經三方達成口頭一致后，買方于2007年3月25日在中介擬好并蓋章的《房屋買賣合同》上簽字，其后，中介公司職員劉某攜帶該合同文本，于當天晚上飛往賣方出差辦公的天津，要求賣方簽署合同。2007年4月9日，買方和中介公司向賣方發出書面通知函，稱買方早已于簽署合同當天按照合同約定支付了定金，要求賣方按照合同要求的時間去指定銀行辦理資金監管手續，否則將根據合同申請仲裁，由賣方承擔相關法律責任。焦點1對于焦點1中的合同簽署地點，我方舉出了大量有關賣方當時在天津的證據，對方對此并未否認，仲裁庭采納了合同簽署地點在深圳和天津兩地的觀點。關于房屋買賣合同糾紛仲裁的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

核心內容： 合同第七條【B】項第1條約定：“首期款(不含定金) 元，買方以下述第a種方式支付。首期款金額根據銀行承諾發放之按揭貸款金額確定。”

案情簡介

買方付某經中介公司居間介紹，欲購買賣方熊某所有的位于南山區純水岸的房屋。經三方達成口頭一致后，買方于2007年3月25日在中介擬好并蓋章的《房屋買賣合同》上簽字，其后，中介公司職員劉某攜帶該合同文本，于當天晚上飛往賣方出差辦公的天津，要求賣方簽署合同。賣方在閱讀合同重要條款(總價款為560萬元，首期款為370萬元等)后，要求將中介公司已經填寫的交房時間(2007年6月30日)改為2007年7月30日，劉某隨即電詢買方，買方表示同意，然后劉某在原來填寫處作了修改并得到賣方對此的簽字確認。 賣方在合同上簽字后，劉某隨即攜帶三份合同文本回到深圳。2007年3月27日，中介公司將合同文本一份交給賣方母親。賣方母親發現首期款已被更改為137萬元，并立即告知賣方，其后，賣方還得知買方為中介公司職員，認為買方和中介公司故意隱瞞真實情況，心存欺詐，便無意履行被修改的合同。 2007年4月9日，買方和中介公司向賣方發出書面通知函，稱買方早已于簽署合同當天按照合同約定支付了定金，要求賣方按照合同要求的時間去指定銀行辦理資金監管手續，否則將根據合同申請仲裁，由賣方承擔相關法律責任。 賣方向本律師咨詢，經初步了解案情，本律師向賣方提出如下方案：

1、向買方和中介公司作出書面回復，稱賣方認為合同尚存在重大問題，需要等待該問題解決后方能履行合同。如此，既贏得了時間，也不會落下不履行合同的把柄，為更加充分了解案情創造了機會。

2、基于合同是在雙方分處兩地先后簽署、雙方均無證據證明合同簽署時間的先后以及在天津簽署后，賣方并未持有一份合同的事實，可以主張事實如：中介填寫合同內容，然后前往天津交賣方簽署，再帶回深圳交買方簽署。 如此，買方單方對首期款更改的行為，構成了新要約，因此，合同尚未成立。此時，賣方享有不履行賣房義務的權利，更毋庸談賣方違約的責任問題。 雖然如此，本律師仍然告知賣方，這種方案的成功率只有51%。因為從合同文本的記載來看，賣方不履行賣房義務將構成嚴重違約。但是賣方認為即便如此，他仍然想試一試，且這種方案相比較而言是最佳方案。因此，決定委托本律師代理應訴。

操作思路

基于本案的案情，如果不主張合同尚未成立，將難以避免雙倍返還定金的法律責任。但要證明合同尚未成立，將必須證明：(1)合同簽署地點分別為深圳和天津;(2)賣方在天津簽署合同時，合同中尚有重要條款尚未達成;(3)買方單方對合同重要條款的設定和修改，未經得賣方同意。如此，方能證明合同不成立。 在上述要求下，第(1)項事實證明起來并不困難;第(2)項事實，需要對方證人證言予以支持，這一點尤其困難;第(3)項事實實際上是基于第(2)項事實而產生的。因此，第(2)項事實的證明就成為本案勝負的關鍵，為了獲取第(2)項事實所要求的證人證言，必須提出我方認為是事實真相的合同簽署時間和順序，從而將買方誘入證明自己合同簽署時間和順序的陷阱中來。后來的庭審和裁決證明這種操作思路是很正確的。

