合同欠款糾紛代理詞(2)

1、2013年11月12日,B以授權(quán)委托書的形式授權(quán)予其法定代表人C接收A發(fā)放的300萬(wàn)元借款。2013年11月13日,A根據(jù)B的指示將借款300萬(wàn)元轉(zhuǎn)至案外人C名下的XX銀行XX支行賬戶上(卡號(hào)為)，并由案外人C將該借款轉(zhuǎn)交B。以支付憑證為依據(jù)，且經(jīng)過庭審核實(shí)確認(rèn)，B已收到上述借款，但B未能按期履行償還借款本金及利息的義務(wù)。

2、B在2014年4月收到A借款到期催收函后承諾當(dāng)月還款50-100萬(wàn)元，但依舊未能實(shí)現(xiàn)其還款承諾，因遲延履行已構(gòu)成違約。

3、以A與C借款發(fā)放回收憑證和A與B借款發(fā)放回收憑證這兩組證據(jù)清楚表明，B與A簽訂并履行的多份借款合同中，B系通過案外人C的賬戶接收借款，通過案外人C或F的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人C與A之間的借款關(guān)系同B與A之間的借款關(guān)系明確區(qū)分開，借款還款賬目一一對(duì)應(yīng)，根本不存在混淆的現(xiàn)象。至于B在2013年11月11日歸還的300萬(wàn)元，并非其償還本案訴爭(zhēng)借款合同的借款，而系B償還其先前所欠A其他借款合同的款項(xiàng)。因放款日期調(diào)整，2013年11月13日，A才將本案訴爭(zhēng)的300萬(wàn)元借款轉(zhuǎn)入B指定的C賬戶，該借款至今仍未歸還。

因此，請(qǐng)求B償還300萬(wàn)元借款的訴求應(yīng)得到支持。

三、D本人與A簽訂的保證合同真實(shí)有效，不存在套用其他保證合同的行為,D與G系夫妻，應(yīng)對(duì)借款承擔(dān)連帶責(zé)任。

1、G與D系合法夫妻，經(jīng)協(xié)商一致，G簽署了配偶同意確認(rèn)書，同意D以夫妻共同財(cái)產(chǎn)為B與A簽訂的A流借字(2013年)第870號(hào)借款合同提供擔(dān)保。

2、2013年9月10日，D與A簽訂了A流保字(2013年)第870-1號(hào)保證合同，保證范圍為借款合同本金及利息、罰息、違約金和A為實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費(fèi)用，保證期間為兩年。該保證合同真實(shí)有效。

3、D和G承認(rèn)該保證合同系對(duì)2013年9月10日那份借款合同進(jìn)行的擔(dān)保，即承認(rèn)對(duì)A流借字(2013年)第870號(hào)借款合同提供擔(dān)保，而本案訴爭(zhēng)就是A流借字(2013年)第870號(hào)借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實(shí)，D和G應(yīng)對(duì)該借款承擔(dān)連帶責(zé)任的訴求應(yīng)得到支持。

綜上所述，本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，依法應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С帧ＭF院公正判決。

此致

XXX法院

代理人：

年 月 日

合同欠款糾紛代理詞范文三

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

河北xx律師事務(wù)所接受xxxx有限公司的委托，指派我作為其與xxxx有限公司買賣合同糾紛一案的訴訟代理人。現(xiàn)就本案提出如下代理意見，希望合議庭采納：

一、原、被告雙方之間具有合法有效的買賣合同關(guān)系

自2010年起，原告為被告供貨，為達(dá)成長(zhǎng)期友好合作，2012年，雙方簽訂了《長(zhǎng)期合作協(xié)議》，該協(xié)議約定產(chǎn)品數(shù)量以甲方的實(shí)際需求為標(biāo)準(zhǔn)，最終按雙方實(shí)際發(fā)生的數(shù)量結(jié)算，乙方每月末開具17%全額增值稅票到甲方財(cái)務(wù)掛賬結(jié)算，三個(gè)月內(nèi)結(jié)清。

原被告都是合法成立的法人企業(yè)，具有依法簽訂合同的主體資格，該協(xié)議是在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂，是雙方真實(shí)意思的表示，符合有關(guān)法律的規(guī)定，依法成立，對(duì)雙方均具有約束力。

