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無力償還債務,怎么辦?“以房抵債”可否?

陳明月律師2023.05.1658人閱讀
導讀:

民間借貸糾紛占到法院受理案件中較高比例,社會經濟的發展加速了資金的流動,生產生活所需的融資也從單一的銀行轉向民間,小額信貸公司以及衍生出的個人放貸平臺也是層出不窮。

民間借貸無力償還,以房抵債是否合法?

民間借貸糾紛占到法院受理案件中較高比例,社會經濟的發展加速了資金的流動,生產生活所需的融資也從單一的銀行轉向民間,小額信貸公司以及衍生出的個人放貸平臺也是層出不窮。但相比與正規金融機構的放貸審批流程,民間借貸的審核流程往往流于形式,即使是不動產抵押也僅憑一紙協議,少有去房管部門辦理抵押登記的,權利和義務完全靠一紙協議約束,且有時資金出借方不僅約定高額的利息還會要求借款方在債務到期不能還款情形下需以房抵債。

直接以不動產償還金錢債務的約定是否合法呢?

我們首先知道不動產權屬依登記確定權屬,并具有公示對抗效力。也就是說房屋所有權變更要看房產證,不是依約定就能轉讓的,房屋過戶有其必經的程序,換言之,如果借方和貸方就房屋購買簽訂了正式的購房協議,并以借款抵作部分房款。且按照國家相關規定履行了繳納稅費義務可以實現正常過戶,債權人可以實現債權,債務人也清償了債務。

但關鍵是單憑以房抵債協議想直接變更房屋所有權人或者起訴要求獲得房屋所有權,是難以實現的,法院一般也僅會審理與債權債務有關的事項,針對房屋所有權的確權和變更一般難以審理。《民間借貸規定》第二十四條明確規定了“當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的,人民法院應當準許。”

所以債權人如果想實現自己的債權,應當將借貸協議和房產抵押協議分開簽署,單獨實現權利。而不能將債務人的房屋作為直接消滅債權的籌碼。依據我國相關法律的規定,民間借貸直接約定以房屋抵債的,抵押合同是無效的,債務到期不還債的,出借人可向法院起訴要求拍賣抵押房屋。

【法律鏈條】

《中華人民共和國民法典》

第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的,其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》

第二十四條 當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的,人民法院應當準許。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或者補償。

 

欠別人錢到期還不了,能用房子抵債嗎?

隨著經濟生活的快速發展,社會上的融資需求越來越多,以房產抵償債務也愈發成為一種普遍現象。然而,當債務人不能按時還款,出借人能否以房產抵債的形式直接取得房屋所有權?

【案情簡介】2019年3月,青山公司與綠水建總簽訂《建設工程施工合同》,約定原告承建某大廈項目的土建、安裝工程,合同簽訂后,綠水建總進場施工完畢,并于2019年底工程竣工驗收合格后,青山公司將工程投入使用,但并未支付工程價款。2020年5月,青山公司(甲方)與綠水建總某分公司第二工程處(乙方)簽訂《房屋抵頂工程款協議書》一份,同意以該樓盤某層房屋抵頂工程款八百萬余元,但至今未辦理房屋過戶手續。因青山公司一直未能支付工程款,綠水建總將其訴至法院。(根據最高院判決書(2016)最高法民終484號案例改編)

上述情況涉及到一個名詞

“以物抵債”

什么是以物抵債?簡單來說就是當債務人無法清償與債權人之間的金錢債務的時候,雙方可以約定用實物資產來抵償原來的金錢債務,使債務人的債務得到清償。

那么這樣的以物抵債協議在法律上如何處理?

01.要看雙方作出的實物抵償債務約定的時間

如果是在債務期限屆滿前,債權人和債務人就約定“債務人到期不能還款話,房子歸債權人所有”,那么這樣的約定在法律上屬于流押條款,流押條款中,抵押協議有效,債權人可就抵押財產優先受償,但債權人主張物的所有權的,人民法院不予支持。

本案中,綠水建總施工完畢,青山公司將工程投入使用后與綠水建總簽訂《房屋抵頂工程款協議書》,該協議屬于以物抵債協議,應當被認定有效。

《民法典》第四百零一條規定:抵押權人在債務履行期限屆滿前,與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的,只能依法就抵押財產優先受償。

02.要看用于抵償債務的物是否已經交付

債務履行期限屆滿后,債務人和債權人約定以房子抵償債務的,以物抵債協議有效。如果房子已經交付給債權人,債務人反悔的,人民法院不支持債務人的主張。如果房屋尚未交付債權人,債權人請求交付的,要看以物抵債協議是否存在當事人惡意串通逃避債務的問題,如果不存在以上情況,而且沒有其他合同無效的事由,人民法院應予支持。

本案中,青山公司與綠水建總《房屋抵頂工程款協議書》有效,如果青山公司已向綠水建總交付房屋,“以物抵債”成立,假設《協議書》不存在雙方惡意串通逃避債務的問題,綠水建總訴請辦理房屋過戶,取得房屋所有權,人民法院應當支持。