庭審焦點

1、合同簽署的時間和先后順序;2、首期款更改的時間;3、首期款對賣方是否具有重要性。

焦點1

對于焦點1中的合同簽署地點，我方舉出了大量有關賣方當時在天津的證據(如高速公路費發票、招商銀行異地消費記錄等)，對方對此并未否認，仲裁庭采納了合同簽署地點在深圳和天津兩地的觀點。 對于簽署時間和順序，由于雙方各執一詞，各自的證人證言也各執一詞，互相矛盾，因此，仲裁庭對雙方的證詞互相矛盾的地方不予采信。 由于我方也沒有充分有力的證據能證明本案合同事實為賣方簽署在先，對方的證據也不能證明買方簽署在先，且雙方都以對方證人與對方有利益關系而質疑其證言的真實性。因此，仲裁庭只能根據合同上簽署的時間和買方支付定金的時間相一致的情況來推斷，認定買方簽署在先。

焦點2

對于首期款的更改時間，我方認為是：370萬元早已填寫于合同上，并在賣方于天津簽署合同后被更改的;買方則認為首期款一欄原來就是空白的，是中介公司劉某于2007年3月25日晚上趕回深圳后交由其下屬楊某填寫，楊某填寫370萬元后交給劉某，劉某認為錯誤，就直接將370萬元改為143萬元，該改動也得到了買方簽字確認。 問題是，在雙方證言均因利益關系而不被認定的情況下，仲裁庭只能推定370萬元早已填寫于合同首期款一欄，后于買方天津簽署后被更改為134萬元。 我方觀點被采納。

焦點3

對于首期款的重要性，買方堅持認為首期款對于賣方并不重要，因為房款總額是不變的，首期款只是總房款與銀行放貸之間的差額，填寫多少并無影響，因為有銀行的貸款支持;我方堅持認為，首期款對于賣方具有很重大的意義，是賣方的風險所在。倘若銀行的貸款不能發放，則首期款越大對賣方越有利，越小意味著賣方的風險越大。 我方關于首期款重要性的觀點被仲裁庭采納。

歸納來說，我方認為：2007年3月25日晚，賣方在天津簽署合同時，對交房時間提出了更改要求，中介公司征詢買方的意見后，將交房時間由2007年6月30日更改為2007年7月30日，并交由賣方簽字確認。此時，賣方對交房時間的更改構成了對買方的新要約，雖然買方其后對其進行了簽字確認構成了承諾，但中介對首期款進行的填寫和更改經買方同意后，并未經賣方簽字確認，從而構成了對賣方的另一項新要約，由于賣方最終未就此予以確認，因此，合同尚未成立。

裁決結果

最后仲裁庭認為：由于買方先簽署合同，且沒有證據證明370萬元在賣方于天津簽署合同時是空白的(因為所有的證言被不予采信)，則賣方在天津簽署合同后合同已經成立。合同并沒有違反國家法律和社會公共利益，因此有效。 但是，由于首期款對于賣方而言具有重大的價值，買方擅自對首期款進行更改的行為，表明其將不按照370萬元的首期款履行合同，從而構成了先期違約。在先期違約的情況下，賣方不履行合同的行為與賣方的在先違約行為構成了雙方違約，這種情況不適用定金罰則，因此駁回了買方要求雙倍返還定金的仲裁請求。 我方勝訴。

