民間借貸無力償還，以房抵債是否合法？

民間借貸糾紛占到法院受理案件中較高比例，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加速了資金的流動，生產(chǎn)生活所需的融資也從單一的銀行轉(zhuǎn)向民間，小額信貸公司以及衍生出的個人放貸平臺也是層出不窮。但相比與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的放貸審批流程，民間借貸的審核流程往往流于形式，即使是不動產(chǎn)抵押也僅憑一紙協(xié)議，少有去房管部門辦理抵押登記的，權(quán)利和義務(wù)完全靠一紙協(xié)議約束，且有時資金出借方不僅約定高額的利息還會要求借款方在債務(wù)到期不能還款情形下需以房抵債。

直接以不動產(chǎn)償還金錢債務(wù)的約定是否合法呢？

我們首先知道不動產(chǎn)權(quán)屬依登記確定權(quán)屬，并具有公示對抗效力。也就是說房屋所有權(quán)變更要看房產(chǎn)證，不是依約定就能轉(zhuǎn)讓的，房屋過戶有其必經(jīng)的程序，換言之，如果借方和貸方就房屋購買簽訂了正式的購房協(xié)議，并以借款抵作部分房款。且按照國家相關(guān)規(guī)定履行了繳納稅費(fèi)義務(wù)可以實(shí)現(xiàn)正常過戶，債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，債務(wù)人也清償了債務(wù)。

但關(guān)鍵是單憑以房抵債協(xié)議想直接變更房屋所有權(quán)人或者起訴要求獲得房屋所有權(quán)，是難以實(shí)現(xiàn)的，法院一般也僅會審理與債權(quán)債務(wù)有關(guān)的事項，針對房屋所有權(quán)的確權(quán)和變更一般難以審理。《民間借貸規(guī)定》第二十四條明確規(guī)定了“當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。”

所以債權(quán)人如果想實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，應(yīng)當(dāng)將借貸協(xié)議和房產(chǎn)抵押協(xié)議分開簽署，單獨(dú)實(shí)現(xiàn)權(quán)利。而不能將債務(wù)人的房屋作為直接消滅債權(quán)的籌碼。依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，民間借貸直接約定以房屋抵債的，抵押合同是無效的，債務(wù)到期不還債的，出借人可向法院起訴要求拍賣抵押房屋。

【法律鏈條】

《中華人民共和國民法典》

第四百一十條 【抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)】債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第二十四條 當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。當(dāng)事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

欠別人錢到期還不了，能用房子抵債嗎？

隨著經(jīng)濟(jì)生活的快速發(fā)展，社會上的融資需求越來越多，以房產(chǎn)抵償債務(wù)也愈發(fā)成為一種普遍現(xiàn)象。然而，當(dāng)債務(wù)人不能按時還款，出借人能否以房產(chǎn)抵債的形式直接取得房屋所有權(quán)？

【案情簡介】2019年3月，青山公司與綠水建總簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定原告承建某大廈項目的土建、安裝工程，合同簽訂后，綠水建總進(jìn)場施工完畢，并于2019年底工程竣工驗收合格后，青山公司將工程投入使用，但并未支付工程價款。2020年5月，青山公司（甲方）與綠水建總某分公司第二工程處（乙方）簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議書》一份，同意以該樓盤某層房屋抵頂工程款八百萬余元,但至今未辦理房屋過戶手續(xù)。因青山公司一直未能支付工程款，綠水建總將其訴至法院。（根據(jù)最高院判決書（2016）最高法民終484號案例改編）

上述情況涉及到一個名詞

“以物抵債”

什么是以物抵債？簡單來說就是當(dāng)債務(wù)人無法清償與債權(quán)人之間的金錢債務(wù)的時候，雙方可以約定用實(shí)物資產(chǎn)來抵償原來的金錢債務(wù)，使債務(wù)人的債務(wù)得到清償。

那么這樣的以物抵債協(xié)議在法律上如何處理？

01.要看雙方作出的實(shí)物抵償債務(wù)約定的時間

如果是在債務(wù)期限屆滿前，債權(quán)人和債務(wù)人就約定“債務(wù)人到期不能還款話，房子歸債權(quán)人所有”，那么這樣的約定在法律上屬于流押條款，流押條款中，抵押協(xié)議有效，債權(quán)人可就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，但債權(quán)人主張物的所有權(quán)的，人民法院不予支持。

本案中，綠水建總施工完畢，青山公司將工程投入使用后與綠水建總簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議書》，該協(xié)議屬于以物抵債協(xié)議，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定有效。

《民法典》第四百零一條規(guī)定：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

02.要看用于抵償債務(wù)的物是否已經(jīng)交付

債務(wù)履行期限屆滿后，債務(wù)人和債權(quán)人約定以房子抵償債務(wù)的，以物抵債協(xié)議有效。如果房子已經(jīng)交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔的，人民法院不支持債務(wù)人的主張。如果房屋尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求交付的，要看以物抵債協(xié)議是否存在當(dāng)事人惡意串通逃避債務(wù)的問題，如果不存在以上情況，而且沒有其他合同無效的事由，人民法院應(yīng)予支持。

本案中，青山公司與綠水建總《房屋抵頂工程款協(xié)議書》有效，如果青山公司已向綠水建總交付房屋，“以物抵債”成立，假設(shè)《協(xié)議書》不存在雙方惡意串通逃避債務(wù)的問題，綠水建總訴請辦理房屋過戶，取得房屋所有權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

《九民紀(jì)要》第44條【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。

03.筆者認(rèn)為，還應(yīng)該考慮用于抵債的實(shí)物價值是否與之前的債務(wù)價值是相等的

如果債務(wù)人欠債權(quán)人100萬元的債務(wù)，用一套房子抵消是否公平合理呢，應(yīng)該看這套房子值多少錢。如果這個房產(chǎn)價值100萬，那么債務(wù)人和債權(quán)人的債權(quán)債務(wù)對等，如果房子價值300萬，是否明顯對債務(wù)人不公？債務(wù)人的利益會因此受到損害，不利于民法公平原則的實(shí)現(xiàn)。

所以，如果欠債到期不能償還，想用房子抵債，那么就要在債務(wù)履行期限屆滿后做出約定，若是滿足以上條件，而且已經(jīng)將房子交付給對方，卻又再反悔的話，人民法院就不會支持了。