經(jīng)三方達(dá)成口頭一致后，買方于2007年3月25日在中介擬好并蓋章的《房屋買賣合同》上簽字，其后，中介公司職員劉某攜帶該合同文本，于當(dāng)天晚上飛往賣方出差辦公的天津，要求賣方簽署合同。2007年4月9日，買方和中介公司向賣方發(fā)出書面通知函，稱買方早已于簽署合同當(dāng)天按照合同約定支付了定金，要求賣方按照合同要求的時(shí)間去指定銀行辦理資金監(jiān)管手續(xù)，否則將根據(jù)合同申請(qǐng)仲裁，由賣方承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。焦點(diǎn)1對(duì)于焦點(diǎn)1中的合同簽署地點(diǎn)，我方舉出了大量有關(guān)賣方當(dāng)時(shí)在天津的證據(jù)，對(duì)方對(duì)此并未否認(rèn)，仲裁庭采納了合同簽署地點(diǎn)在深圳和天津兩地的觀點(diǎn)。關(guān)于房屋買賣合同糾紛仲裁的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

核心內(nèi)容： 合同第七條【B】項(xiàng)第1條約定：“首期款(不含定金) 元，買方以下述第a種方式支付。首期款金額根據(jù)銀行承諾發(fā)放之按揭貸款金額確定。”

案情簡(jiǎn)介

買方付某經(jīng)中介公司居間介紹，欲購(gòu)買賣方熊某所有的位于南山區(qū)純水岸的房屋。經(jīng)三方達(dá)成口頭一致后，買方于2007年3月25日在中介擬好并蓋章的《房屋買賣合同》上簽字，其后，中介公司職員劉某攜帶該合同文本，于當(dāng)天晚上飛往賣方出差辦公的天津，要求賣方簽署合同。賣方在閱讀合同重要條款(總價(jià)款為560萬(wàn)元，首期款為370萬(wàn)元等)后，要求將中介公司已經(jīng)填寫的交房時(shí)間(2007年6月30日)改為2007年7月30日，劉某隨即電詢買方，買方表示同意，然后劉某在原來(lái)填寫處作了修改并得到賣方對(duì)此的簽字確認(rèn)。 賣方在合同上簽字后，劉某隨即攜帶三份合同文本回到深圳。2007年3月27日，中介公司將合同文本一份交給賣方母親。賣方母親發(fā)現(xiàn)首期款已被更改為137萬(wàn)元，并立即告知賣方，其后，賣方還得知買方為中介公司職員，認(rèn)為買方和中介公司故意隱瞞真實(shí)情況，心存欺詐，便無(wú)意履行被修改的合同。 2007年4月9日，買方和中介公司向賣方發(fā)出書面通知函，稱買方早已于簽署合同當(dāng)天按照合同約定支付了定金，要求賣方按照合同要求的時(shí)間去指定銀行辦理資金監(jiān)管手續(xù)，否則將根據(jù)合同申請(qǐng)仲裁，由賣方承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 賣方向本律師咨詢，經(jīng)初步了解案情，本律師向賣方提出如下方案：

1、向買方和中介公司作出書面回復(fù)，稱賣方認(rèn)為合同尚存在重大問題，需要等待該問題解決后方能履行合同。如此，既贏得了時(shí)間，也不會(huì)落下不履行合同的把柄，為更加充分了解案情創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

2、基于合同是在雙方分處兩地先后簽署、雙方均無(wú)證據(jù)證明合同簽署時(shí)間的先后以及在天津簽署后，賣方并未持有一份合同的事實(shí)，可以主張事實(shí)如：中介填寫合同內(nèi)容，然后前往天津交賣方簽署，再帶回深圳交買方簽署。 如此，買方單方對(duì)首期款更改的行為，構(gòu)成了新要約，因此，合同尚未成立。此時(shí)，賣方享有不履行賣房義務(wù)的權(quán)利，更毋庸談賣方違約的責(zé)任問題。 雖然如此，本律師仍然告知賣方，這種方案的成功率只有51%。因?yàn)閺暮贤谋镜挠涊d來(lái)看，賣方不履行賣房義務(wù)將構(gòu)成嚴(yán)重違約。但是賣方認(rèn)為即便如此，他仍然想試一試，且這種方案相比較而言是最佳方案。因此，決定委托本律師代理應(yīng)訴。