評析

雖然仲裁庭并沒有支持合同不成立及合同無效的觀點，這一裁決卻是合情合理的。因為現有證據并不能支持合同不成立的觀點，且庭審中出現的各方證人證言亦不能被輕易認可，否則會導致對方主張的事實成立的危險。 仲裁庭最終采納了首期款對于賣方而言具有重大意義的觀點，這一觀點從根本上決定了案件的成敗：正是因為首期款的重要性，所以買方對其進行的單方修改構成了重大違約，從而也就無法要求雙倍返還定金。

代理詞等法律文書

代 理 詞

尊敬的仲裁員：

廣東xx律師事務所接受本案被申請仲裁人熊靚、徐維禮的委托，指派我擔任其仲裁代理人。現根據庭審查明的本案事實和合同法的相關規定，發表如下代理意見。 為了便于分析，以下將申請仲裁人付萌簡稱為買方，將第一被申請仲裁人熊靚、徐維禮簡稱為賣方，將第二被申請仲裁人深圳市世聯行房地產經紀有限公司簡稱為經紀方。

一、關于本案事實

1、本案合同簽署的地點 本案合同是由買賣及經紀三方在分處兩地(買方在深圳、賣方在天津)的情況下先后簽署完成的。該事實有買賣雙方和經紀方的共同確認，各方對此不存異議，在此不再贅述。

2、本案合同的簽署順序和時間 鑒于上述三方中經紀方和賣方在同一地點(天津)現場簽署合同，而買方于2007年3月25日卻不在天津與經紀方和賣方同時簽署合同，因此本案合同的簽署方式只能是下述方式中的其中一種：(1)買方先簽署合同文本，由經紀方帶往外地，經紀方與賣方共同簽署;或者(2)賣方和經紀方簽署后，再由經紀方轉交買方簽署。 (1)買方關于合同簽署的順序和時間的主張不能成立 買方主張：買方先簽署合同文本，但將買賣雙方當事人的抬頭欄及首期款額度欄未填寫;然后由經紀方劉雨微攜合同文本至天津與賣方會簽;待賣方簽署合同文本后，經紀方劉雨微攜合同文本返回深圳。經咨詢銀行后，楊萬濤將首期款寫成370萬元，后被劉雨微改成134萬元，該更改得到買方付萌的簽字確認。其后，經紀方楊萬濤將合同文本送交賣方。

上述主張是不能成立的。

因為： 首先，買賣雙方當事人的抬頭欄及首期款數額欄未填寫的陳述不能成立。因為：a在沒有其他充分證據予以佐證的情況下，在買賣雙方對此并未一致確認的情況下，僅憑買方證人楊萬濤的一面之詞，不能認定上述空白是否曾經真實存在。相反，根據現有的合同文本，只能推定各方簽署合同前，所有條款均已填寫完畢，只待簽署，不能得出空白部分曾經存在的結論。 b設若上述重要的條款處于空白的情況下，根據常理，賣方在不能與交易對方面晤(買賣雙方當時分處兩地)也不知道買方姓名和首期款支付數額的情況下，作為一個正常人，是不愿且不會簽署該合同的。 其次，對于上述填寫完整的合同文本(指買賣雙方的抬頭和370萬元首期款均已填寫)，本案中不可能出現買方先簽的情況。因為： a若買方于2007年3月25日上午先簽署合同文本，其應當看到其姓名被錯誤書寫為“付盟”的情況從而進行更改。如此，作為專業機構的經紀方將對自己錯寫客戶姓名的情況印象深刻，從而不可能出現其在同一日再一次在《代收定金委托書》中錯寫“付盟”名字的可能性。 b根據經紀方的工作人員楊萬濤證言，經紀方從業規范是：房產買賣合同中任何修改之處，經紀方必須督促買賣雙方共同簽字確認，以避免歧義，促使合同的有效。本案合同第十一條第1款的更改即體現了這一規范。但是抬頭處買方姓名“付盟”之更改只有買方付萌的簽字捺印確認，并無賣方的簽字確認。這明顯與經紀方的工作規范相違背。推言之，若買方在賣方簽署合同之前先行更改了被經紀方錯寫的自己的姓名，則按照經紀方的規范，當合同被送交至賣方簽署時，此處必有賣方的簽字確認。但事實卻與之相反。由此說明，在賣方于天津簽署上述合同之前，買方并未對其姓名進行更改，該更改發生在賣方簽署合同之后，進而說明，在賣方于天津簽署上述合同之前，買方并未簽署該合同。 (2)賣方關于合同的簽署順序和時間的主張依法能夠成立 賣方主張：合同的簽署時間和順序為首先由經紀方楊萬濤將合同文本填寫完成(此時內容為首期款370萬元，交樓時間為2007年6月30日等)，經紀方劉雨微攜合同于2007年3月25日到天津賣方處，賣方提出將交樓時間由2007年6月30日更改為2007年7月30日后簽署了合同，經紀方亦簽署了合同，后由經紀方將合同帶回深圳交給買方，買方對交樓日期表示認可，但是對首期款項進行了更改后簽字，并將更改后的合同經由經紀方轉交賣方。 對于本案合同的簽署順序和時間，只有買方和賣方各自主張中的一種能夠成為事實。經過前述分析，買方的主張不能成立，則賣方的主張能夠成立。

