法律糾紛中的房產評估價格!指導價市場價

案例(2021)粵0303民初7621號

引起訴訟的交易房產是深圳市羅湖區的一個學位房，案情簡單又經典。從雙方和中介的溝通經過可以看出，賣方找借口不愿意賣了，系明顯違約。溝通未果后，買方起訴到法院，要求賣方支付違約金，違約金的金額是依據合同總金額即房款的20%。賣方則認為違約金金額過高。

我們看看爭議雙方各自提供的價格:原告買方提交2021年2月5日阿里拍賣詳情及競價成功確認書，可以顯示，位于深圳市羅湖區**房產競價成交價為7757179元。被告賣方提交的網站截圖打印件，可以顯示:景貝南住宅區，建筑面積為96平方米，政府參考單價56000/平方米，總價538萬元;景貝南住宅區，建筑面積為96.82平方米，政府參考單價56000/平方米，總價542萬元。此時，作為第三人的房產中介說話了，說賣方提供的證據屬于政府指導價，為市場價的7.5折。

法院認定的結果是:

原告提交的2021年2月5日阿里拍賣詳情及競價成功確認書顯示，位于涉案房產同小區的房產拍賣成交價為7757179元成交價格可以證明涉案合同除時的涉案房產市場價值與涉案合同轉讓價格的大概差額，足以證明原告在合同解除后損失是客觀存在的，且損失數額巨大。

被告提交的同小區房產網絡出售價已載明為政府指導價，并非實際交易價格，無法證明合同約定的總房款20%的違約金過分高于原告損失。最終法院支持了原告要求被告支付合同總價款20%(1262000元)的訴訟請求。

并且論述到:“根據本案的實際情況及原告無過錯，被告違約又未提供充分證據證明違約金標準過分高于原告損失等綜合因素，本著維護社會經濟秩序和誠實信用原則，制裁民事違法行為，保護守約方的合法權益，本院不支持被告關于調低違約金數額的主張，被告應按照合同約定支付原告違約金1262000元(631萬元x0%)。”

分析

從以上案例可以看出:本案中，法院是以阿里拍賣市場成交價作為調整違約金時證明損失大小的依據，同時，認為政府指導價無法作為證明損失大小。

以筆者團隊辦理的案件為例，在訴訟中，由于雙方一般對抗情緒強烈，往往一方主張的房產價格，對方都不認可，最后交由法院委托第三方估價機構來評估房產的價格。

而訴訟中的家事糾紛待分割房產時，由于它的特殊性，即雙方原本的夫妻關系，往往愿意為了節省評估費，而共同確認涉案房產的價值。法官也會釋明，這種情形下，就無需委托評估了，省錢、省時。

再不放心的話，雙方可以共同向三家地鋪實地了解涉案房產現時的價格，以最終確定一個較為公允的價格。除了上面說的二手房市場的政府指導價，還有租賃市場的指導價。從深圳市租賃協會官網上可以看到，深圳市的房屋租賃指導價，最新的是2017年的了，后面的年度再未發布。

其實，不管是哪個指導價，需要先考慮清楚它出臺的目的是什么。人為去強加指導，最終也就落了個指導;最后搞出來一個躲貓貓的價格，使價格失去了本來的意義。進一步說，如果價格沒有反映產品在市場上的真實價值，那一定是價格不對。如同前面案例所反映的，法院的裁判最終依據的也是市場價，而非指導價。價格躲貓貓，價格就沒啥用(哦，這么說不嚴謹，至少它打擊了二手房價)。我們要相信，一個充分競爭、經過多次換手的自由市場，價格是可以反映價值的。

遇到房屋產權證糾紛怎么辦?逾期辦理房屋產權證糾紛案案例

案情介紹：原告李某因與某房地產公司發生商品房買賣糾合同糾紛，向人民法院提起訴訟。

原告訴稱：1996年6月，其作為購房業主(乙方)與被告某房地產公司(甲方)簽訂了一份《房地產買賣契約》，協議約定：乙方自愿向甲方購買甲方開發的的商住樓B座第20層102房屋;甲方保證上述房產權屬清楚;樓宇完工后，甲方負責統一向市房地產管理部門辦理產權登記領證手續，乙方應積極配合。