二、從合同履行情況來看，原告已經(jīng)履行完供貨義務(wù)。

雙方在進(jìn)行交易時(shí)，由原告向被告開具銷售清單一式兩份，銷售清單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，原被告各一份， 原告也按約定向被告開具了增值稅專用發(fā)票，而被告收到貨物后，未全面履行支付貨款的義務(wù)，2015年2月 8日，雙方進(jìn)行對(duì)賬后確認(rèn)被告欠付貨款金額為57815.35元。

三、被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，被告應(yīng)支付貨款及相應(yīng)利息。 2015年2月8日，原告來到被告公司對(duì)賬，(由于雙方是長(zhǎng)期合作關(guān)系，主管對(duì)賬的人員曾經(jīng)有總經(jīng)理xx、會(huì)計(jì)xx、采購(gòu)部主管xxx,被告欠原告貨款57815.35元，被告方對(duì)《應(yīng)收賬款對(duì)賬單》進(jìn)行了蓋章確認(rèn)，2015年2月，被告通過對(duì)公賬戶向原告支付2萬(wàn)元，剩余的37815.35元拖欠至今。

原告按照約定履行了全部合同義務(wù)，但被告在支付了部分款項(xiàng)后至今拖延不支付余款，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第61條

第一款規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。《合同法》第一百零九條規(guī)定：當(dāng)事人一方未支付價(jià)款的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條第四款規(guī)定：買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付

款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。被告拖欠原告合同貨款的行為，事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，原告要求被告支付貨款37815.35元及利息6976.93元(利息計(jì)算至2015年12月7日)，并按銀行同期貸款利率支付利息至本息實(shí)際清償完畢之日合法合理。

原告多次找被告協(xié)商，被告都以各種理由推脫，有惡意欠款的嫌疑，使雙方的信賴?yán)嬖獾轿C(jī)，為維護(hù)交易秩序、保護(hù)交易安全，保護(hù)原告的合法權(quán)益，希望貴院支持原告的訴訟請(qǐng)求，判令被告及時(shí)歸還欠款及相應(yīng)利息。

xxxx律師事務(wù)所 xxx律師

2015年12月6日

房屋買賣合同糾紛代理詞原告

首先先說明案件的具體情況，其次說明被告嚴(yán)重違反合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任等事項(xiàng)，以及具體的違約表現(xiàn)，最后，寫明申請(qǐng)人的姓名和申請(qǐng)日期。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第五十八條 當(dāng)事人、法定代理人可以委托一至二人作為訴訟代理人。下列人員可以被委托為訴訟代理人：(一)律師、基層法律服務(wù)工作者;(二)當(dāng)事人的近親屬或者工作人員;(三)當(dāng)事人所在社區(qū)、單位以及有關(guān)社會(huì)團(tuán)體推薦的公民。

買賣合同糾紛原告的代理詞怎么寫

買賣合同糾紛原告的代理詞怎么寫：本人依法接受本案原告人的委托，擔(dān)任特別授權(quán)訴訟代理人，出庭參加訴訟活動(dòng)。通過庭前認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查了解以及今天的庭審，現(xiàn)就本案爭(zhēng)議的事實(shí)，從以下幾個(gè)方面談?wù)勎覀兊囊庖姡┓ㄍ⒖肌Ｈ缓髮?duì)原告意見進(jìn)行相關(guān)的羅列。代理是指代理人以被代理人（又稱本人）的名義，在代理權(quán)限內(nèi)與第三人（又稱相對(duì)人）實(shí)施民事行為，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)實(shí)施代理行為。代理人以被代理人的名義進(jìn)行代理行為。代理主要是實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

被告的律師代理詞怎樣寫？

一、代理詞的條理必須清楚

代理人需要對(duì)案件有清楚的認(rèn)識(shí)，對(duì)庭審中雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有精確的把握。才能對(duì)案件有正確的認(rèn)識(shí)。代理人在代理詞中一定要表達(dá)清楚自己的意思。有的放矢，中心要突出。說理要有力度。

二、代理詞的語(yǔ)音需簡(jiǎn)明、精確

言不在多而貴在精。該表達(dá)的表達(dá)清楚就可以，感性的抒情沒有必要，法官的判決是依據(jù)事實(shí)和法律而不是人情世故，即使是人情世故也不是紙上的。法條和法理也沒必要詳細(xì)陳述，你寫的是代理詞而不是法律意見書，你面對(duì)的是和你一樣精通法律的法官，而不是需要你普法的非法律人員。過多的法理闡述，只會(huì)引起法官的反感，點(diǎn)到為止。