綜上，本案的事實為：買賣雙方為了本案所涉房產買賣一事，共同委托經紀方居間撮合。經紀方將自己填寫完整的合同文本攜帶至天津(賣方當時所在地)賣方在對交樓時間提出修改意見后簽署了合同，然后將合同文本三份帶回深圳交給買方，買方在對交樓時間進行確認后，對合同首期款支付數額這一重要條款單方更改并簽名后，由經紀方工作人員楊萬濤將其中一份合同交還賣方。 二、買方主張之事實的法律后果 即便買方上述主張能夠成立，其法律后果仍然是：本案合同于2007年3月25日晚，在賣方和經紀方簽署合同時尚未成立。其后，買方對首期款的更改構成了對賣方的新要約，最終合同仍未能成立。

分析如下：

買方主張a：2007年3月25日，經紀方與賣方在天津簽署合同時，經紀方劉雨微根據賣方要求，將交樓時間由2007年6月30日修改為2007年7月30日。

買方主張b：本案合同是在買賣雙方當事人的抬頭欄及首期款數額欄未填寫的情況下由買方先行簽署，然后由經紀方將合同帶到天津交由賣方簽署完成。

1、賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時，本案合同尚未成立。 (1)上述買方主張a的事實，在庭審時得到買賣及經紀三方的一致認可，應當作為本案的定案證據。 在上述買方主張a事實的基礎上，即便買方先行簽署合同，經紀方劉雨微將合同帶往天津后，賣方對交樓日期進行更改的這種行為構成了賣方就交樓時間對買方的新的要約。這種情況下，賣方于2007年3月25日在天津簽署合同時，本案合同尚未成立。 (2)根據買方主張b的上述陳述，賣方對存在部分空白的合同進行簽署的行為，僅僅表示賣方對買方提出的上述空白部分以外的其他合同條款的認可。在合同的首期款支付額度這一重要問題上，買方既未提出要約，賣方自然不能進行承諾。因此，賣方于2007年3月25日在天津簽署合同時，買賣雙方尚未對合同的全部內容達成完全一致，此時合同尚未成立。 (3)退而言之，即便買方先簽署合同，又即便買方在簽署合同時已經將抬頭處的“付盟”改為“付萌”，再即便買方在簽署合同時已經將首期款370萬元改成134萬元。此時，由于賣方不但未對合同首期款的更改予以簽字認可，更對交樓時間提出修改意見，在這種情況下，賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時，本案合同尚未成立。 綜上，無論在哪種情況下，賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時，本案合同尚未成立。

