在房屋租賃市場(chǎng)活動(dòng)中，囿于市場(chǎng)資源分布不均以及信息不對(duì)稱等客觀因素，很多經(jīng)營(yíng)者并沒有機(jī)會(huì)與房屋產(chǎn)權(quán)人直接訂立租賃合同，而是通過從承租人處轉(zhuǎn)租（即通常所稱的“二房東”）的方式獲得經(jīng)營(yíng)。

二房東超期出租，租客如何索賠？
二房東向業(yè)主租了房，租期為一年，然后租給了小商戶，租期為兩年。
小商戶交了租賃保證金和租金后，投入巨資裝修后，開門營(yíng)業(yè)。
一年后，業(yè)主跑來說，租賃期滿要收回房屋。
業(yè)主有權(quán)收回房屋嗎？
小商戶的損失誰來賠償？
02情況分析
業(yè)主有權(quán)收回房屋，小商戶的裝修殘值損失和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失可以要求二房東賠償。
首先，業(yè)主有權(quán)收回房屋。
業(yè)主與二房東之間為租賃合同關(guān)系。合同因期滿解除。二房東不能再繼續(xù)使用房屋，也不能再將房屋轉(zhuǎn)租出去。業(yè)主有權(quán)收回房屋。
其次，二房東與小商戶超出期限部分的租賃合同無效。
二房東與小商戶之間為租賃合同關(guān)系。如果二房東超期出租，又不能得到業(yè)主的同意，屬于無權(quán)處分，超期部分的租賃合同因此無效。
再次，小商戶可以要求二房東賠償損失。
如果二房東在與小商戶簽訂租賃合同時(shí)，隱瞞或者虛構(gòu)與業(yè)主的租約。小商戶基于對(duì)二房東的信任，簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，則超期部分合同無效產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由二房賠償，損失包括裝修殘值損失和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。小商戶如果明知轉(zhuǎn)租合同超期仍簽訂，其對(duì)合同無效也存在過錯(cuò)，對(duì)無效產(chǎn)生的損失也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
03救濟(jì)措施
企業(yè)在租賃合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)檢查二房東與業(yè)主之間的租賃合同，避免因?yàn)槌谧赓U而導(dǎo)致合同無效，產(chǎn)生損失。
04法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

“二房東”違約，原房東要求解約該怎么辦？
現(xiàn)實(shí)中，由于信息不對(duì)稱、資源分布不均等因素，承租人往往不能直接與房屋產(chǎn)權(quán)人直接訂立租賃合同，而是其他從承租人處轉(zhuǎn)租。實(shí)踐中經(jīng)常存在“轉(zhuǎn)租人”、“二房東”違約，原房東、房屋產(chǎn)權(quán)人要求解約或主張轉(zhuǎn)租合同無效的情形。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人同意，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)提出異議，有權(quán)向法院申請(qǐng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效。如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，再以承租人未經(jīng)其同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，法院不予支持。
故，二房東所簽署的轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無效；然而，即便是在有效的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，作為實(shí)際使用人的次承租人盡管誠(chéng)實(shí)守信恪守合同，但在承租人（即二房東）對(duì)出租人拖欠租金構(gòu)成違約時(shí)，次承租人仍然面臨著被提前解除合同、終止使用的困境。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十九條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外；次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
也就是說，在承租人拖欠出租人租金構(gòu)成違約的情況下，次承租人為了防止合同解除造成自己營(yíng)業(yè)受損，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及違約金，以此實(shí)現(xiàn)出租人收取租金的合同目的，抗辯出租人的合同解除權(quán)，達(dá)到維持租賃合同及轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行的效果。但應(yīng)注意，代付的意思表示應(yīng)當(dāng)明確并且及時(shí)支付否則不足以對(duì)抗出租人的合同解除權(quán)從而無法阻卻租賃合同被解除導(dǎo)致最終喪失房屋使用權(quán)。

