了物業管理公司無法掌握的信息，屬于知情者，而物業管理公司則屬于不知情者，這樣，在經營管理過程中就存在著信息不對稱。

這種信息不對稱主要體現在如下幾個方面：

1. 存在著專業資質技術壟斷。

由于這些專業技術維護的行業準入的資格獲取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統建設方承擔，在行業資質以及專業技術方面存在著技術壟斷。物業管理公司在技術監管方面比較吃力，往往會出現甲、乙雙方的角色不明確的局面，物業管理公司不能很好的發揮其總體協調、監督管理的權利。

2. 維護成本透明度較低。

由于各專業資質技術的壟斷性，致使技術提供方的數量比較有限，價格競爭在市場上并不激烈，維護成本的透明度也就相應比較低，使得物業管理公司在選擇專業分包單位時，價格選擇余地不大。這種情況的出現，使物業管理公司無形中加大了管理成本升高的風險，進而導致服務成本增加。這種專項服務費用的不透明與社會所要求物業管理公司提供的物業管理收費透明化將形成一定的反差，物業管理公司作為物業服務費用的直接收取方，將會受到業主以及社會各界的誤解，這也是一些媒體“妖魔化”物業行業的部分原因。

三、回避物業管理風險的幾點建議

如何避免物業管理行業中的這種管理風險，筆者認為關鍵是能夠解決如下幾個問題：

1. 加強物業管理公司的專業技能培訓。

目前，物業管理的技能培訓主要集中于物業管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓。而涉及到其他行業如消防檢測、配電管理、電梯保養等專業的技術管理培訓往往不被大多物業管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施。從這方面考慮，物業管理公司應鼓勵管理人員參加這些行業的技術培訓，有條件的可考慮將管理人員送到相關技術部門進行委培。[page]

2. 加強行業間的協作。

物業管理行業是多種業態的綜合體，它在社會分工中雖然扮演協調者的角色，但是這種協調權利的實施往往會受到來自相關行業制度的制約，使協調工作不能很順暢的進行，反而多數時間處于非常被動的狀態。

物業管理行業與相關行業如供電部門、供暖部門、消防管理部門等行業的規范互通與統一是非常必要的。行業間的協作加強了，信息進行必要的互通與共享，可以提高各行業的職業規范度，同時，也可以加強物業管理的協調有效性。

3. 建議專業技術行業主管部門規范政府指導價。

價格的規范是行業規范的基礎，對于物業管理中的技術專業收費標準進行規范是非常必要的。政府指導價的實施有利于物業管理公司明確所承擔的設備維護費用，有標準可依，科學的將專業設備維護費用計算到物業管理費用當中，做到收入支出透明合理。

細化社會分工是生產關系的發展規律，隨著社會現代化程度的提高與經濟的高速發展，社會分工專業化水平將不斷提高。物業管理公司委托專業公司承擔相關業務的管理模式是物業管理的發展趨勢。為了能更好的順應社會生產力與生產關系的發展規律，物業管理公司應該清醒的認識到目前這種管理模式當中存在的問題，即專業服務分包的管理風險仍然存在。科學有效的將這種管理風險降到最低，是物業管理從業者要認真研究的課題之一，筆者僅從物業管理者的角度對物業分包管理中的風險問題進行了簡單的分析，希望能夠對物業管理企業在處理與專業分包方的關系中起到一些借鑒意義。

參考文獻：

1. 季如進，《物業管理》，首都經濟貿易大學出版社

2. 王立久，《物業管理學》，北京大學出版社

3. 梁柱，《 國物業管理理論探索與實踐》，中國經濟出版社