合同簽訂后，原告即依約向被告支付了房款并領了房屋鑰匙。原告早在1997年6月12日就將產權資料交給了被告，而被告卻一直未為原告辦理好土地使用權變更登記手續，原告為此曾多次與被告交涉，要求妥善加以解決并應承擔違約賠償責任，被告卻總是以正在辦理，馬上就辦好為由加以推諉。

直到2004年9月30日，在原告等業主的努力催促下，被告才下發了要求業主提供辦證資料及辦證費用的通知。可直至起訴之日，被告仍未為原告辦理好土地使用權證，履行合同中的義務，故訴至法院，請求判令：

1、被告限期為原告辦理好土地使用權證;

2、被告賠償原告違約金78700元(計算至起訴之日止);

如至判決生效之日止，被告仍未為原告辦理好土地使用權證，則按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，雙倍向原告支付違約金至辦理好土地使用權證之日止。

被告某房地產公司辯稱：

1、原告李某的起訴缺乏事實和法律依據，雙方簽訂的商品房買賣合同中并未約定如何辦理房地產轉讓手續，公司一直努力為業主要求國土部門辦理產權證手續;

2、原告要求公司賠償違約金的訴訟請求缺乏事實基礎，公司沒有違約行為。

綜上，請求法院判令駁回原告的訴訟請求。

此外，在法庭辯論階段，被告提出原告訴訟請求已過訴訟時效的答辯意見。

一審法院查明：

1996年6月，原告與被告簽訂了一份《房地產買賣契約》。

該協議約定：原告李某自愿購買被告某房地產公司開發的商住樓B座第20層102房屋;該房屋總價款為494146元;甲方保證上述房產權屬清楚;樓宇完工后，甲方負責統一向市房地產管理部門辦理產權登記領證手續，乙方應積極配合，其稅費按國家規定執行;土地使用權限為70年整，從產權辦理之日起算。

原告購買的房屋為期房。合同簽訂后，原告將購房款和契稅交給了被告。1996年12月31日，被告與中國建設銀行某分行簽訂抵押合同，約定將被告開發的商住樓地段的土地使用權抵押給中國建設銀行某分行。

1997年1月，房屋整體竣工，1997年6月12日，原告將自己的身份證復印件、購房合同原件、付款收據原件以及個人私章交給被告用以辦理房屋權屬證書，1997年7月，被告將房屋交付原告使用。

1997年8月29日，被告為原告辦理好了房屋所有權證，但未辦理好國有土地使用權證。

直到2004年9月30日，在原告等業主的努力催促下，被告才發出通知，要求全體業主將房屋所有權人的身份證復印件、房屋所有權證復印件、手續費120元交給物業管理公司，用以辦理國有土地使用權證。此后被告仍未按要求辦理，2005年4月和5月，原告通過律師向被告發出律師函，要求辦理國有土地使用權證。

但直至原告起訴之日起被告仍未為業主辦理好國有土地使用權證。

本案一審爭論的焦點是：

1、在辦理好房屋所有權證的情況下，被告是否應為原告辦理國有土地使用權證;

2、被告應如何承擔逾期辦證違約金;3、本案是否超過訴訟時效。

原告代理人就上述焦點問題，提出代理意見概括如下：

第一、房屋出賣人向買受人交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人是房屋出賣人最基本的義務。

房屋的交付包含著實物交付和證件交付兩項內容，證件交付就是指房屋出賣人將房屋產權證(包括所有權證和土地使用權證等)交付買受人，并協助實現房地產轉移登記。

另外，我國法律規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

《長沙市城市房地產交易管理辦法》規定：當事人在轉讓房屋申請辦理房屋權屬轉移登記時應提交房屋權屬證書和土地使用權屬證書;國有土地使用權設定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得設定抵押。

第二、對于被告遲延履行辦理產權證的違約責任如何承擔問題，雙方在合同中并沒有明確約定，原告的損失數額也難以確定。

而《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條對此作出了明確規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任

