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市民質(zhì)疑深圳評估價標準不統(tǒng)一
楊一凡律師2022.01.04695人閱讀
導讀：
深圳二手房實行評估征稅，對此有市民對評估征稅的評估價標準不統(tǒng)一。從昨天起，我市二手房轉讓按評估價征稅，全市400多個片區(qū)、17萬棟、154萬套房子納入了評估范圍，每半年根據(jù)房產(chǎn)價格進行一次更新數(shù)據(jù)。該價格會根據(jù)全市房地產(chǎn)市場交易的情況定期更新，經(jīng)審核后發(fā)布，目前定為半年調(diào)整一次，且適用范圍為深圳市范圍內(nèi)發(fā)生交易的二手住房，暫不適用于商鋪、寫字樓、廠房等其他類型的房屋。即由交易者在網(wǎng)上填寫相關信息，信息內(nèi)容將完整無誤錄入市規(guī)劃國土委“房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”，并通過該系統(tǒng)生成《深圳市二手房買賣合同》。那么市民質(zhì)疑深圳評估價標準不統(tǒng)一。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
深圳二手房實行評估征稅，對此有市民對評估征稅的評估價標準不統(tǒng)一。從昨天起，我市二手房轉讓按評估價征稅，全市400多個片區(qū)、17萬棟、154萬套房子納入了評估范圍，每半年根據(jù)房產(chǎn)價格進行一次更新數(shù)據(jù)。該價格會根據(jù)全市房地產(chǎn)市場交易的情況定期更新，經(jīng)審核后發(fā)布，目前定為半年調(diào)整一次，且適用范圍為深圳市范圍內(nèi)發(fā)生交易的二手住房，暫不適用于商鋪、寫字樓、廠房等其他類型的房屋。即由交易者在網(wǎng)上填寫相關信息，信息內(nèi)容將完整無誤錄入市規(guī)劃國土委“房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”，并通過該系統(tǒng)生成《深圳市二手房買賣合同》。關于市民質(zhì)疑深圳評估價標準不統(tǒng)一的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
深圳二手房實行評估征稅，對此有市民對評估征稅的評估價標準不統(tǒng)一。上周，我市二手房成交量“井噴”——日均800多套;昨天，按評估價征稅政策開始執(zhí)行，成交量猛降至300套左右。受政策影響，深圳二手房趨勢如何?多家中介機構預測，可能量價齊跌。
從昨天起，我市二手房轉讓按評估價征稅，全市400多個片區(qū)、17萬棟、154萬套房子納入了評估范圍，每半年根據(jù)房產(chǎn)價格進行一次更新數(shù)據(jù)。市民如果想知道自己名下房產(chǎn)的計稅參考價格，憑本人的身份證號碼和房地產(chǎn)權證號，通過市規(guī)劃國土委門戶網(wǎng)站(www.szpl.gov.cn)或市地稅局門戶網(wǎng)站(www.szds.gov.cn)，一查便知。
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記者調(diào)查
評估價是市場價的6到8折
記者昨天在市規(guī)劃國土委網(wǎng)站查詢了多個房屋的計稅參考價格，發(fā)現(xiàn)該價格是市場價的6到8折。例如，某套房市場價為300萬元，其計稅價為180萬元左右。
市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心工作人員介紹，該中心開發(fā)了專門的評估系統(tǒng)，研發(fā)了基于市場比較法的城市整體評估方法，采用批量評估技術，對我市二手住房計稅參考價格進行評估。房屋計稅參考價格，是以房地產(chǎn)的公開市場價格為參考，根據(jù)房地產(chǎn)估價理論，綜合采用比較法和統(tǒng)計學方法進行測算的結果。在評估計稅參考價格時，會考慮所有會影響房地產(chǎn)價格的因素，如位置、朝向、樓齡、配置設施、房屋層數(shù)等，都在考慮之中;但未考慮抵押、擔保等因素對房地產(chǎn)價格的影響。計稅參考價格的估價時點分別是每年的4月1日或10月1日。
她表示，不同地段、不同小區(qū)、不同年代、同一小區(qū)不同棟號的住房，其計稅價格都會有一定的差異。該價格會根據(jù)全市房地產(chǎn)市場交易的情況定期更新，經(jīng)審核后發(fā)布，目前定為半年調(diào)整一次，且適用范圍為深圳市范圍內(nèi)發(fā)生交易的二手住房(含商住類型房屋)，暫不適用于商鋪、寫字樓、廠房等其他類型的房屋。
已網(wǎng)簽買賣合同仍按原政策交稅
記者在采訪中了解到，因為二手房交易是一個長達兩個月以上的過程，部分交易在7月11日前就已開始，在11日后才能完成。如果將這些交易所涉稅收事項一律按新政策處理顯得過嚴，一律按原政策處理則過寬。因此，按照新政策，如果在7月11日之前買賣雙方已經(jīng)就二手房交易網(wǎng)簽了合同，相關稅收仍按原政策辦理。
據(jù)悉，我市二手房交易均需在官方網(wǎng)站上完成買賣合同的簽訂。即由交易者在網(wǎng)上填寫相關信息，信息內(nèi)容將完整無誤錄入市規(guī)劃國土委“房地產(chǎn)信息系統(tǒng)”，并通過該系統(tǒng)生成《深圳市二手房買賣合同》。
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市場影響
房地產(chǎn)權登記中心收文量大減
昨天下午記者來到市房地產(chǎn)權登記中心采訪，走進一樓大廳，發(fā)現(xiàn)比起上周絡繹不絕的人流來說冷清了許多，市民不用排隊就可拿號，再到二樓收文大廳內(nèi)，稍坐片刻便可交文。
在一樓的發(fā)號窗口，記者看到，《溫馨提示》和《辦稅須知》都粘貼在告示欄;《溫馨提示》特別提醒三級轉移登記的申請人，要先閱知《辦稅須知》、《存量房交易登記辦文指引》、《存量房交易稅(費)一覽表》及《存量房交易稅款計征申明》等資料，了解納稅有關政策，按照規(guī)定辦理相關事宜。來到三樓辦文廳，記者發(fā)現(xiàn)稅務部門、評估中心也設置了窗口，工作人員正在開展咨詢工作。
某中介工作人員小沈說，自己是過來幫幾個客戶交過戶資料的，他們都在昨天之前網(wǎng)簽了合同，所以不需要按新政策交稅。至于公司沒網(wǎng)簽的客戶目前不多，大部分人都在觀望。
在二樓收文大廳內(nèi)，記者想找一位按評估價征稅過戶的市民采訪，但是30分鐘內(nèi)，問了十幾位市民，回答都是已經(jīng)網(wǎng)簽了合同的。
昨天下午5時30分，記者從市房地產(chǎn)權登記中心了解到，該中心包括過戶、抵押、綜合、變更等方面的收文量共527份。而在7月8日，該中心的收文量高達1546份。按照8日公布的全市二手房成交量928套來計算，昨天全市的成交量約為316套，下降了66%。
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市民質(zhì)疑
評估價標準差別怎么那么大?