《九民紀要》第44條【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形,避免虛假訴訟的發生。經審查,不存在以上情況,且無其他無效事由的,人民法院依法予以支持。

03.筆者認為,還應該考慮用于抵債的實物價值是否與之前的債務價值是相等的

如果債務人欠債權人100萬元的債務,用一套房子抵消是否公平合理呢,應該看這套房子值多少錢。如果這個房產價值100萬,那么債務人和債權人的債權債務對等,如果房子價值300萬,是否明顯對債務人不公?債務人的利益會因此受到損害,不利于民法公平原則的實現。

所以,如果欠債到期不能償還,想用房子抵債,那么就要在債務履行期限屆滿后做出約定,若是滿足以上條件,而且已經將房子交付給對方,卻又再反悔的話,人民法院就不會支持了。

 

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    內容:如果債務屬于刑事債務,比如犯罪所得、法院判決、裁定的債務等,如果債務人無力償還債務,可能會面臨刑事處罰,但是,如果債務屬于刑事債務,比如詐騙、侵占等犯罪所得,或者涉及到法院判決、裁定的債務,無力償還債務可能會導致坐牢,此后,王某一直沒有償還債務王某的行為是否構成犯罪,需要根據具體情況進行分析,綜上所述,無力償還債務并不一定會坐牢,但如果債務涉及到刑事犯罪,或者債務人有能力償還債務但故意不償還,那么可能會面臨刑事處罰。

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    內容:債務是企業和個人在發展過程中經常面對的問題之一,好的資金周轉能力和風險控制能力可以有效避免債務問題的出現,但是有時候因為眾多原因,債務人變成了無力償還情況,給債權人造成了損失,如果債務人照單全收無力償還,債權人也可能面臨一定的風險和損失,而債務協商和重組則是雙方尋求解決問題的一種妥協方式,綜上所述,在企業和個人債務問題出現無法償還的情況下,債權人需要尋求協商和法律途徑,以確保自己的權益受到保障,這種方式下,保證人同意承擔債務人的債務,從而保護債權人的權益,可降低對無力償還債務可能產生的風險和損失。

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  • 欠款10萬無力償還坐牢抵債可以嗎

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    欠款10萬無力償還坐牢抵債可以嗎

    內容:欠款10萬無力償還坐牢抵債可以嗎如在借款時并不是以非法占有為目的的,則屬于民事糾紛,涉及不到刑事責任問題。暫時無力償還的,經債權人同意或者人民法院裁決,可以由債務人分期償還。有能力償還拒不償還的,由人民法院判決強制償還。由此可見,債務人必須償還債務是肯定的。根據《民事訴訟法司法解釋》相關規定,經過財產調查未發現可供執行的財產,在申請執行人簽字確認或者執行法院組成合議庭審查核實并經院長批準后,可以裁定終結本次執行程序。依照前款規定終結執行后,申請執行人發現被執行人有可供執行財產的,可以再次申請執行。再次申請不受申請執行時效期限的限制。那么欠款10萬無力償還坐牢抵債可以嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    如何證明無力償還債務以及無力償還時怎么處理

    內容:如果證明無力償還債務可以出示銀行存款、寫一份無力償還債務的律師證明,并且做公證等等。而《民法通則》對此也僅作了上述原則性規定。實踐中,債務人無力償還又有兩種不同的情況:第一:是暫時無力償還如屬于這種情況,可按照上述《民法通則》的有關規定,由債務人分期償還。一方拒絕履行的,對方當事人可以向人民法院申請執行,也可以由審判員移送執行員執行。暫時無力償還的,經債權人同意或者人民法院裁決,可以由債務人分期償還。有能力償還拒不償還的,由人民法院判決強制償還。那么如何證明無力償還債務以及無力償還時怎么處理。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    吳夢云

    債務人無力償還債務怎么辦

    內容:債務人無力償還債務怎么辦債務人無力償還債務的處理方式具體如下1、可以申請調解盡量減少還款的數額。那么債務人無力償還債務怎么辦。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    吳夢云律師
    2022.02.101077人收看
  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 如何證明無力償還債務?

    翁玉素律師

    北京市元甲律師事務所

    翁玉素

    如何證明無力償還債務?

    內容:下面為大家詳細介紹:如何證明無力償還債務?可以出示銀行存款、寫一份無力償還債務的律師證明,并且做公證等等。只不過說,因為債務人暫時不具有償還欠債的能力,那么在經過債權人的同意或者由人民法院依法裁決之后,其實可以允許債務人分期償還這筆債務。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實現,還可以使債務人積極改善企業的經營管理,改變無力償還債務的被動局面。如果債務人因產品嚴重積壓沒有資金償還債務時,還可以經過雙方協商采取以產品抵債的辦法來解決。通過仲裁機關調解雙方達成協議后,協議即具有法律效力,雙方必須認真遵守。那么如何證明無力償還債務?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
    2022.02.09954人收看
  • 周春花律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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陳明月律師

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