三、代理詞的所有觀點(diǎn)都必須有事實(shí)和法律依據(jù)。如果是證據(jù)，必須是經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)。不能有想當(dāng)然的觀點(diǎn)，依照常理，依照習(xí)慣之類的詞最好不要寫。

舉例說明：

代 理 詞

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

XXXX律師事務(wù)所接受本案被告XXXXX的委托，指派我擔(dān)任其與原告XXXX買賣合同糾紛一案的一審訴訟代理人。下面根據(jù)庭審質(zhì)證和認(rèn)證的證據(jù)及相關(guān)的法律規(guī)定，發(fā)表如下代理意見，望合議庭采納。代理人認(rèn)為，原告的訴訟請(qǐng)求不成立，其主要事實(shí)和理由如下：

一、買賣合同是否成立。

采購(gòu)訂單上明確規(guī)定：“若接受本訂單相關(guān)條款，請(qǐng)于三天內(nèi)回復(fù)。”對(duì)此我方認(rèn)為：

（1）    訂單的性質(zhì)。本案中訂單的性質(zhì)是要約。

（2）    訂單是否已經(jīng)失效及訂單失效的法律后果。依照該條款，對(duì)方的承諾期限是三天，而對(duì)方并未在三天之內(nèi)回復(fù)我方。所以依法要約已經(jīng)失效，所產(chǎn)生的法律后果是買賣合同沒有成立。所以，我方認(rèn)為，作為本案中主要證據(jù)的訂單已失效，買賣合同未成立。

二、如果買賣合同成立，被告也沒有拒收貨物的行為。

（1）    原告沒有被告XXXX的證據(jù)。

（2）    被告并沒有通知原告送貨的義務(wù)。對(duì)送貨義務(wù)的承擔(dān)，雙方?jīng)]有約定。對(duì)3，220支硅膠的交貨方式，都是由原告送貨上門，這點(diǎn)原告在庭審上也作了認(rèn)可；在原告送貨前，被告也沒有通知送貨。 所以，被告認(rèn)為沒有義務(wù)來通知原告送貨。

三、如果買賣合同成立，在18個(gè)月后，被告認(rèn)為該合同已經(jīng)沒有履行的必要。被告對(duì)原告突然提起訴訟感到費(fèi)解。

據(jù)此，懇請(qǐng)貴院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。

代理人：                                    XXX律師事務(wù)所律師

2017年01月

民事訴訟合同違約代理詞范文怎么樣寫的？

一、民事訴訟合同違約代理詞范文怎么樣寫的？ 1.首部。 (1)注明文書名稱。 (2)稱呼語(yǔ)，即審理本案的審判長(zhǎng)和審判員。 (3)前言：簡(jiǎn)要說明代理律師出庭代理訴訟的合法性、代理權(quán)限范圍、出庭前準(zhǔn)備工作概況。 2.正文。 (1)案件性質(zhì)和具體案情。 (2)被代理人的訴訟地位。 (3)訴訟程序。 (4)被代理人的授權(quán)范圍。 (5)被代理人的訴訟請(qǐng)求或?qū)Ρ景笭?zhēng)議標(biāo)的態(tài)度。 3.尾部。 (1)代理律師署名; (2)代理詞發(fā)表日期。

二、合同違約 賠償標(biāo)準(zhǔn) 最高是多少？ 《 合同法 》第一百一十四條規(guī)定　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的 違約金 ，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行 債務(wù) 。 根據(jù)這一規(guī)定，違約金的最高限額不得超過對(duì)方的實(shí)際損失的數(shù)額。 補(bǔ)充： 按照《合同法》解釋二第二十九條的規(guī)定，如果當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，違約金過高的比較標(biāo)準(zhǔn)為守約方的實(shí)際損失，如上所述，實(shí)際損失包括直接損失和履行利益損失。《最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實(shí)際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對(duì)于違約金的最高限度并沒有明確的規(guī)定，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó) 擔(dān)保法 》若干問題的解釋第一百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人約定的 定金 數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。”

