如何訂立有效地行紀合同

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如何訂立有效地行紀合同
法律咨詢:
xx公司是經營房地產咨詢和物業管理的企業法人。2000年2月29日,該公司與房地產公司簽訂了一份銷售房產協議,約定:"房地產公司委托xx公司安排出售位于小區住宅樓的物業;如成功出售物業,房地產公司愿意支付相當于物業出售價的2%作為代理傭金;xx公司所代理售樓價格應與房地產公司所售同型號樓房售價一致。若房地產公司實行售樓優惠或調整價格,應及時通知xx公司"。
同年6月28日,趙xx決定購買小區房屋,向xx公司支付定金150元,xx公司為趙xx開具的收據上面載有"小區8號樓東單元三樓西戶定金"字樣。次日,xx公司又為趙xx開具一張10000元的收據,但收款事由一欄中只注明了"定金"二字。兩份收據上均加蓋有xx公司的印章。因小區8號樓東單元3樓西戶房被房地產公司賣出,趙xx以**公司為被告提起訴訟。
律師回答:
xx公司完全具備行紀人的法律特征,在本案中是行紀人而不是房地產公司的代理人,應受其與趙xx達成的口頭協議的約束,承擔行紀責任而非代理責任。
相關法律知識:
代理是指代理人在代理權限內以被代理人的名義為一定行為,行為產生的法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。行紀則是行紀人(受托人)以自己的名義為委托人進行約定的交易活動,而行為后果由行紀人自行承受的法律制度。
行紀行為涉及三方主體:行紀人(受托人)、委托人、第三人,存在兩層法律關系:其一是行紀人與第三人之間的買賣合同關系。行紀人是買賣合同的一方當事人,不論行紀人是否告知第三人自己的代理人身份,或者第三人是否知道委托人的姓名,都不影響行紀人以自己的名義參與的買賣關系的法律效力。其二是行紀人與委托人之間的委托合同關系,主要明確行紀人與委托人之間的權利義務,確保行紀人為委托人的利益活動。至于委托人與第三人之間,雙方不具有直接的法律關系,委托人無權對行紀人與第三人之間的買賣關系提出自己的異議。
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