1婚姻法沒有針對離婚時的房產(chǎn)處理作出特別規(guī)定。當(dāng)夫妻之間的感情已經(jīng)破裂并最終走向法庭進行離婚訴訟時一方婚前按揭貸款購買的房產(chǎn)由于其價值高用途大而往往成為雙方主要爭點。對于一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)歸屬問題依婚姻法所確立的婚后取得財產(chǎn)為共同所有制的原則自可推出婚前取得的房產(chǎn)為一方個人財產(chǎn)婚后取得的房產(chǎn)則為夫妻共同財產(chǎn)。2006年3月1日乙女以感情不和為由提起離婚訴訟并提出婚后參與償還了部分貸款應(yīng)將該房產(chǎn)作為共同財產(chǎn)進行分割的請求。經(jīng)法庭調(diào)解甲男同意離婚但主張該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為婚前個人財產(chǎn)不同意分割雙方對離婚后該房產(chǎn)的處理不能達成協(xié)議。關(guān)于夫妻離婚訴訟中的房產(chǎn)要如何來分配呢的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了婚姻家庭律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

1婚姻法沒有針對離婚時的房產(chǎn)處理作出特別規(guī)定。新婚姻法實施后司法解釋中屬于婚前個人所有的房產(chǎn)夫妻共同生活八年后將轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的規(guī)定因與新婚姻法相抵觸不再適用。

2最高人民法院在近幾年頒布的兩個婚姻法司法解釋中確定了離婚時房產(chǎn)處理的若干規(guī)則其“落腳點都是為解決實際中大量存在的關(guān)于房改房等有福利性在內(nèi)的房屋爭議問題”

3而這些規(guī)則在處理紛繁復(fù)雜的婚姻房產(chǎn)爭議時未免顯得捉襟見肘。房產(chǎn)作為一種主要的不動產(chǎn)本身也是物權(quán)立法關(guān)注的重點當(dāng)遭遇婚姻法其中似乎呈現(xiàn)出若干矛盾與不甚清晰之處。

關(guān)于房產(chǎn)糾紛的解決存在兩大問題一是法律適用的不統(tǒng)一同樣情況不能得到同樣對待二是在個案的處理上發(fā)生的法律效果與社會效果的沖突時法官束手無策沒有達致統(tǒng)一的技術(shù)和方法。”

4盡管我國有關(guān)法律及其司法解釋正在不斷地完善而法官對疑難問題的公正處理并不是可以簡單地依據(jù)法條就能解決的必須借助于透徹的法理分析才能科學(xué)而公正地判定處理依據(jù)。

5“能否依法理補充法律漏洞我國雖對此無明文規(guī)定但在社會經(jīng)濟發(fā)展迅速而法律相對滯后的情況下運用法理補充法律漏洞已越來越得到司法實務(wù)界的認同。”

6本文選擇處理婚姻房產(chǎn)中三個疑難問題所作的法理分析屬一孔之見以期對相關(guān)問題的公正處理有所裨益。

一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)在離婚時的歸屬

隨著我國住房制度的改革和現(xiàn)代社會的發(fā)展以按揭貸款的形式購買房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民普遍采用的一種買房方式。在按揭貸款購房過程中存在購房者與開發(fā)商之間的關(guān)系和購房者與銀行之間的關(guān)系。當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂購房付清首付款并在銀行辦妥按揭貸款手續(xù)開發(fā)商就申請為購房者辦理房產(chǎn)證購房者與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系就告終結(jié)。購房者此時已經(jīng)取得所有權(quán)只是基于與銀行之間的借款合同在該房產(chǎn)上設(shè)定了抵押權(quán)使得購房者行使所有權(quán)時受到了限制購房者向銀行償還借款的行為屬于購房者與銀行因貸款而產(chǎn)生的關(guān)系并不影響所購房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。

當(dāng)夫妻之間的感情已經(jīng)破裂并最終走向法庭進行離婚訴訟時一方婚前按揭貸款購買的房產(chǎn)由于其價值高用途大而往往成為雙方主要爭點。婚姻法司法解釋(二)第二十一條第(一)款規(guī)定“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。”筆者認為司法解釋的這種規(guī)定不能解決法官公正處理該類爭議時的法律適用問題。面對該類爭議在雙方當(dāng)事人不能協(xié)商處理時法官不得拒絕裁判。

對于一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)歸屬問題依婚姻法所確立的婚后取得財產(chǎn)為共同所有制的原則自可推出婚前取得的房產(chǎn)為一方個人財產(chǎn)婚后取得的房產(chǎn)則為夫妻共同財產(chǎn)。公正處理這一問題的難點是該類房產(chǎn)究竟是何時“取得”的?

現(xiàn)舉例來分析。甲男為婚后生活需要于2002年1月1日與某開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房購房合同以個人存款首付10萬按揭貸款40萬2002年2月1日該購房合同依法在房地產(chǎn)管理部門登記2002年3月1日甲男交付首付款并與特定的銀行簽訂借款合同開始分期償還貸款2003年1月1日甲男與開發(fā)商簽訂房產(chǎn)交接確認書取得該房產(chǎn)鑰匙2003年2月1日開發(fā)商和甲男向房地產(chǎn)管理部門申請辦理房產(chǎn)證2003年3月1日房產(chǎn)證下達。甲男購房過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)依圖所示

若甲男乙女分別在A段B段C段D段締姻并且房產(chǎn)證下達后僅有甲男一人姓名婚后用共同財產(chǎn)按借款合同的約定償還了部分貸款但雙方對該房產(chǎn)的歸屬均未約定。2006年3月1日乙女以感情不和為由提起離婚訴訟并提出婚后參與償還了部分貸款應(yīng)將該房產(chǎn)作為共同財產(chǎn)進行分割的請求。經(jīng)法庭調(diào)解甲男同意離婚但主張該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為婚前個人財產(chǎn)不同意分割雙方對離婚后該房產(chǎn)的處理不能達成協(xié)議。該房產(chǎn)究竟怎樣處理才是公平的呢?