二房東拖欠房租，原房東要求解約，我能怎么辦？
在房屋租賃市場(chǎng)活動(dòng)中，囿于市場(chǎng)資源分布不均以及信息不對(duì)稱等客觀因素，很多經(jīng)營(yíng)者并沒有機(jī)會(huì)與房屋產(chǎn)權(quán)人直接訂立租賃合同，而是通過從承租人處轉(zhuǎn)租（即通常所稱的“二房東”）的方式獲得經(jīng)營(yíng)。
為規(guī)范轉(zhuǎn)租行為，民法典規(guī)定，承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人必須經(jīng)出租人同意。然而，即便是在轉(zhuǎn)租有效的情況下，如果二房東不按時(shí)交納租金構(gòu)成違約，出租人有可能要求解除租賃合同，此時(shí)，作為下游的次承租人怎樣才能擺脫被迫交還商鋪的困境，維持正常營(yíng)業(yè)呢？
#  民法典第716條
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
在有效的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，作為商鋪實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的次承租人盡管誠(chéng)實(shí)守信恪守合同，但在承租人（即二房東）對(duì)出租人拖欠租金構(gòu)成違約時(shí)，次承租人仍然面臨著被提前解除合同、終止?fàn)I業(yè)的困境。此時(shí)，次承租人該怎樣化解危機(jī)？
《民法典》第719條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外；次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
也就是說，在承租人拖欠出租人租金構(gòu)成違約的情況下，次承租人為了防止合同解除造成自己營(yíng)業(yè)受損，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及違約金，以此實(shí)現(xiàn)出租人收取租金的合同目的，抗辯出租人的合同解除權(quán)，達(dá)到維持租賃合同及轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行的效果。
適用這一規(guī)則時(shí)需要注意以下幾個(gè)問題：
1.代付意思表示的明確性
在出租人行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人若想阻卻租賃合同被解除，應(yīng)當(dāng)直接、明確地向出租人作出愿意代承租人支付租金及違約金的意愿，而不應(yīng)對(duì)此含糊不清、有所保留或者附加其他條件。
上述案例中，唐某雖然表示愿意代遠(yuǎn)洲公司支付租金，但在向法庭提交書面意見時(shí)，有關(guān)要求代付租金的段落內(nèi)容上又被打上了表示刪除的“×”標(biāo)識(shí)，訴訟中也沒有再當(dāng)庭堅(jiān)持要求代遠(yuǎn)洲公司向傅某支付租金及違約金。因此，唐某的代付意思表示不夠明確具體，無法達(dá)到阻卻出租人行使合同解除權(quán)的效果。
2.次承租人代付租金不具有可議價(jià)性
也就是說，次承租人應(yīng)當(dāng)按照承租人與出租人之間合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行代付，而無權(quán)對(duì)代付金額提出異議，否則便無法實(shí)現(xiàn)出租人按約收取租金的合同目的，也就無法阻卻出租人行使合同解除權(quán)。當(dāng)然，出租人同意與次承租人進(jìn)行議價(jià)協(xié)商的情形除外。
上述案例中，唐某認(rèn)為傅某與遠(yuǎn)洲公司之間合同約定的租金過高，請(qǐng)求法院對(duì)其代付的租金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)減。在出租人傅某拒絕的情況下，自然也無法阻卻租賃合同被解除。
3.代付意思表示的實(shí)踐性
即次承租人的代付行為應(yīng)當(dāng)即時(shí)兌現(xiàn)，具體方式可以是直接向出租人支付、向共同約定的第三方支付或者依法提存相關(guān)款項(xiàng)等，而不能是僅停留在主觀意愿上的“空頭支票”，否則即便符合前面兩個(gè)要件，仍然無法阻卻出租人解除合同。
上述案例中，唐某雖然提交了愿意代遠(yuǎn)洲公司支付租金及違約金的書面意見，但并沒有實(shí)際履行代付行為，其主張的代付仍停留在意思表示層面，不足以對(duì)抗傅某的合同解除權(quán)。據(jù)此，生效判決不采納唐某的意見，支持了傅某要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，是有著充分的事實(shí)和法律依據(jù)的。