合同中沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第三、本案沒有超過訴訟時效。其理由是：

1、買受人請求出賣人辦理土地使用權變更登記的請求權具有物權屬性，不適用訴訟時效的規定，如因超過訴訟時效而不能行使的，將使物權喪失完整性，影響其占有、使用、收益、處分權利的行使，這與物權的絕對性、物權的排他性是相悖的;

2、按照民法通則及相關意見的規定，訴訟時效因當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，本案原告在知道其合法權利受到侵害時，便積極通過各種方式與被告交涉，訴訟時效多次中斷。

3、關于原告要求被告承擔違約賠償的訴訟請求，訴訟時效應當以請求權的成立或產生作為起算的標準。本案原告要求被告承擔違約賠償的請求權應當是在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施之后才產生。

因為，在該司法解釋實施以前，原告對被告的違約賠償請求沒有法律依據。該司法解釋實施之后，原告才知道有權向被告提出損害賠償。而該司法解釋是2003年6月1日才施行，所以至原告起訴之日，尚不足兩年，而且在該司法解釋施行后，原告曾多次向被告提出了賠償要求。故，本案并沒有超過訴訟時效。

一審法院認為：原告與被告簽訂的合同是雙方在自愿、平等的基礎上的真實意思表示，沒有違反法律法規的強制性規定，故該合同合法、有效。

雙方均應按合同的約定履行各自的義務。根據合同約定，樓宇完工后，被告負責統一向市房地產管理部門登記機關辦理產權登記領證手續。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地所有權同時轉讓、抵押。

該法第六十條第三款還規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更登記后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，有統計人民政府更換或者更改土地使用權證書。

因此，依合同約定和法律規定，被告均應為原告辦理土地使用權證。

原告與被告簽訂的購房合同雖未約定辦理土地使用權證的期限，但根據2003年6月1日最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)的規定，被告應在房屋交付使用之日起90日內為原告辦理好房屋權屬證書。

房屋權屬證書包括了房屋所有權證和土地使用權證。故原告要求被告限期為其辦理好土地使用權證以及向其支付從2003年6月1日起至辦理好土地使用權證之日止的違約金的訴訟請求，應予以支持，但原告要求被告雙倍支付從判決生效之日起至辦理好國有土地使用權證之日止的違約金的訴訟請求過高，法院不予全額支持。根據市國土資源管理局辦理國有土地使用權證的辦公流程，被告應在規定的期限內將需由其提供的資料報國土管理部門備案，在國土管理部門發分戶證后限期將國有土地使用權證交付原告。

被告提出原告的訴訟請求已過訴訟時效的答辯意見，法院認為無事實依據，不予采信。原告提出要求被告向其賠償因房屋質量造成的損失的訴訟請求，因無證據證實，法院不予支持。

據此，一審人民法院判決：

一、被告B公司于判決生效后三十日內為原告的商住樓B座第20層102房屋向國有土地管理部門提供完整的備案資料，在取得該房屋分戶土地使用權證后五日內，將該證交給原告;

二、被告應于判決生效之日起三十日內向原告支付因逾期辦理國有土地使用權證的違約金，違約金以原告已付購房款為基數，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的計算標準，從2003年6月1日起至被告將國有土地使用權證交給原告之日止;

三駁回原告的其他訴訟請求。

被告不服一審判決，向長沙市中級人民法院提起上訴，主要理由是：

1、原判決認定被告未按一定期限給原告辦理土地使用權證，違反了合同，這一認定沒有合同及法律依據，且雙方是約定向市房地產管理部門辦理產權登記領證手續，房地產管理部門只能辦理房屋所有權證登記，原判決將房屋產權登記和土地使用權登記混為一談，屬于擴大解釋。

在雙方合同中沒有關于在一定期限內給原告辦理好土地使用權證的約定的情況下，被告雖未給原告辦理好土地使用權證，但并未違反合同約定，不屬于違約情形。

2、原判決認定房屋權屬證書中應包括土地使用權證書，完全是將房屋權屬證登記與土地使用權登記混為一談，屬于偷換概念，沒有法律依據，因此其不應承擔逾期辦理土地使用權證的違約責任。