該問題至少可以有以下三種答案其一依照物權(quán)法(草案)第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)?shù)怯浳唇?jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力但法律另有規(guī)定的除外。”這是在物權(quán)法(草案)中明確確立了的物權(quán)行為原則亦即不動產(chǎn)物權(quán)變動只有經(jīng)過登記才能發(fā)生效力。依此原則房產(chǎn)所有權(quán)的取得時間應(yīng)當(dāng)是獲得房產(chǎn)證的時間若甲男乙女在房產(chǎn)證下達之前締結(jié)婚姻房產(chǎn)即為夫妻共同財產(chǎn)。其二在考察購買房產(chǎn)的實際狀況時若甲男乙女夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)還貸部分大于甲男支付首付款的房產(chǎn)就應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)但甲男婚前單獨支付的部分是其個人財產(chǎn)。其三甲男乙女締結(jié)婚姻后還貸的部分不論是用一方的收入還貸還是用雙方的收入還貸均應(yīng)認定為甲男乙女的共有權(quán)益不論房產(chǎn)證何時下達均應(yīng)認定房產(chǎn)為男方個人財產(chǎn)如二人離婚甲男只需返還與乙女夫妻關(guān)系存續(xù)期間歸還按揭貸款的一半當(dāng)然甲男能提供證據(jù)證明其以個人支付全部貸款的除外。

以上三種答案正好是處理該類房產(chǎn)爭議時的三種思路。

第一種可歸結(jié)為嚴(yán)格依照法律概念和法律文本遵循特定的法律理論如物權(quán)行為理論推導(dǎo)出解決婚姻房產(chǎn)爭議的答案。可以說這種推導(dǎo)本身在邏輯上是無懈可擊的。但唯一也是致命的問題在于其結(jié)論不符合社會認可的公平觀念和立法本意。比如在前文例子中就有可能出現(xiàn)乙女完全沒有出錢卻能僅因為結(jié)婚登記成為房屋共有人的結(jié)果。這一結(jié)果不但為普通民眾不認可也違背了婚姻立法改革確立的婚前個人財產(chǎn)獨立的本意。在這種情況下如果仍然堅持讓現(xiàn)實適應(yīng)理論那就是典型的削足適履。當(dāng)然為了理論的圓滿我們可以將婚姻房產(chǎn)確定為不動產(chǎn)物權(quán)取得時間以產(chǎn)權(quán)證取得時間的例外。但這一原則本身已有基于法院判決房屋繼承自建房屋三項例外在加上這一例外和其它可能的例外就會像昔日洛克批駁薩尼時所言法律原則應(yīng)有嚴(yán)肅性例外一多原則也就不成為其原則了。

第二種可歸結(jié)為拋開法律概念和法律框架完全依世俗較為認可的公平觀念來處理婚姻房產(chǎn)爭議的答案。夫妻出錢多房產(chǎn)是夫妻的個人出錢多房產(chǎn)是個人的。看上去非常公平。這種處理方式其實頗有英美法系衡平法遺風(fēng)。然而衡平法畢竟消亡了。過于隨意的法律演繹使得法官自由裁量權(quán)太大法官就有可能會變成不講法理的“獨裁”即便在英美法系的國家也不能得到認可更不要說承繼了大陸法系傳統(tǒng)的中國法律。

第三種可歸結(jié)為結(jié)合婚姻法立法本意和公正處理婚姻房產(chǎn)爭議的需要做一定的法律分析后推導(dǎo)出的答案。“一方用婚前個人積蓄在婚后購買的有形財產(chǎn)的歸屬問題由于這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化其價值取得始于婚前即所謂‘萬變不離其宗’故應(yīng)當(dāng)認定為一方的個人產(chǎn)。”將這一原理用以解決一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)歸屬問題時可以推導(dǎo)出法官公正處理該類房產(chǎn)爭議的思路夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭貸款購買的房產(chǎn)在離婚時房產(chǎn)證仍然登記在該方名下該房產(chǎn)的性質(zhì)仍為其個人財產(chǎn)按揭貸款為其個人債務(wù)婚后配偶一方參與清償貸款的該行為并不能改變該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)的性質(zhì)在離婚分割房產(chǎn)時剩余未歸還的貸款應(yīng)為一方個人債務(wù)對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠挚梢岳斫鉃槭怯霉餐敭a(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)故應(yīng)予以返還。部分學(xué)者也認為對一方婚前按揭貸款購買的房產(chǎn)離婚時房產(chǎn)判歸支付首付款的一方比較合理婚姻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)支付的貸款應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)由獲得房產(chǎn)的一方給對方一半的補償這樣處理也比較好執(zhí)行其可以在離婚后繼續(xù)歸還銀行貸款。

綜上所述一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以支付首付款而非以房產(chǎn)證的取得作為所有權(quán)取得的根據(jù)物權(quán)法(草案)中相關(guān)規(guī)定至少對依法公正確認該類房產(chǎn)在離婚時的歸屬上不能適用。鑒于目前司法實踐中存在上述三種作法筆者建議最高人民法院在后續(xù)的婚姻法司法解釋中應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法立法本意與公正處理該類房產(chǎn)爭議的有機結(jié)合設(shè)定處理規(guī)則以統(tǒng)一全國法院處理該類房產(chǎn)爭議時的法律適用。