操作思路

基于本案的案情，如果不主張合同尚未成立，將難以避免雙倍返還定金的法律責(zé)任。但要證明合同尚未成立，將必須證明：(1)合同簽署地點(diǎn)分別為深圳和天津;(2)賣方在天津簽署合同時(shí)，合同中尚有重要條款尚未達(dá)成;(3)買方單方對(duì)合同重要條款的設(shè)定和修改，未經(jīng)得賣方同意。如此，方能證明合同不成立。 在上述要求下，第(1)項(xiàng)事實(shí)證明起來(lái)并不困難;第(2)項(xiàng)事實(shí)，需要對(duì)方證人證言予以支持，這一點(diǎn)尤其困難;第(3)項(xiàng)事實(shí)實(shí)際上是基于第(2)項(xiàng)事實(shí)而產(chǎn)生的。因此，第(2)項(xiàng)事實(shí)的證明就成為本案勝負(fù)的關(guān)鍵，為了獲取第(2)項(xiàng)事實(shí)所要求的證人證言，必須提出我方認(rèn)為是事實(shí)真相的合同簽署時(shí)間和順序，從而將買方誘入證明自己合同簽署時(shí)間和順序的陷阱中來(lái)。后來(lái)的庭審和裁決證明這種操作思路是很正確的。

庭審焦點(diǎn)

1、合同簽署的時(shí)間和先后順序;2、首期款更改的時(shí)間;3、首期款對(duì)賣方是否具有重要性。

焦點(diǎn)1

對(duì)于焦點(diǎn)1中的合同簽署地點(diǎn)，我方舉出了大量有關(guān)賣方當(dāng)時(shí)在天津的證據(jù)(如高速公路費(fèi)發(fā)票、招商銀行異地消費(fèi)記錄等)，對(duì)方對(duì)此并未否認(rèn)，仲裁庭采納了合同簽署地點(diǎn)在深圳和天津兩地的觀點(diǎn)。 對(duì)于簽署時(shí)間和順序，由于雙方各執(zhí)一詞，各自的證人證言也各執(zhí)一詞，互相矛盾，因此，仲裁庭對(duì)雙方的證詞互相矛盾的地方不予采信。 由于我方也沒有充分有力的證據(jù)能證明本案合同事實(shí)為賣方簽署在先，對(duì)方的證據(jù)也不能證明買方簽署在先，且雙方都以對(duì)方證人與對(duì)方有利益關(guān)系而質(zhì)疑其證言的真實(shí)性。因此，仲裁庭只能根據(jù)合同上簽署的時(shí)間和買方支付定金的時(shí)間相一致的情況來(lái)推斷，認(rèn)定買方簽署在先。

焦點(diǎn)2

對(duì)于首期款的更改時(shí)間，我方認(rèn)為是：370萬(wàn)元早已填寫于合同上，并在賣方于天津簽署合同后被更改的;買方則認(rèn)為首期款一欄原來(lái)就是空白的，是中介公司劉某于2007年3月25日晚上趕回深圳后交由其下屬楊某填寫，楊某填寫370萬(wàn)元后交給劉某，劉某認(rèn)為錯(cuò)誤，就直接將370萬(wàn)元改為143萬(wàn)元，該改動(dòng)也得到了買方簽字確認(rèn)。 問題是，在雙方證言均因利益關(guān)系而不被認(rèn)定的情況下，仲裁庭只能推定370萬(wàn)元早已填寫于合同首期款一欄，后于買方天津簽署后被更改為134萬(wàn)元。 我方觀點(diǎn)被采納。

