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面對(duì)住房貸款比率與投保比率不一致 購房者應(yīng)該怎么辦
李楠楠律師2022.01.02153人閱讀
導(dǎo)讀：
房貸險(xiǎn)是個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)的簡稱。目前各銀行普遍規(guī)定，購房者向銀行貸款的同時(shí)必須在保險(xiǎn)公司購買房貸險(xiǎn)，保額為房屋總價(jià)，保費(fèi)要求一次性繳清。房屋保險(xiǎn)保房屋本身，還款保證保險(xiǎn)則保證在被保險(xiǎn)人發(fā)生意外死亡或致殘的情況下，由保險(xiǎn)公司代為償付銀行貸款。和賀先生一樣，許多購房者對(duì)銀行的這種做法提出了質(zhì)疑，一些消費(fèi)者還致電或投書中消協(xié)投訴。另外，中消協(xié)還指出，住房貸款最高貸到80%，有的消費(fèi)者只貸款40至50%，卻要為此購買100%的保險(xiǎn)，這顯然是銀行和保險(xiǎn)公司利用強(qiáng)勢(shì)地位強(qiáng)迫消費(fèi)者買單的行為。第三是保費(fèi)不合理。王緒瑾還對(duì)保險(xiǎn)公司支付給銀行高額手續(xù)費(fèi)表示了憂慮。那么面對(duì)住房貸款比率與投保比率不一致。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
房貸險(xiǎn)是個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)的簡稱。目前各銀行普遍規(guī)定，購房者向銀行貸款的同時(shí)必須在保險(xiǎn)公司購買房貸險(xiǎn)，保額為房屋總價(jià)，保費(fèi)要求一次性繳清。房屋保險(xiǎn)保房屋本身，還款保證保險(xiǎn)則保證在被保險(xiǎn)人發(fā)生意外死亡或致殘的情況下，由保險(xiǎn)公司代為償付銀行貸款。和賀先生一樣，許多購房者對(duì)銀行的這種做法提出了質(zhì)疑，一些消費(fèi)者還致電或投書中消協(xié)投訴。另外，中消協(xié)還指出，住房貸款最高貸到80%，有的消費(fèi)者只貸款40至50%，卻要為此購買100%的保險(xiǎn)，這顯然是銀行和保險(xiǎn)公司利用強(qiáng)勢(shì)地位強(qiáng)迫消費(fèi)者買單的行為。第三是保費(fèi)不合理。王緒瑾還對(duì)保險(xiǎn)公司支付給銀行高額手續(xù)費(fèi)表示了憂慮。關(guān)于面對(duì)住房貸款比率與投保比率不一致的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
【案例簡介】
住房貸款最高貸到80% 消費(fèi)者卻要買100%的保險(xiǎn)
北京的賀先生月初買了一套三居室，為此他向銀行申請(qǐng)20年期貸款54萬元，辦理貸款手續(xù)時(shí)，銀行要求購買房貸險(xiǎn)。買保險(xiǎn)倒也方便，在這家銀行內(nèi)就有保險(xiǎn)公司設(shè)代理點(diǎn)。但賀先生向記者表示，他有幾點(diǎn)疑問：銀行表示只能購買在其營業(yè)部設(shè)代理點(diǎn)的那家保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)，此外，只向銀行貸款54萬元，可房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額卻要按房子的總價(jià)73.6萬元算，多繳19.6萬元部分的保費(fèi)豈不是很冤?
