對全部財產(chǎn)已經(jīng)抵押，抵押率仍然達不到要求的企業(yè)，要求其股東財產(chǎn)進行抵押，否則降低貸款額度。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項重要內(nèi)容。通常，銀行在確定抵押率時，應(yīng)當考慮以下因素：貸款風(fēng)險。一般情況下，對那些資產(chǎn)實力匱乏、結(jié)構(gòu)不當，信譽較差的借款人，抵押率應(yīng)低些。貸款期限越長，抵押期也越長，在抵押期內(nèi)承受的風(fēng)險也越大，因此，抵押率應(yīng)當?shù)鸵恍６盅浩谳^短，風(fēng)險較小，抵押率可高一些。抵押率的另一種理解，是抵押人愿意承擔(dān)的債務(wù)金額與抵押物價值之比。關(guān)于抵押率怎么算，如何理解抵押率的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

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一、抵押率怎么算

從銀行方面來說，抵押貸款的準備工作也是必不可少的，要摸清企業(yè)家底。這項工作完成的質(zhì)量如何在于客戶經(jīng)理的素質(zhì)，因此，必須對客戶經(jīng)理進行明確要求。要求客戶經(jīng)理對轄區(qū)內(nèi)的信貸客戶進行定期的全面摸排，密切關(guān)注企業(yè)融資情況和他行貸款管理動向，及時收集行業(yè)、區(qū)域、同業(yè)間的信息，并將信息定期通告，實現(xiàn)共享，以便提前采取對應(yīng)措施。

其次，對抵押率偏低的客戶，要逐戶制定清理和追加抵質(zhì)押計劃。對存量貸款抵押率不足，但有財產(chǎn)抵押他行的，或者抵押率已足，仍有財產(chǎn)抵押他行的，要先把抵押物做過來，否則降低其保證貸款額度。對全部財產(chǎn)已經(jīng)抵押，抵押率仍然達不到要求的企業(yè)，要求其股東財產(chǎn)進行抵押，否則降低貸款額度。

目前，房地產(chǎn)估價有三大基本方法，即市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法和分配法等，這些均是三大基本方法的派生。假設(shè)取得資料充足，科學(xué)分析，評估對象使用任何一種的評估方法進行評估，評估結(jié)論應(yīng)是一致的。

二、如何理解抵押率

抵押率又稱“墊頭”，是抵押貸款本金利息之和與抵押物估價價值之比，不要弄反，比如房子貸款80萬，房子估價100萬，則抵押率為80%。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項重要內(nèi)容。通常，銀行在確定抵押率時，應(yīng)當考慮以下因素：

(1)貸款風(fēng)險。貸款風(fēng)險與抵押率成正向變化。抵押率越高，風(fēng)險越大，抵押率越低，風(fēng)險越小。所以貸款人對風(fēng)險大的貸款，采用降低抵押率來減少風(fēng)險;風(fēng)險小的，抵押率可高些。

(2)借款人信譽。一般情況下，對那些資產(chǎn)實力匱乏、結(jié)構(gòu)不當，信譽較差的借款人，抵押率應(yīng)低些。反之，抵押率可高些。

(3)抵押物的品種。由于抵押物品種不同，它們的占管風(fēng)險和處分風(fēng)險也不同。按照風(fēng)險補償原則，抵押那些占管風(fēng)險和處分風(fēng)險都比較大的抵押物，抵押率應(yīng)當?shù)鸵恍粗瑒t可定得高一些。

(4)貸款期限。貸款期限越長，抵押期也越長，在抵押期內(nèi)承受的風(fēng)險也越大，因此，抵押率應(yīng)當?shù)鸵恍６盅浩谳^短，風(fēng)險較小，抵押率可高一些。

抵押率的另一種理解，是抵押人愿意承擔(dān)的債務(wù)金額與抵押物價值之比。從這個角度講的話，在銀行方面，客戶辦理抵押的時候，抵押率越高越好，最好100%，但銀行需要自行控制貸款發(fā)放比率與抵押物價值比率，這樣做一方面控制了貸款與抵押物價值的比率，另一方面防止了客戶將抵押物進行二次抵押融資。

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