三、合同違約的起訴具有哪些流程

(一)、合同違約的起訴具有哪些流程 1、首先你要準(zhǔn)備 起訴狀 ，各項(xiàng) 證據(jù) 材料，包括合同及證明對(duì)方違約事實(shí)的證據(jù)。 2、各項(xiàng)材料準(zhǔn)備好以后，到 管轄 地法院 立案 廳立案就行了。 3、立案后法院程序如下：立案-庭前調(diào)解-庭審(開庭、法庭調(diào)查、質(zhì)證、辯論、最后陳述、休庭)-領(lǐng)取判決-申請(qǐng)執(zhí)行。

(二)、訴訟要注意的情況 1、案件的判決結(jié)果要看法律規(guī)定以及雙方的證據(jù)。 2、對(duì)于違約一方，法官主動(dòng)調(diào)取證據(jù)是法律 法規(guī) 允許的，有法律法規(guī)規(guī)定的情形的，法院可以主動(dòng)調(diào)取證據(jù)或應(yīng)一方申請(qǐng)調(diào)取證據(jù)，并不屬于偏袒一方。您如果有法律法規(guī)規(guī)定的情形，也可以申請(qǐng)法官主動(dòng)調(diào)取證據(jù)。 3、立案八個(gè)月未開庭確實(shí)是不正常的，可以向有關(guān)機(jī)關(guān)反映。但如果被告充分利用了法律規(guī)定的程序，拖延開庭的時(shí)間，立案八個(gè)月未開庭是可能存在的。 4、被告就同一案件起訴原告，是正常的，可能屬于反訴，也可能是另行起訴。

(三)、證明對(duì)方違約的證據(jù)有哪些? 證據(jù)是證明(案件)事實(shí)的依據(jù)，證據(jù)問題是訴訟的核心問題，全部訴訟活動(dòng)實(shí)際上都是圍繞證據(jù)的搜集和運(yùn)用進(jìn)行。 在 買賣合同 中，如對(duì)方的產(chǎn)品出現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以采取以下方式進(jìn)行證據(jù)的保存： (1)要求對(duì)方當(dāng)事人到場(chǎng)對(duì)此問題進(jìn)行確認(rèn)，并采取產(chǎn)品共同檢驗(yàn)記錄，由雙方當(dāng)事人簽字。 (2)發(fā)出質(zhì)量異議通知書，要求在通知書上記載質(zhì)量問題屬實(shí)。 (3)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量問題進(jìn)行拍照。 (4)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量交由雙方約定的質(zhì)檢機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)。并對(duì)取樣過程進(jìn)行公證。 (5)雙方共同交由事先或事后約定的質(zhì)檢機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)檢。

商品房買賣合同糾紛代理詞范本(2)

商品房買賣合同糾紛代理詞范文三

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

****律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國(guó)有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持。現(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

本代理人認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，任何一方無權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。首先，該合同書簽訂雙方主體合格。原告作為有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得各相關(guān)部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可，開發(fā)**花園***別墅項(xiàng)目。被告作為成年人，具有完全的民事權(quán)利能力和行為能力。原被告雙方都具有主體資格簽訂商品房買賣合同。其次，該合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)的意思表示。原被告雙方為了簽訂本商品房買賣合

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購(gòu)買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)問題。

(一)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否帶有地下車庫(kù)問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購(gòu)買的商品房帶地下車庫(kù)。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫(kù)面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫(kù)的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫(kù)位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市**建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫(kù)和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫(kù)，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫(kù)、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫(kù)，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫(kù)的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫(kù)整改。8、從被告購(gòu)買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫(kù)，又沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，被告根本不會(huì)購(gòu)買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購(gòu)買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭(zhēng)商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫(kù)，那原告為什么在2007年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫(kù)形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否三樓前后均有陽(yáng)臺(tái)帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽(yáng)臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽(yáng)臺(tái)，其將陽(yáng)臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在2008年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，

一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為**建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**工程監(jiān)理有限公司，施工單位為**建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為**建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰(shuí)是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。

其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問三樓的陽(yáng)臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿桑?qǐng)問燃?xì)夤艿溃涌谠谑裁吹胤?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫(kù)。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽(yáng)臺(tái)。

第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的***別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽(yáng)臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購(gòu)房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購(gòu)買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫(kù)，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫(kù)的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹?kù)才選擇購(gòu)買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫(kù)，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽(yáng)臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購(gòu)房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于2009年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為2008年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購(gòu)房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無據(jù)，于法無依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。

**律師事務(wù)所

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