焦點(diǎn)3

對(duì)于首期款的重要性，買方堅(jiān)持認(rèn)為首期款對(duì)于賣方并不重要，因?yàn)榉靠羁傤~是不變的，首期款只是總房款與銀行放貸之間的差額，填寫多少并無(wú)影響，因?yàn)橛秀y行的貸款支持;我方堅(jiān)持認(rèn)為，首期款對(duì)于賣方具有很重大的意義，是賣方的風(fēng)險(xiǎn)所在。倘若銀行的貸款不能發(fā)放，則首期款越大對(duì)賣方越有利，越小意味著賣方的風(fēng)險(xiǎn)越大。 我方關(guān)于首期款重要性的觀點(diǎn)被仲裁庭采納。

歸納來(lái)說(shuō)，我方認(rèn)為：2007年3月25日晚，賣方在天津簽署合同時(shí)，對(duì)交房時(shí)間提出了更改要求，中介公司征詢買方的意見后，將交房時(shí)間由2007年6月30日更改為2007年7月30日，并交由賣方簽字確認(rèn)。此時(shí)，賣方對(duì)交房時(shí)間的更改構(gòu)成了對(duì)買方的新要約，雖然買方其后對(duì)其進(jìn)行了簽字確認(rèn)構(gòu)成了承諾，但中介對(duì)首期款進(jìn)行的填寫和更改經(jīng)買方同意后，并未經(jīng)賣方簽字確認(rèn)，從而構(gòu)成了對(duì)賣方的另一項(xiàng)新要約，由于賣方最終未就此予以確認(rèn)，因此，合同尚未成立。

裁決結(jié)果

最后仲裁庭認(rèn)為：由于買方先簽署合同，且沒有證據(jù)證明370萬(wàn)元在賣方于天津簽署合同時(shí)是空白的(因?yàn)樗械淖C言被不予采信)，則賣方在天津簽署合同后合同已經(jīng)成立。合同并沒有違反國(guó)家法律和社會(huì)公共利益，因此有效。 但是，由于首期款對(duì)于賣方而言具有重大的價(jià)值，買方擅自對(duì)首期款進(jìn)行更改的行為，表明其將不按照370萬(wàn)元的首期款履行合同，從而構(gòu)成了先期違約。在先期違約的情況下，賣方不履行合同的行為與賣方的在先違約行為構(gòu)成了雙方違約，這種情況不適用定金罰則，因此駁回了買方要求雙倍返還定金的仲裁請(qǐng)求。 我方勝訴。

評(píng)析

雖然仲裁庭并沒有支持合同不成立及合同無(wú)效的觀點(diǎn)，這一裁決卻是合情合理的。因?yàn)楝F(xiàn)有證據(jù)并不能支持合同不成立的觀點(diǎn)，且庭審中出現(xiàn)的各方證人證言亦不能被輕易認(rèn)可，否則會(huì)導(dǎo)致對(duì)方主張的事實(shí)成立的危險(xiǎn)。 仲裁庭最終采納了首期款對(duì)于賣方而言具有重大意義的觀點(diǎn)，這一觀點(diǎn)從根本上決定了案件的成?。赫且?yàn)槭灼诳畹闹匾?，所以買方對(duì)其進(jìn)行的單方修改構(gòu)成了重大違約，從而也就無(wú)法要求雙倍返還定金。

代理詞等法律文書

代 理 詞

尊敬的仲裁員：

廣東xx律師事務(wù)所接受本案被申請(qǐng)仲裁人熊靚、徐維禮的委托，指派我擔(dān)任其仲裁代理人。現(xiàn)根據(jù)庭審查明的本案事實(shí)和合同法的相關(guān)規(guī)定，發(fā)表如下代理意見。 為了便于分析，以下將申請(qǐng)仲裁人付萌簡(jiǎn)稱為買方，將第一被申請(qǐng)仲裁人熊靚、徐維禮簡(jiǎn)稱為賣方，將第二被申請(qǐng)仲裁人深圳市世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簡(jiǎn)稱為經(jīng)紀(jì)方。