2、買方以134萬元作為首期款向賣方提出的要約并未獲得賣方的完全同意，本案合同不成立。 在2007年3月25日賣方于天津簽署合同時，本案合同尚未成立這一重要的基礎上，經紀方劉雨微攜合同返回深圳后，由楊萬濤填寫370萬元首期款以及劉雨微更改為134萬元后，買方簽字并捺印的行為，依法應當認定為買方就134萬元作為首期款之事宜向賣方提出要約。但是很明顯，賣方對此并未予以完全同意，合同的重要條款——首期款支付額度——自始至終均未達成一致，因此，本案合同至今尚未成立。 退而言之，即便合同簽署順序為買方簽署合同之前已經將抬頭處的“付盟”改為“付萌”，且已經將首期款370萬元改成134萬元，然后再簽署后交給經紀方帶往天津待賣方簽署。在這種情況下，正如二.1(3)之分析，2007年3月25日賣方在天津簽署合同時，合同尚未成立。其后經紀方劉雨微將合同文本帶回深圳交給買方付萌后，付萌對交樓時間予以認可并簽字確認的行為，構成了買方對賣方關于新的交樓時間的承諾。此時買賣雙方對合同的其他條款達成一致，但對于首期款數額一項仍未達成一致，因此，最終合同仍未成立。 綜上所述，即便買方關于簽署合同的時間和順序的主張能夠成立，依法也只能得出合同尚未成立的結論。

三、賣方主張之事實的法律后果 在賣方主張事實的基礎上，賣方和經紀方在修改交樓時間后簽署合同文本的行為構成了對買方的一項要約。其后，買方在對賣方提出的交樓時間簽字確認的基礎上，對本合同的首期款支付數額——即履行方式等作出的變更，是對賣方要約內容的實質性變更，從而構成新要約。在沒有證據證明賣方對該新要約明確表示同意的情況下，此時合同依法尚未成立。 四、即便合同成立，因買方和經紀方共同違反回避義務，依法應當被認定無效。 根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第二十二條規定，“房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求回避。” 本案中，買方是經紀方的工作人員。對于因這一重要利害關系而產生的回避義務，買方明知或應知，卻未要求回避;經紀方亦明知或應知，更未主動回避。

二者的上述行為，不僅違反了上述法規的規定，侵害了賣方的公平交易權和知情權，更重要的是違反了民法和合同法的公平原則和誠實信用原則，依法應當被認定為無效。 因此，本案所涉合同即便成立，也因買方和經紀方違反法律規定的回避義務和公平誠信原則，侵害了賣方的公平交易權和知情權，依法應當被認定無效。

綜上所述，本案合同是以賣方簽署在先的順序簽署完成的，買方對首期款數額的單方更改構成了其對賣方的新要約，在賣方未表示同意的情況下，合同尚未成立;即便如買方所主張的合同簽署順序，也因交樓時間的更改和首期款數額最終未獲賣方確認而導致合同依法尚未成立的結論;再退而言之，即便合同成立，也因買方和經紀方違反法律要求回避的禁止性規定，侵害相對方的合法權利而歸于無效。總之，在任何一種簽署方式下，本案合同依然未能成立，不具有法律效力。

尊敬的仲裁員，為了維護良好、誠信的市場交易秩序，遏制房地產中介的不法服務行為，維護善良公民的合法權益，本律師在此懇請仲裁庭采納上述代理意見，確認本案所涉合同不成立，不具有法律效力，從而駁回申請人付萌對被申請人熊靚、徐維禮的仲裁請求。謝謝!

