現訴至法院請求判令霍鳳運及資合公司償還購房款8萬元及2003年10月27日至2004年8月23日的逾期付款違約金4 952元，賠償損失6 131元，訴訟費由霍鳳運及資合公司承擔。現安家寶公司依據合同及欠條起訴霍鳳運及資合公司還款，霍鳳運及資合公司在本案審理過程中均表示應由對方還款。安家寶公司依約履行了合同，霍鳳運理應給付購房余款，并賠償因其逾期付款給安家寶公司造成的損失。關于購房款應由誰來支付的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一審情況

1.一審訴辯主張

原告安家寶公司訴稱：2003年8月，我公司受霍鳳運及資合公司委托購買城區房屋一套，同年9月8日霍鳳運與我公司簽訂了委托購買合同，并支付了訂金1萬元。雙方約定，房契過戶前三日付清余款，但該款遲遲未付。資合公司曾給我公司寫有還款欠條，但一直未履行。現訴至法院請求判令霍鳳運及資合公司償還購房款8萬元及2003年10月27日至2004年8月23日的逾期付款違約金4 952元，賠償損失6 131元，訴訟費由霍鳳運及資合公司承擔。

被告霍鳳運辯稱：安家寶公司所述購房屬實，但所欠購房款應由資合公司給付，且該公司已給安家寶公司打有欠條，還款與我無關，請依法裁決。

被告資合公司辯稱：我們是給安家寶公司打過欠條，那是基于霍鳳運的公公與我公司有房屋委托經紀關系，合同是霍鳳運簽的，應由其給付房款。我單位現不同意為其支付房款，不同意安家寶公司的訴訟請求。

2.一審事實和證據

北京市朝陽區人民法院經審理查明：2003年9月8日，安家寶公司與霍鳳運簽訂了房屋委托購買合同，約定霍鳳運購買的房產為朝陽區高家園小區409樓202室，房價款為238 000元，購房定金為1萬元，霍鳳運為一次性付款購買該房屋，其首付款(包括定金)不低于實際成交價格的30%，剩余尾款在該房產產權轉移前三日內補齊。霍鳳運于簽約當日支付了購房定金1萬元。安家寶公司依約為霍鳳運提供了合同約定的房屋，并于2003年11月4日將訴爭房屋產權辦理過戶至霍風名下。霍鳳運于2003年11月13日支付房款78 000元。

因資合公司與案外人陳大起(霍鳳運的公公)有房屋經紀委托關系，故在霍鳳運購房時代霍風支付了部分購房款。2003年11月12日，資合公司向安家寶公司開具了欠條，內容為“關于霍鳳運購房我公司應付壹拾伍萬元整，已付柒萬元整，還欠捌萬元爭取月底前一次性付完”。2004年4月14日，資合公司又向安家寶公司出具了“我公司所欠房款捌萬元整爭取本月底付清”的欠條。

現安家寶公司依據合同及欠條起訴霍鳳運及資合公司還款，霍鳳運及資合公司在本案審理過程中均表示應由對方還款。

在本案審理過程中，安家寶公司認為因霍鳳運及資合公司未如期給付購房余款給其造成了相應的財產損失，即在安家寶公司與案外人原房主王惠懿、胥林生一般買賣合同糾紛中安家寶公司應當向原房主王惠懿、胥林生支付的房屋尾款利息及應負擔的案件受理費。

上述事實有下列證據證明：

(1)安家寶公司出具的房屋委托購買合同，證明安家寶公司與霍風簽訂了房屋買賣合同，安家寶公司據此要求霍鳳運按照合同約定履行支付剩余房款的義務。

(2)安家寶公司出具的由資合公司開出的2003年11月12日欠條及2004年4月14日欠條，安家寶公司據此認為資合公司亦應依其承諾履行支付剩余房款的義務。

(3)安家寶公司出具的原房主王惠懿、胥林生訴安家寶公司一般買賣合同糾紛的法院生效調解書，安家寶公司據此認為因霍鳳運及資合公司未能及時支付剩余房款造成安家寶公司在與案外人原房主的訴訟中，安家寶公司須向原房主支付房屋尾款利息并負擔案件受理費。