一、關(guān)于本案事實(shí)

1、本案合同簽署的地點(diǎn) 本案合同是由買賣及經(jīng)紀(jì)三方在分處兩地(買方在深圳、賣方在天津)的情況下先后簽署完成的。該事實(shí)有買賣雙方和經(jīng)紀(jì)方的共同確認(rèn)，各方對(duì)此不存異議，在此不再贅述。

2、本案合同的簽署順序和時(shí)間 鑒于上述三方中經(jīng)紀(jì)方和賣方在同一地點(diǎn)(天津)現(xiàn)場(chǎng)簽署合同，而買方于2007年3月25日卻不在天津與經(jīng)紀(jì)方和賣方同時(shí)簽署合同，因此本案合同的簽署方式只能是下述方式中的其中一種：(1)買方先簽署合同文本，由經(jīng)紀(jì)方帶往外地，經(jīng)紀(jì)方與賣方共同簽署;或者(2)賣方和經(jīng)紀(jì)方簽署后，再由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)交買方簽署。 (1)買方關(guān)于合同簽署的順序和時(shí)間的主張不能成立 買方主張：買方先簽署合同文本，但將買賣雙方當(dāng)事人的抬頭欄及首期款額度欄未填寫;然后由經(jīng)紀(jì)方劉雨微攜合同文本至天津與賣方會(huì)簽;待賣方簽署合同文本后，經(jīng)紀(jì)方劉雨微攜合同文本返回深圳。經(jīng)咨詢銀行后，楊萬(wàn)濤將首期款寫成370萬(wàn)元，后被劉雨微改成134萬(wàn)元，該更改得到買方付萌的簽字確認(rèn)。其后，經(jīng)紀(jì)方楊萬(wàn)濤將合同文本送交賣方。

上述主張是不能成立的。

因?yàn)椋?首先，買賣雙方當(dāng)事人的抬頭欄及首期款數(shù)額欄未填寫的陳述不能成立。因?yàn)椋篴在沒有其他充分證據(jù)予以佐證的情況下，在買賣雙方對(duì)此并未一致確認(rèn)的情況下，僅憑買方證人楊萬(wàn)濤的一面之詞，不能認(rèn)定上述空白是否曾經(jīng)真實(shí)存在。相反，根據(jù)現(xiàn)有的合同文本，只能推定各方簽署合同前，所有條款均已填寫完畢，只待簽署，不能得出空白部分曾經(jīng)存在的結(jié)論。 b設(shè)若上述重要的條款處于空白的情況下，根據(jù)常理，賣方在不能與交易對(duì)方面晤(買賣雙方當(dāng)時(shí)分處兩地)也不知道買方姓名和首期款支付數(shù)額的情況下，作為一個(gè)正常人，是不愿且不會(huì)簽署該合同的。 其次，對(duì)于上述填寫完整的合同文本(指買賣雙方的抬頭和370萬(wàn)元首期款均已填寫)，本案中不可能出現(xiàn)買方先簽的情況。因?yàn)椋?a若買方于2007年3月25日上午先簽署合同文本，其應(yīng)當(dāng)看到其姓名被錯(cuò)誤書寫為“付盟”的情況從而進(jìn)行更改。如此，作為專業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)方將對(duì)自己錯(cuò)寫客戶姓名的情況印象深刻，從而不可能出現(xiàn)其在同一日再一次在《代收定金委托書》中錯(cuò)寫“付盟”名字的可能性。 b根據(jù)經(jīng)紀(jì)方的工作人員楊萬(wàn)濤證言，經(jīng)紀(jì)方從業(yè)規(guī)范是：房產(chǎn)買賣合同中任何修改之處，經(jīng)紀(jì)方必須督促買賣雙方共同簽字確認(rèn)，以避免歧義，促使合同的有效。本案合同第十一條第1款的更改即體現(xiàn)了這一規(guī)范。但是抬頭處買方姓名“付盟”之更改只有買方付萌的簽字捺印確認(rèn)，并無(wú)賣方的簽字確認(rèn)。這明顯與經(jīng)紀(jì)方的工作規(guī)范相違背。推言之，若買方在賣方簽署合同之前先行更改了被經(jīng)紀(jì)方錯(cuò)寫的自己的姓名，則按照經(jīng)紀(jì)方的規(guī)范，當(dāng)合同被送交至賣方簽署時(shí)，此處必有賣方的簽字確認(rèn)。但事實(shí)卻與之相反。由此說(shuō)明，在賣方于天津簽署上述合同之前，買方并未對(duì)其姓名進(jìn)行更改，該更改發(fā)生在賣方簽署合同之后，進(jìn)而說(shuō)明，在賣方于天津簽署上述合同之前，買方并未簽署該合同。 (2)賣方關(guān)于合同的簽署順序和時(shí)間的主張依法能夠成立 賣方主張：合同的簽署時(shí)間和順序?yàn)槭紫扔山?jīng)紀(jì)方楊萬(wàn)濤將合同文本填寫完成(此時(shí)內(nèi)容為首期款370萬(wàn)元，交樓時(shí)間為2007年6月30日等)，經(jīng)紀(jì)方劉雨微攜合同于2007年3月25日到天津賣方處，賣方提出將交樓時(shí)間由2007年6月30日更改為2007年7月30日后簽署了合同，經(jīng)紀(jì)方亦簽署了合同，后由經(jīng)紀(jì)方將合同帶回深圳交給買方，買方對(duì)交樓日期表示認(rèn)可，但是對(duì)首期款項(xiàng)進(jìn)行了更改后簽字，并將更改后的合同經(jīng)由經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)交賣方。 對(duì)于本案合同的簽署順序和時(shí)間，只有買方和賣方各自主張中的一種能夠成為事實(shí)。經(jīng)過前述分析，買方的主張不能成立，則賣方的主張能夠成立。