賀先生向銀行提出異議后，銀行的工作人員告訴他：要貸款就得接受這些條件，否則免談。賀先生告訴記者，他詢問了別的銀行，也都要求買指定保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)。“貸款是肯定要貸的，我只好交了4113元的保費(fèi)”，賀先生的話音中帶著無奈。
房貸險(xiǎn)是個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)的簡稱。目前各銀行普遍規(guī)定，購房者向銀行貸款的同時(shí)必須在保險(xiǎn)公司購買房貸險(xiǎn)，保額為房屋總價(jià)，保費(fèi)要求一次性繳清。目前保險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)一般包括兩個(gè)部分：房屋保險(xiǎn)和還款保證保險(xiǎn)。房屋保險(xiǎn)保房屋本身，還款保證保險(xiǎn)則保證在被保險(xiǎn)人發(fā)生意外死亡或致殘的情況下，由保險(xiǎn)公司代為償付銀行貸款。
和賀先生一樣，許多購房者對(duì)銀行的這種做法提出了質(zhì)疑，一些消費(fèi)者還致電或投書中消協(xié)投訴。8月底，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布的銀行業(yè)六大“霸王”條款中，與房貸險(xiǎn)相關(guān)的就有兩條。中消協(xié)指出，強(qiáng)定消費(fèi)者到特定保險(xiǎn)公司投保是一種捆綁銷售行為，有違《反不正當(dāng)競爭法》。另外，中消協(xié)還指出，住房貸款最高貸到80%，有的消費(fèi)者只貸款40至50%，卻要為此購買100%的保險(xiǎn)，這顯然是銀行和保險(xiǎn)公司利用強(qiáng)勢(shì)地位強(qiáng)迫消費(fèi)者買單的行為。因?yàn)榻杩钊说馁J款數(shù)額并非房屋的全部造價(jià)，銀行對(duì)房屋所具有的保險(xiǎn)價(jià)值僅限于貸款本息部分的價(jià)值。
中消協(xié)“炮轟”房貸險(xiǎn)之后，銀行業(yè)沒有回應(yīng)，幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司也一概婉拒了記者的采訪要求。中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人則對(duì)中消協(xié)的做法表示不理解。這位人士說：“我們和中消協(xié)一直有良好的溝通，不知道為什么這次中消協(xié)發(fā)布之前沒和我們商議。”他表示，銀行要求消費(fèi)者購買房貸險(xiǎn)有兩個(gè)原因：一是為了防止發(fā)生比如房子著火等意外事故造成抵押物滅失，二是為了避免購房者發(fā)生人身意外后殘疾或死亡導(dǎo)致無力還貸，這種做法無可厚非。[page]
【專家答疑】
專家則表達(dá)了完全不同的觀點(diǎn)。北京工商大學(xué)保險(xiǎn)系主任王緒瑾認(rèn)為，目前房貸險(xiǎn)存在四大“硬傷”：
第一是變相的重復(fù)保險(xiǎn)。銀行讓貸款人拿房屋作抵押，又同時(shí)要求貸款者購買房屋保證保險(xiǎn)。
第二是超額保險(xiǎn)。一些銀行要求購房者完全按照房屋銷售價(jià)格投保，但銀行享有的債權(quán)應(yīng)該是貸款的那部分金額，消費(fèi)者的首付款本身就是消費(fèi)者自己的錢，不存在信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行憑什么讓消費(fèi)者為自己已經(jīng)支付的錢買保險(xiǎn)?
第三是保費(fèi)不合理。隨著消費(fèi)者逐月還貸，貸款額是遞減的，保費(fèi)額也應(yīng)該遞減，到最后一年保費(fèi)應(yīng)該是為零，目前的房貸險(xiǎn)保費(fèi)計(jì)算卻不是這樣，多收了至少一倍以上的保費(fèi)。再者，房貸險(xiǎn)是從購房者向銀行貸款開始算起的，如此算來，保險(xiǎn)公司還多收了房屋預(yù)售期間的保險(xiǎn)費(fèi)。
上海市聯(lián)合律師事務(wù)所的貝政明律師還提出了這樣的疑問：保險(xiǎn)金額是按購房價(jià)計(jì)算，把不會(huì)滅失的土地等的價(jià)值也計(jì)算在內(nèi)，提高了保險(xiǎn)費(fèi);購房人掏錢買了保險(xiǎn)，但銀行卻是房貸險(xiǎn)的第一受益人。
王緒瑾還對(duì)保險(xiǎn)公司支付給銀行高額手續(xù)費(fèi)表示了憂慮。他說，保險(xiǎn)公司要支付給銀行保費(fèi)的20%甚至40%，這會(huì)影響保險(xiǎn)公司的償付能力。因?yàn)椋y行辦業(yè)務(wù)的時(shí)候提走傭金，傭金是不可退回，消費(fèi)者提前還完貸款要退保時(shí)，保險(xiǎn)公司就會(huì)遭受損失。
他認(rèn)為，就房貸而言，銀行既能賺取息差又能賺取房貸險(xiǎn)的高額手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)公司想在房貸險(xiǎn)上賺錢，實(shí)際上卻充當(dāng)了銀行的工具，而買單的則是貸款購房者。對(duì)房貸險(xiǎn)為何如此霸氣十足，貝政明律師這樣分析：“房貸險(xiǎn)是消費(fèi)者無奈的選擇。因?yàn)榉抠J市場(chǎng)沒有充分競爭，消費(fèi)者貸款時(shí)別無選擇，不得不與銀行簽訂城下之盟。”
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