昨天下午，有一些市民打來電話，反映二手房按評估價征稅的評估價標準不一。
張先生反映，他分別在南山、福田和龍崗有3套房子，評估價標準不一。他說，南山的房子為三房二廳，面積125平方米，市場單價約每平方米2.8萬元左右，評估價約為1.6萬元，評估價是市場價的5.7折;福田的房子是一房一廳，面積40平方米，市場單價約2.3萬元，評估價是1.54萬元，評估價是市場價的6.6折;龍崗的房子是一房二廳，面積45平方米，市場單價約1.2萬元，評估價為8690元，評估價是市場價的7.2折。“這3套房入伙的時間都為2005年，評估價的標準怎么差別這么大呢?為什么不按同一個標準來計算呢?”他有點想不明白。
而家住桃源村的李小姐昨天查完計稅價格之后也有點郁悶。原來，她家的房子計稅價格是1萬元，市場價約為1.5萬元，評估價是市場價的6.7折;而在桃源村對面的幾個小區(qū)，入伙時間也就五六年，評估價則是市場價的5.8折左右。“同是一個片區(qū)，而且我的房子還舊，評估價卻比別人新房還要高。不太合理!”李小姐說。
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專家支招
升值較小物業(yè)選擇核實征稅，升值較多物業(yè)選擇核定征稅
據(jù)了解，二手房轉讓個人所得稅計征方式分核實征收、核定征收兩種，核實征收方式的計算公式：應納個人所得稅=(計稅價格-房地產(chǎn)原值-轉讓過程繳納的稅金-合理費用)×20%;核定征收方式的計算公式：應納個人所得稅=計稅價格×征收率(普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%)。
深圳某品牌中介資深研究人士田總昨天在接受本報記者采訪時說，這兩種征稅方面對消費者來說各有利弊，關鍵是看所持有物業(yè)的升值多少。如果是升值較小物業(yè)選擇核實征稅：比如，去年購買的一套總價為100萬元的住房，現(xiàn)在轉讓，評估價為118萬元，市場價約為168.6萬元，其轉讓過程繳納的稅金為118萬元×5.6%即6.608萬元，合理費用即裝修費上限是原值的10%則為10萬元;那么，個人所得稅=(118萬元-100萬元-6.608萬元-10萬元)×20%=2784元。而選擇核定征稅，個人所得稅為118萬元×1%=1.18萬元。兩者相差9016元。
如果是升值較多的物業(yè)則選擇核定征稅：比如5年前以100萬元購買的一套物業(yè)，首付五成，利息平均一年約為2萬元，現(xiàn)在市場價約400萬元，評估價約為280萬元，應該選擇核定征稅，個人所得稅為280萬元×1%=2.8萬元。如選擇核實征稅方式，個人所得稅=(280萬元-100萬元-10萬元-10萬元)×20%=32萬元。兩者相差29.2萬元。
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中介預測
“7·11”成分水嶺，二手房可能“量價齊跌”
對于今后深圳二手房市場的趨勢，多家中介機構都表示，可能會量價齊跌。
中聯(lián)地產(chǎn)認為，“7·11”將會是深圳樓市成交量的一個分水嶺，按評估價過戶前的這一周，已經(jīng)成交的客戶抓住最后幾天時間加緊過戶，成交量暴漲。隨后，成交量逐漸下降并可能會跌入冰點。從市場實際表現(xiàn)來看，買賣雙方將進入新的觀望期。
世華地產(chǎn)預測，新政短期內(nèi)將加劇市場觀望氣氛，7月份的二手住宅成交量將因此出現(xiàn)明顯下降。同時，成交均價將停止上升勢頭，部分綜合品質(zhì)較差的物業(yè)，成交價格可能出現(xiàn)小幅下降。
中原地產(chǎn)表示，二手房在“7·11”之前最后加緊過戶階段，一些業(yè)主也主動降價，成交量增加;在政策正式實施后，二手房的成交量將大幅縮減，價格也將可能進入下行通道。
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