綜上，本案的事實(shí)為：買賣雙方為了本案所涉房產(chǎn)買賣一事，共同委托經(jīng)紀(jì)方居間撮合。經(jīng)紀(jì)方將自己填寫完整的合同文本攜帶至天津(賣方當(dāng)時(shí)所在地)賣方在對(duì)交樓時(shí)間提出修改意見后簽署了合同，然后將合同文本三份帶回深圳交給買方，買方在對(duì)交樓時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)后，對(duì)合同首期款支付數(shù)額這一重要條款單方更改并簽名后，由經(jīng)紀(jì)方工作人員楊萬(wàn)濤將其中一份合同交還賣方。 二、買方主張之事實(shí)的法律后果 即便買方上述主張能夠成立，其法律后果仍然是：本案合同于2007年3月25日晚，在賣方和經(jīng)紀(jì)方簽署合同時(shí)尚未成立。其后，買方對(duì)首期款的更改構(gòu)成了對(duì)賣方的新要約，最終合同仍未能成立。

分析如下：

買方主張a：2007年3月25日，經(jīng)紀(jì)方與賣方在天津簽署合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)方劉雨微根據(jù)賣方要求，將交樓時(shí)間由2007年6月30日修改為2007年7月30日。

買方主張b：本案合同是在買賣雙方當(dāng)事人的抬頭欄及首期款數(shù)額欄未填寫的情況下由買方先行簽署，然后由經(jīng)紀(jì)方將合同帶到天津交由賣方簽署完成。