被申請人熊靚、徐維禮的代理人

鄭律師

2007年7月10日

補 充 代 理 詞

尊敬的仲裁員： 廣東xxx律師事務所鄭緒華律師作為本案第一被申請人熊靚、徐維禮的代理人，經過了本案仲裁庭的兩次庭審。現根據兩次庭審查明的本案事實，在原代理詞的基礎上，發表如下補充代理意見。

一、第一被申請人(賣方)的證人謝志濤的證言證明了本案合同是在先賣方后買方(申請人)的簽署順序下簽署完成的。在這種情況下，買方對首期款支付數額進行更改后簽字的行為，構成了買方對賣方的新要約，在賣方對此項更改未表示同意的情況下，合同尚未成立。

二、雖然第一被申請人對申請人的證人楊萬濤和證人劉雨微的證言并不認可，但是即便上述證言被仲裁庭采納，也只能得出合同不成立的結論。 即便如楊萬濤和劉雨微的證言所述，本案合同的簽署順序為：①買方簽字(首期款空置，深圳)——②中介——③賣方簽字(首期款空置，交樓日期更改并簽字，天津)——④中介(填寫、更改首期款數額，深圳)——⑤買方(對更改后的交樓日期簽字，對首期款簽字確認，深圳)——⑥賣方(未對首期款簽字確認)。 在前述情況下，由于買賣雙方是在分處兩地的情況下簽署本案合同的，因此①應為買方對賣方的要約， ③對①所述的交樓時間提出修改意見，構成了賣方對買方的反要約而非承諾，⑤雖然買方同意了賣方提出的交樓時間的更改，但是卻提出新的首期款數額，從而構成了買方對賣方的新要約，⑥賣方未對首期款予以確認，合同不成立。

三、首期款的數額對于第一被申請人(賣方)具有重大的商業意義和法律意義，需要買賣雙方協商確定;未經買賣雙方認可首期款數額，買賣合同支付條款不能達成。 合同第七條【B】項第1條約定：“首期款(不含定金) 元，買方以下述第a種方式支付。首期款金額根據銀行承諾發放之按揭貸款金額確定。” 在上述條款里，有兩個各自獨立的語句。其中后一句是確定首期款數額的原則或方法，而前一句則是按照該原則或方法由買賣雙方協商確定具體的首期款數額。也就是說，雖然首期款可以按照總房款減去定金和銀行承諾發放之按揭貸款金額后的余額確定，但是買賣雙方仍然可以協商確定比前述余額更高或更低的數額作為首期款，這完全取決于買賣雙方對交易風險的評估和控制、對商業銀行按揭貸款發放與否的信賴以及雙方協商的其它情形。 再者，如果因為后一句確定了首期款數額的計算原則或方法，就認為前述首期款空白處的數額可有可無，就會實質上剝奪了買賣雙方對合同重要條款進行協商的法律權利，造成以格式條款取代雙方協商條款的嚴重的、不具有法律效力的法律后果。 因此，首期款數額無論對于賣方還是買方，都是具有重大利益的合同條件，不能因格式條款或原則性條款的存在而否定協商確定首期款數額的合理性和重要性。

四、本案依法可以認定的事實 根據各方舉證和質證，雙方均認可的事實為：買賣雙方在分處深圳和天津兩地的情況下簽署了本案合同。賣方在天津簽署合同時，對經紀方填寫的交樓日期提出更改，后經紀方將合同帶回深圳交買方，買方對更改的交樓日期簽字確認。 至于合同首期款條款是否空置，哪方先簽署合同等，雙方各執一詞，無從認定。 在上述可以確認的事實基礎上，本案事實只存在下列兩種差異：1、賣方主張：首期款數額為370萬，且填寫于賣方簽署之前，更改于賣方簽署之后;2、買方主張：首期款數額填寫、更改于賣方簽署之后。然而上述無論哪一種情形，本案合同均不能成立。 綜上，本案中，即使第一被申請人未能充分有力地證明本案合同是按照先賣方后買方的順序簽署的，也就是說，即便第一被申請人未能充分、排他地證明合同不能成立的事實存在，但是申請人(買方)不僅不能證明合同已經合法成立，相反，其證據卻正好證明了如本補充代理詞第二部分所述的合同不成立的結論。換言之，在雙方確認的證據所證明的事實基礎上，無論存在何種情形，本案合同均未能成立。因此，懇請仲裁庭在對本案各項證據進行合理審查和采信的基礎上，裁決本案合同不成立。