無力償還債務,怎么辦?“以房抵債”可否?

導讀:
民間借貸糾紛占到法院受理案件中較高比例,社會經濟的發展加速了資金的流動,生產生活所需的融資也從單一的銀行轉向民間,小額信貸公司以及衍生出的個人放貸平臺也是層出不窮。
民間借貸無力償還,以房抵債是否合法?
民間借貸糾紛占到法院受理案件中較高比例,社會經濟的發展加速了資金的流動,生產生活所需的融資也從單一的銀行轉向民間,小額信貸公司以及衍生出的個人放貸平臺也是層出不窮。但相比與正規金融機構的放貸審批流程,民間借貸的審核流程往往流于形式,即使是不動產抵押也僅憑一紙協議,少有去房管部門辦理抵押登記的,權利和義務完全靠一紙協議約束,且有時資金出借方不僅約定高額的利息還會要求借款方在債務到期不能還款情形下需以房抵債。
直接以不動產償還金錢債務的約定是否合法呢?
我們首先知道不動產權屬依登記確定權屬,并具有公示對抗效力。也就是說房屋所有權變更要看房產證,不是依約定就能轉讓的,房屋過戶有其必經的程序,換言之,如果借方和貸方就房屋購買簽訂了正式的購房協議,并以借款抵作部分房款。且按照國家相關規定履行了繳納稅費義務可以實現正常過戶,債權人可以實現債權,債務人也清償了債務。
但關鍵是單憑以房抵債協議想直接變更房屋所有權人或者起訴要求獲得房屋所有權,是難以實現的,法院一般也僅會審理與債權債務有關的事項,針對房屋所有權的確權和變更一般難以審理。《民間借貸規定》第二十四條明確規定了“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的,人民法院應當準許。”
所以債權人如果想實現自己的債權,應當將借貸協議和房產抵押協議分開簽署,單獨實現權利。而不能將債務人的房屋作為直接消滅債權的籌碼。依據我國相關法律的規定,民間借貸直接約定以房屋抵債的,抵押合同是無效的,債務到期不還債的,出借人可向法院起訴要求拍賣抵押房屋。
【法律鏈條】
《中華人民共和國民法典》
第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的,其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。
《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》
第二十四條 當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的,人民法院應當準許。
按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或者補償。
欠別人錢到期還不了,能用房子抵債嗎?
隨著經濟生活的快速發展,社會上的融資需求越來越多,以房產抵償債務也愈發成為一種普遍現象。然而,當債務人不能按時還款,出借人能否以房產抵債的形式直接取得房屋所有權?
【案情簡介】2019年3月,青山公司與綠水建總簽訂《建設工程施工合同》,約定原告承建某大廈項目的土建、安裝工程,合同簽訂后,綠水建總進場施工完畢,并于2019年底工程竣工驗收合格后,青山公司將工程投入使用,但并未支付工程價款。2020年5月,青山公司(甲方)與綠水建總某分公司第二工程處(乙方)簽訂《房屋抵頂工程款協議書》一份,同意以該樓盤某層房屋抵頂工程款八百萬余元,但至今未辦理房屋過戶手續。因青山公司一直未能支付工程款,綠水建總將其訴至法院。(根據最高院判決書(2016)最高法民終484號案例改編)
上述情況涉及到一個名詞
“以物抵債”
什么是以物抵債?簡單來說就是當債務人無法清償與債權人之間的金錢債務的時候,雙方可以約定用實物資產來抵償原來的金錢債務,使債務人的債務得到清償。
那么這樣的以物抵債協議在法律上如何處理?
01.要看雙方作出的實物抵償債務約定的時間
如果是在債務期限屆滿前,債權人和債務人就約定“債務人到期不能還款話,房子歸債權人所有”,那么這樣的約定在法律上屬于流押條款,流押條款中,抵押協議有效,債權人可就抵押財產優先受償,但債權人主張物的所有權的,人民法院不予支持。
本案中,綠水建總施工完畢,青山公司將工程投入使用后與綠水建總簽訂《房屋抵頂工程款協議書》,該協議屬于以物抵債協議,應當被認定有效。
《民法典》第四百零一條規定:抵押權人在債務履行期限屆滿前,與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的,只能依法就抵押財產優先受償。
02.要看用于抵償債務的物是否已經交付
債務履行期限屆滿后,債務人和債權人約定以房子抵償債務的,以物抵債協議有效。如果房子已經交付給債權人,債務人反悔的,人民法院不支持債務人的主張。如果房屋尚未交付債權人,債權人請求交付的,要看以物抵債協議是否存在當事人惡意串通逃避債務的問題,如果不存在以上情況,而且沒有其他合同無效的事由,人民法院應予支持。
本案中,青山公司與綠水建總《房屋抵頂工程款協議書》有效,如果青山公司已向綠水建總交付房屋,“以物抵債”成立,假設《協議書》不存在雙方惡意串通逃避債務的問題,綠水建總訴請辦理房屋過戶,取得房屋所有權,人民法院應當支持。
《九民紀要》第44條【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形,避免虛假訴訟的發生。經審查,不存在以上情況,且無其他無效事由的,人民法院依法予以支持。
03.筆者認為,還應該考慮用于抵債的實物價值是否與之前的債務價值是相等的
如果債務人欠債權人100萬元的債務,用一套房子抵消是否公平合理呢,應該看這套房子值多少錢。如果這個房產價值100萬,那么債務人和債權人的債權債務對等,如果房子價值300萬,是否明顯對債務人不公?債務人的利益會因此受到損害,不利于民法公平原則的實現。
所以,如果欠債到期不能償還,想用房子抵債,那么就要在債務履行期限屆滿后做出約定,若是滿足以上條件,而且已經將房子交付給對方,卻又再反悔的話,人民法院就不會支持了。