1、賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時(shí)，本案合同尚未成立。 (1)上述買方主張a的事實(shí)，在庭審時(shí)得到買賣及經(jīng)紀(jì)三方的一致認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)作為本案的定案證據(jù)。 在上述買方主張a事實(shí)的基礎(chǔ)上，即便買方先行簽署合同，經(jīng)紀(jì)方劉雨微將合同帶往天津后，賣方對(duì)交樓日期進(jìn)行更改的這種行為構(gòu)成了賣方就交樓時(shí)間對(duì)買方的新的要約。這種情況下，賣方于2007年3月25日在天津簽署合同時(shí)，本案合同尚未成立。 (2)根據(jù)買方主張b的上述陳述，賣方對(duì)存在部分空白的合同進(jìn)行簽署的行為，僅僅表示賣方對(duì)買方提出的上述空白部分以外的其他合同條款的認(rèn)可。在合同的首期款支付額度這一重要問題上，買方既未提出要約，賣方自然不能進(jìn)行承諾。因此，賣方于2007年3月25日在天津簽署合同時(shí)，買賣雙方尚未對(duì)合同的全部?jī)?nèi)容達(dá)成完全一致，此時(shí)合同尚未成立。 (3)退而言之，即便買方先簽署合同，又即便買方在簽署合同時(shí)已經(jīng)將抬頭處的“付盟”改為“付萌”，再即便買方在簽署合同時(shí)已經(jīng)將首期款370萬(wàn)元改成134萬(wàn)元。此時(shí)，由于賣方不但未對(duì)合同首期款的更改予以簽字認(rèn)可，更對(duì)交樓時(shí)間提出修改意見，在這種情況下，賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時(shí)，本案合同尚未成立。 綜上，無(wú)論在哪種情況下，賣方在2007年3月25日于天津簽署合同時(shí)，本案合同尚未成立。

2、買方以134萬(wàn)元作為首期款向賣方提出的要約并未獲得賣方的完全同意，本案合同不成立。 在2007年3月25日賣方于天津簽署合同時(shí)，本案合同尚未成立這一重要的基礎(chǔ)上，經(jīng)紀(jì)方劉雨微攜合同返回深圳后，由楊萬(wàn)濤填寫370萬(wàn)元首期款以及劉雨微更改為134萬(wàn)元后，買方簽字并捺印的行為，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買方就134萬(wàn)元作為首期款之事宜向賣方提出要約。但是很明顯，賣方對(duì)此并未予以完全同意，合同的重要條款——首期款支付額度——自始至終均未達(dá)成一致，因此，本案合同至今尚未成立。 退而言之，即便合同簽署順序?yàn)橘I方簽署合同之前已經(jīng)將抬頭處的“付盟”改為“付萌”，且已經(jīng)將首期款370萬(wàn)元改成134萬(wàn)元，然后再簽署后交給經(jīng)紀(jì)方帶往天津待賣方簽署。在這種情況下，正如二.1(3)之分析，2007年3月25日賣方在天津簽署合同時(shí)，合同尚未成立。其后經(jīng)紀(jì)方劉雨微將合同文本帶回深圳交給買方付萌后，付萌對(duì)交樓時(shí)間予以認(rèn)可并簽字確認(rèn)的行為，構(gòu)成了買方對(duì)賣方關(guān)于新的交樓時(shí)間的承諾。此時(shí)買賣雙方對(duì)合同的其他條款達(dá)成一致，但對(duì)于首期款數(shù)額一項(xiàng)仍未達(dá)成一致，因此，最終合同仍未成立。 綜上所述，即便買方關(guān)于簽署合同的時(shí)間和順序的主張能夠成立，依法也只能得出合同尚未成立的結(jié)論。

三、賣方主張之事實(shí)的法律后果 在賣方主張事實(shí)的基礎(chǔ)上，賣方和經(jīng)紀(jì)方在修改交樓時(shí)間后簽署合同文本的行為構(gòu)成了對(duì)買方的一項(xiàng)要約。其后，買方在對(duì)賣方提出的交樓時(shí)間簽字確認(rèn)的基礎(chǔ)上，對(duì)本合同的首期款支付數(shù)額——即履行方式等作出的變更，是對(duì)賣方要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更，從而構(gòu)成新要約。在沒有證據(jù)證明賣方對(duì)該新要約明確表示同意的情況下，此時(shí)合同依法尚未成立。 四、即便合同成立，因買方和經(jīng)紀(jì)方共同違反回避義務(wù)，依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效。 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二十二條規(guī)定，“房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求回避。” 本案中，買方是經(jīng)紀(jì)方的工作人員。對(duì)于因這一重要利害關(guān)系而產(chǎn)生的回避義務(wù)，買方明知或應(yīng)知，卻未要求回避;經(jīng)紀(jì)方亦明知或應(yīng)知，更未主動(dòng)回避。