(4)霍鳳運出具的由安家寶公司開出的霍鳳運已付定金1萬元及房款78 000元的收據，證明霍鳳運已依約履行了支付部分購房款的義務。

(5)霍鳳運出具的房屋所有權證書，證明霍鳳運已于2003年11月4日取得訟爭房屋的所有權。

3.一審判案理由

北京市朝陽區人民法院認為：根據查明的事實，證明安家寶公司與霍鳳運之間存在著委托購房關系，雙方所簽房屋委托購買合同不違反相關法律規定，應為合法有效。安家寶公司依約履行了合同，霍鳳運理應給付購房余款，并賠償因其逾期付款給安家寶公司造成的損失。資合公司在霍鳳運購房后向安家寶公司出具了還款保證，應視為對安家寶公司與霍鳳運之間房屋委托買賣合同余款的擔保行為，故應對所欠余款承擔連帶責任。

4.一審定案結論

北京市朝陽區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定，作出如下判決：

(1)霍鳳運于本判決生效后七日內給付北京安家寶房地產經紀有限公司購房款8萬元及利息(自2003年11月13日起，至給付之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算)。

(2)霍鳳運于本判決生效后七日內賠償北京安家寶房地產經紀有限公司損失2 910元。

(3)北京資合房地產開發有限公司對以上購房款及賠償費承擔連帶責任。

(三)二審訴辯主張

上訴人霍鳳運訴稱：資合公司應是余款的付款人。我與安家寶公司簽訂房屋委托買賣合同時，安家寶公司同意剩余價款由資合公司付款，合同也是這樣實際履行的。2004年4月14日，資合公司向安家寶公司書面承諾給付剩余價款，故資合公司的行為是債務轉移的行為，給付余款的義務經三方協商轉由資合公司負擔，資合公司應依其承諾履行償還債務的義務。因為事實上沒有保證合同，也無擔保條款，故一審法院認定為擔保行為，沒有事實和法律依據。

被上訴人安家寶公司同意一審判決。

被上訴人資合公司辯稱：余款應由霍鳳運自行負擔，我公司原系出于朋友幫忙幫陳大起解決問題，現我公司拿不出這么多錢，后因產權未落在陳大起名下，而是落到了霍鳳運名下，故我公司拒絕支付余款。資合公司同意一審判決。

(四)二審事實和證據

北京市第二中級人民法院經審理查明：原審法院認定的事實屬實，所依據的證據均已由雙方當事人予以質證，雙方當事人均無異議，二審法院予以確認。 [page]

(五)二審判案理由

北京市第二中級人民法院認為：依法成立的合同，對當事人具有約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，霍鳳運與安家寶公司簽訂房屋委托購買合同，霍鳳運和安家寶公司為合同的債權債務相對人。安家寶公司依約履行了為霍鳳運提供了合同約定的房屋，并將訴爭房屋產權辦理過戶至霍鳳運名下。霍鳳運亦應按照合同約定履行支付相應購房款的義務。現霍鳳運支付了部分房款，當事人約定其余房款由資合公司給付，資合公司亦出具欠條具明已付7萬元并承諾代為償還其余8萬元房款。因資合公司自行承諾償還債務，安家寶公司對其承擔相應債務亦無異議，故霍鳳運與安家寶公司簽訂的房屋委托購買合同中霍鳳運支付剩余房款的義務已轉移給了資合公司，資合公司應當依其承諾履行支付房款的相應義務。現從資合公司出具的相關欠條可見資合公司亦明知其出具欠條系為霍鳳運購房一節，資合公司以其承諾還款系為案外人購房而不知為霍鳳運購房為由拒絕支付剩余購房款，資合公司的理由不能成立，資合公司拒絕支付房款的抗辯理由亦與其為安家寶公司出具的承諾相悖，對其抗辯理由不予采信。資合公司未能依其承諾履行支付房款的義務，其應當承擔相應的違約責任。資合公司應當履行向安家寶公司支付剩余房款的義務，同時因資合公司承諾于2003年11月底付清房款，而到期未依其承諾履行給付義務，故資合公司應承擔從2003年12月1日起向安家寶公司支付所欠房款利息的違約責任。原審法院將資合公司出具欠條的行為認定為擔保行為，系適用法律不當，本院予以改正。霍鳳運上訴理由正當，本院予以支持。至于安家寶公司訴求的相關損失，系因其在與本案案外人原房主履行案外合同過程中發生的安家寶公司所欠原房主的尾款利息及訴訟費，該損失的發生系基于安家寶公司在其與原房主合同履行過程中的違約行為，因安家寶公司與本案案外人原房主所簽訂的合同系獨立于本案訴爭合同之外的法律關系，且安家寶公司與霍鳳運簽訂的合同中亦未約定該項損失應由霍鳳運負擔，故安家寶公司在案外合同中因其自身違約行為所發生的損失應由安家寶公司自行承擔。原審法院判決霍風賠償安家寶公司因與案外人訴訟發生的訴訟費損失，并由資合公司承擔連帶責任，確有不當，本院予以撤銷。