3、按雙方所簽買賣合同中關于違約責任的約定，被告方只有在未按期交房時才賠償原告損失，現被告已履行了合同約定的義務，故原告要求被告承擔違約責任沒有事實依據。

綜上，原判認定事實錯誤，適用法律不當，被告不應承擔任何違約責任，請求二審法院依法撤銷原判決。

二審法院經審理認為，原告與被告簽訂的《房地產買賣契約》是雙方在自愿、平等基礎上的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法、有效，雙方均應按合同的約定履行各自的義務。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

不動產權屬證書是享有不動產物權的證據，我國實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房屋出賣人需交付房屋并保證房屋所有權轉移給買受人，這是房屋出賣人最基本的義務。房屋的交付包含著實物交付和證件交付兩項內容，證件交付就是指房屋出賣人將房屋產權證(包括所有權證和土地使用權證等)交付買受人，并協助實現房地產轉移登記。

根據雙方所簽合同第四條第三款的約定：在樓宇完工后，被告負責統一向市房地產管理部門辦理產權登記領證手續。因此，不論是依合同約定還是依法律規定，被告均應為原告辦理土地使用權證，對此原判決認定正確。

關于辦理土地使用權證的期限問題，雙方雖未在合同中明確約定，但根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，該期限應為90日。

此外，從一審法院調查取證情況及二審期間被告承認其未辦理好土地使用權證的原因是土地使用權證遺失的情況看，可以認定原告的土地使用權證至今未辦理好的原因在于被告一方，故原告有權要求被告限期為其辦理好土地使用權證以及向其支付違約金。

被告的上訴理由沒有事實和法律依據，本院不予采納。原判決認定事實清楚，適用法律適當，審判程序合法。據此，依法駁回上訴，維持原判。

歐陽律師團點評：本案主要是關于辦理房屋權屬證書(具體是國有土地使用權證)的義務承擔問題。依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

在出賣人不按時提供產權證書，或者不提供相應的證明文件的情況下，買受人房屋的產權證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協助履行之義務。現因辦證發生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買受人辦證遲延。那么買受人購買房屋后只能自己居住，出租、出售的權利受到限制;有的經營者在集體土地上開發建造商品房，消費者根本領不到產權證書。

為解決購房人在入住后，長期拿不到房屋產權證書，購房人無法行使房屋所有權，合法權益遭受侵害的情況，《解釋》中明確規定了不及時辦理房屋產權證的法律責任。本案即在《解釋》適用后提起的一起典型訴訟。

此類案件的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認定辦證義務以及關于違約金的計算標準如何確定的問題。

對此，在審判實踐中形成了兩種觀點，

一種意見認為，在買受人能夠辦理產權證的情況下，出賣人僅僅負有告知買受人及時辦理產權證的告知義務及協助義務;

另一種意見認為，在無法辦理產權證的情況下，以出賣人自身的原因和行政審批原因居多，由于辦證相對于買受人而言，出賣人更有能力在具備條件的情況下盡快辦理產權證，因此在無法辦理產權證以及不能按期辦理產權證的責任負擔上，應由出賣人承擔更多的甚至全部的責任。

本案中，因被告已將該土地使用權抵押給中國建設銀行某分行，盡管原告提供了所有辦證所需的證明文件，但因被告未到國土資源局辦理注銷抵押登記手續，導致無法辦理土地使用權證，因此，責任在于被告，應由被告承擔全部責任。

對此類案件，還應注意關于違約金的標準判付不統一的問題。按照《解釋》的規定可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規定的金融機構收逾期貸款利息的標準計算，但在大部分的買賣合同中沒有約定不能按期辦理產權證書的違約金，是否一律以金融機構收逾期貸款利息的標準計算?

這在審判中也存在不同的意見，本案計算違約金的期限是從《解釋》實施之日(2003年6月1日)至辦理好國有土地使用權證之日止，因此適用的是中國人民銀行規定的金融機構收逾期貸款利息的標準，且得到法院支持，而對于《解釋》之前的違約金計算，則要看具體的訴求以及法院具體的認定，目前暫未形成統一標準。