二者的上述行為，不僅違反了上述法規(guī)的規(guī)定，侵害了賣方的公平交易權(quán)和知情權(quán)，更重要的是違反了民法和合同法的公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。 因此，本案所涉合同即便成立，也因買方和經(jīng)紀(jì)方違反法律規(guī)定的回避義務(wù)和公平誠(chéng)信原則，侵害了賣方的公平交易權(quán)和知情權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無(wú)效。

綜上所述，本案合同是以賣方簽署在先的順序簽署完成的，買方對(duì)首期款數(shù)額的單方更改構(gòu)成了其對(duì)賣方的新要約，在賣方未表示同意的情況下，合同尚未成立;即便如買方所主張的合同簽署順序，也因交樓時(shí)間的更改和首期款數(shù)額最終未獲賣方確認(rèn)而導(dǎo)致合同依法尚未成立的結(jié)論;再退而言之，即便合同成立，也因買方和經(jīng)紀(jì)方違反法律要求回避的禁止性規(guī)定，侵害相對(duì)方的合法權(quán)利而歸于無(wú)效?？傊谌魏我环N簽署方式下，本案合同依然未能成立，不具有法律效力。

尊敬的仲裁員，為了維護(hù)良好、誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序，遏制房地產(chǎn)中介的不法服務(wù)行為，維護(hù)善良公民的合法權(quán)益，本律師在此懇請(qǐng)仲裁庭采納上述代理意見，確認(rèn)本案所涉合同不成立，不具有法律效力，從而駁回申請(qǐng)人付萌對(duì)被申請(qǐng)人熊靚、徐維禮的仲裁請(qǐng)求。謝謝!

被申請(qǐng)人熊靚、徐維禮的代理人

鄭律師

2007年7月10日

補(bǔ) 充 代 理 詞

尊敬的仲裁員： 廣東xxx律師事務(wù)所鄭緒華律師作為本案第一被申請(qǐng)人熊靚、徐維禮的代理人，經(jīng)過了本案仲裁庭的兩次庭審?，F(xiàn)根據(jù)兩次庭審查明的本案事實(shí)，在原代理詞的基礎(chǔ)上，發(fā)表如下補(bǔ)充代理意見。

一、第一被申請(qǐng)人(賣方)的證人謝志濤的證言證明了本案合同是在先賣方后買方(申請(qǐng)人)的簽署順序下簽署完成的。在這種情況下，買方對(duì)首期款支付數(shù)額進(jìn)行更改后簽字的行為，構(gòu)成了買方對(duì)賣方的新要約，在賣方對(duì)此項(xiàng)更改未表示同意的情況下，合同尚未成立。

二、雖然第一被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人的證人楊萬(wàn)濤和證人劉雨微的證言并不認(rèn)可，但是即便上述證言被仲裁庭采納，也只能得出合同不成立的結(jié)論。 即便如楊萬(wàn)濤和劉雨微的證言所述，本案合同的簽署順序?yàn)椋孩儋I方簽字(首期款空置，深圳)——②中介——③賣方簽字(首期款空置，交樓日期更改并簽字，天津)——④中介(填寫、更改首期款數(shù)額，深圳)——⑤買方(對(duì)更改后的交樓日期簽字，對(duì)首期款簽字確認(rèn)，深圳)——⑥賣方(未對(duì)首期款簽字確認(rèn))。 在前述情況下，由于買賣雙方是在分處兩地的情況下簽署本案合同的，因此①應(yīng)為買方對(duì)賣方的要約， ③對(duì)①所述的交樓時(shí)間提出修改意見，構(gòu)成了賣方對(duì)買方的反要約而非承諾，⑤雖然買方同意了賣方提出的交樓時(shí)間的更改，但是卻提出新的首期款數(shù)額，從而構(gòu)成了買方對(duì)賣方的新要約，⑥賣方未對(duì)首期款予以確認(rèn)，合同不成立。