(六)二審定案結論

北京市第二中級人民法院依據《中華人民共和國合同法》第八十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項之規定，判決如下：

1.撤銷北京市朝陽區人民法院(2004)朝民初字第18046號民事判決。

2.北京資合房地產開發有限公司于本判決生效后7日內給付北京安家寶房地產經紀有限公司購房款8萬元及利息(自2003年12月1日起至2004年8月23日止，按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算)。

3.駁回北京安家寶房地產經紀有限公司的其他訴訟請求。

(七)解說

本案的爭議焦點在于資合公司作出的履行房款給付義務的承諾如何定性，是認定為保證債務，還是第三人履行債務，抑或債務轉移。

我國法律對該種承諾的性質及效力尚無明確的法律規定，學者及審判實踐中也見仁見智、觀點不一。

1.第三人承諾還款能否定性為擔保行為。

從該案反映出來的事實看，資合公司向安家寶公司開具的欠條內容為“關于霍鳳運購房我公司應付壹拾伍萬元整，已付柒萬元整，還欠捌萬元爭取月底前一次性付完”及“我公司所欠房款捌萬元整爭取本月底付清”。

那么，對于一審法院認定資合公司出具的欠條的行為為還款擔保，其行為為擔保行為，該法律認定是否能夠成立呢?

根據《擔保法》的規定，保證是保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為，保證人和債權人應當以書面形式訂立保證合同，當事人可以在保證合同中約定，債務人不履行債務時由保證人承擔保證責任或者約定保證人與債務人承擔責任。

本案中，房屋買賣合同雙方當事人為安家寶公司和霍鳳運，資合公司就訟爭房屋的買賣一事出具了兩份還款的承諾，但在這兩份承諾中，資合公司作出的是履行債務的承諾，而均沒有作出擔保的意思表示，也沒有明確表示在霍鳳運不承擔債務時其保證償還所欠房款。因此，資合公司在本案中出具的欠條其性質與保證債務完全不同。拋開當事人自己的意思表示推定其承諾還款系為償還霍鳳運所欠安家寶公司債務的擔保行為是不恰當的。

2.債務轉移與第三人履行債務的定性與區別。

現在的問題在于，資合公司的承諾能否因此免除霍鳳運的還款義務?該問題的解決直接取決于資合公司的承諾定性為第三人代為履行債務的行為還是債務轉移的行為。如果定性為第三人代為履行債務的行為，則資合公司拒絕向安家寶公司履行債務，其違約責任應由霍鳳運負擔。如果定性為債務轉移行為，則霍鳳運得以免責，余款給付責任由資合公司負擔。如果定性為債務加入，則霍鳳運與資合公司承擔連帶給付責任。

因此，在資合公司和霍鳳運均認為應當對方給付的情況下，如何定性直接關系到當事人的切身利益得失。

對于本案中資合公司的還款承諾，應當定性為第三人代為履行還是債務轉移是有爭議的。

認為該承諾應為第三人代為履行債務的觀點考慮到霍鳳運是房屋買賣關系的受益人，房屋已過戶到了霍鳳運名下，不能因資合公司的承諾將霍鳳運的責任免除。雖然資合公司就訟爭房屋作出了還款承諾，但資合公司并沒有參加安家寶公司和霍鳳運的房屋買賣協議，資合公司只是承諾支付房款，如果資合公司反悔，不同意履行為霍鳳運所購買房屋的付款義務，霍鳳運作為房屋買賣合同的當事人一方還應當自行支付余款并承擔相應的違約責任。 [page]

認為資合公司的承諾為債務轉移的觀點則建立在誠實信用、禁止反言的法律原則基礎上。如果定性為第三人代為履行債務，資合公司則得以免除還款義務，資合公司向安家寶公司出具的兩份承諾則沒有了任何法律約束力。第三人履行債務是基于合同雙方第三人的約定，沒有第三人的承諾，故第三人不履行債務由原債務人承擔違約責任。現在資合公司作為第三人以自己的名義出具了承諾，自愿承受了合同債務，其應按照其承諾全面、適當的履行債務，如果第三人承諾后未履行債務或未完全履行債務，第三人應就其承諾范圍內的未履行部分向債權人承擔違約責任。現資合公司拒絕履行其承諾，違背了誠實信用原則，資合公司應該為自己的承諾負擔相應的法律責任。因此，本案的性質應該定性為債務轉移。

本案處理采納了第三人以自己名義承諾履行債務為債務轉移的觀點。從資合公司出具欠條的表述上看，資合公司明確表示系針對霍鳳運購房產生的債務，而資合公司認為：“我公司”應付15萬元，已付7萬元，還欠8萬元爭取月底前一次性付完，“我公司所欠房款8萬元爭取本月底付清”。從欠條的內容看，資合公司表示的該債務系為其自己負擔的債務，其是以自己名義向債權人安家寶公司出具還款欠條。資合公司向安家寶公司出具的承諾明確、具體，債權債務關系清楚，資合公司應當按照其承諾履行給付剩余房款的義務。安家寶公司持有兩張欠條，其有權依據資合公司在欠條中的承諾向資合公司主張債權，要求資合公司履行承諾。資合公司既然出具了承諾，就不能任意反悔，其違背誠實信用原則的反悔行為不能得到法律的鼓勵和支持。因此，應當認定給付房款的債務部分轉移給了資合公司，資合公司應當按照自己的承諾履行給付房款的義務，不能任意變更或反悔，霍鳳運則因此沒有給付剩余房款的義務。

至于第三人資合公司基于何種原因向安家寶公司承諾履行霍風購房所欠債務，在本案訴訟中則無須予以考究。因為合同債務轉移是一項相對無因行為，基于第三人與債務人之間的贈與、委托關系或者有償承擔等，第三人才得以愿意承擔他人合同債務。但債務人與第三人之間的原因行為本身并不構成債務承擔合同的組成部分，該原因自始無效、被撤銷或者解除，并不影響債務承擔的效力。債務承擔成立以后，第三人不得以原債務人未履行承擔債務的原因約定或者原因行為有瑕疵而對抗債權人，因而債務承擔是一項無因法律行為。同時，債務承擔的這種無因性不是絕對的，當事人可以在訂立債務承擔合同時，把原因行為作為附加條件訂入債務承擔協議，并以原因行為的成就作為債務承擔的前提，從而排除債務承擔無因性的適用。[1](注釋：[1]參見崔建遠主編：《新合同法原理與案例評釋(上)》，長春，吉林大學出版社，1999。)所有本案中的資合公司基于什么原因得以作出履行霍鳳運購房債務的承諾，該原因是否成立，我們均不予審查或處理，當事人如果對此有爭議可以另行起訴，但該原因行為不影響本案中債權債務關系的法律認定和責任負擔。資合公司在其與安家寶公司之間關于履行剩余房款的債權債務關系中只能依其承諾履行債務并承擔相應的違約責任，而不能以其作出承諾的原因行為作為抗辯拒絕向安家寶公司履行其所承諾的債務。