三、首期款的數(shù)額對(duì)于第一被申請(qǐng)人(賣方)具有重大的商業(yè)意義和法律意義，需要買賣雙方協(xié)商確定;未經(jīng)買賣雙方認(rèn)可首期款數(shù)額，買賣合同支付條款不能達(dá)成。 合同第七條【B】項(xiàng)第1條約定：“首期款(不含定金) 元，買方以下述第a種方式支付。首期款金額根據(jù)銀行承諾發(fā)放之按揭貸款金額確定。” 在上述條款里，有兩個(gè)各自獨(dú)立的語(yǔ)句。其中后一句是確定首期款數(shù)額的原則或方法，而前一句則是按照該原則或方法由買賣雙方協(xié)商確定具體的首期款數(shù)額。也就是說(shuō)，雖然首期款可以按照總房款減去定金和銀行承諾發(fā)放之按揭貸款金額后的余額確定，但是買賣雙方仍然可以協(xié)商確定比前述余額更高或更低的數(shù)額作為首期款，這完全取決于買賣雙方對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和控制、對(duì)商業(yè)銀行按揭貸款發(fā)放與否的信賴以及雙方協(xié)商的其它情形。 再者，如果因?yàn)楹笠痪浯_定了首期款數(shù)額的計(jì)算原則或方法，就認(rèn)為前述首期款空白處的數(shù)額可有可無(wú)，就會(huì)實(shí)質(zhì)上剝奪了買賣雙方對(duì)合同重要條款進(jìn)行協(xié)商的法律權(quán)利，造成以格式條款取代雙方協(xié)商條款的嚴(yán)重的、不具有法律效力的法律后果。 因此，首期款數(shù)額無(wú)論對(duì)于賣方還是買方，都是具有重大利益的合同條件，不能因格式條款或原則性條款的存在而否定協(xié)商確定首期款數(shù)額的合理性和重要性。

四、本案依法可以認(rèn)定的事實(shí) 根據(jù)各方舉證和質(zhì)證，雙方均認(rèn)可的事實(shí)為：買賣雙方在分處深圳和天津兩地的情況下簽署了本案合同。賣方在天津簽署合同時(shí)，對(duì)經(jīng)紀(jì)方填寫的交樓日期提出更改，后經(jīng)紀(jì)方將合同帶回深圳交買方，買方對(duì)更改的交樓日期簽字確認(rèn)。 至于合同首期款條款是否空置，哪方先簽署合同等，雙方各執(zhí)一詞，無(wú)從認(rèn)定。 在上述可以確認(rèn)的事實(shí)基礎(chǔ)上，本案事實(shí)只存在下列兩種差異：1、賣方主張：首期款數(shù)額為370萬(wàn)，且填寫于賣方簽署之前，更改于賣方簽署之后;2、買方主張：首期款數(shù)額填寫、更改于賣方簽署之后。然而上述無(wú)論哪一種情形，本案合同均不能成立。 綜上，本案中，即使第一被申請(qǐng)人未能充分有力地證明本案合同是按照先賣方后買方的順序簽署的，也就是說(shuō)，即便第一被申請(qǐng)人未能充分、排他地證明合同不能成立的事實(shí)存在，但是申請(qǐng)人(買方)不僅不能證明合同已經(jīng)合法成立，相反，其證據(jù)卻正好證明了如本補(bǔ)充代理詞第二部分所述的合同不成立的結(jié)論。換言之，在雙方確認(rèn)的證據(jù)所證明的事實(shí)基礎(chǔ)上，無(wú)論存在何種情形，本案合同均未能成立。因此，懇請(qǐng)仲裁庭在對(duì)本案各項(xiàng)證據(jù)進(jìn)行合理審查和采信的基礎(chǔ)上，裁決本案合同不成立。