法律糾紛中的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格!指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)

案例(2021)粵0303民初7621號(hào)

引起訴訟的交易房產(chǎn)是深圳市羅湖區(qū)的一個(gè)學(xué)位房，案情簡(jiǎn)單又經(jīng)典。從雙方和中介的溝通經(jīng)過可以看出，賣方找借口不愿意賣了，系明顯違約。溝通未果后，買方起訴到法院，要求賣方支付違約金，違約金的金額是依據(jù)合同總金額即房款的20%。賣方則認(rèn)為違約金金額過高。

我們看看爭(zhēng)議雙方各自提供的價(jià)格:原告買方提交2021年2月5日阿里拍賣詳情及競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書，可以顯示，位于深圳市羅湖區(qū)**房產(chǎn)競(jìng)價(jià)成交價(jià)為7757179元。被告賣方提交的網(wǎng)站截圖打印件，可以顯示:景貝南住宅區(qū)，建筑面積為96平方米，政府參考單價(jià)56000/平方米，總價(jià)538萬元;景貝南住宅區(qū)，建筑面積為96.82平方米，政府參考單價(jià)56000/平方米，總價(jià)542萬元。此時(shí)，作為第三人的房產(chǎn)中介說話了，說賣方提供的證據(jù)屬于政府指導(dǎo)價(jià)，為市場(chǎng)價(jià)的7.5折。

法院認(rèn)定的結(jié)果是:

原告提交的2021年2月5日阿里拍賣詳情及競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書顯示，位于涉案房產(chǎn)同小區(qū)的房產(chǎn)拍賣成交價(jià)為7757179元成交價(jià)格可以證明涉案合同除時(shí)的涉案房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與涉案合同轉(zhuǎn)讓價(jià)格的大概差額，足以證明原告在合同解除后損失是客觀存在的，且損失數(shù)額巨大。

被告提交的同小區(qū)房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)出售價(jià)已載明為政府指導(dǎo)價(jià)，并非實(shí)際交易價(jià)格，無法證明合同約定的總房款20%的違約金過分高于原告損失。最終法院支持了原告要求被告支付合同總價(jià)款20%(1262000元)的訴訟請(qǐng)求。

并且論述到:“根據(jù)本案的實(shí)際情況及原告無過錯(cuò)，被告違約又未提供充分證據(jù)證明違約金標(biāo)準(zhǔn)過分高于原告損失等綜合因素，本著維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和誠實(shí)信用原則，制裁民事違法行為，保護(hù)守約方的合法權(quán)益，本院不支持被告關(guān)于調(diào)低違約金數(shù)額的主張，被告應(yīng)按照合同約定支付原告違約金1262000元(631萬元x0%)。”

分析

從以上案例可以看出:本案中，法院是以阿里拍賣市場(chǎng)成交價(jià)作為調(diào)整違約金時(shí)證明損失大小的依據(jù)，同時(shí)，認(rèn)為政府指導(dǎo)價(jià)無法作為證明損失大小。

以筆者團(tuán)隊(duì)辦理的案件為例，在訴訟中，由于雙方一般對(duì)抗情緒強(qiáng)烈，往往一方主張的房產(chǎn)價(jià)格，對(duì)方都不認(rèn)可，最后交由法院委托第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)來評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)格。

而訴訟中的家事糾紛待分割房產(chǎn)時(shí)，由于它的特殊性，即雙方原本的夫妻關(guān)系，往往愿意為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)，而共同確認(rèn)涉案房產(chǎn)的價(jià)值。法官也會(huì)釋明，這種情形下，就無需委托評(píng)估了，省錢、省時(shí)。

再不放心的話，雙方可以共同向三家地鋪實(shí)地了解涉案房產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格，以最終確定一個(gè)較為公允的價(jià)格。除了上面說的二手房市場(chǎng)的政府指導(dǎo)價(jià)，還有租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)。從深圳市租賃協(xié)會(huì)官網(wǎng)上可以看到，深圳市的房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，最新的是2017年的了，后面的年度再未發(fā)布。

其實(shí)，不管是哪個(gè)指導(dǎo)價(jià)，需要先考慮清楚它出臺(tái)的目的是什么。人為去強(qiáng)加指導(dǎo)，最終也就落了個(gè)指導(dǎo);最后搞出來一個(gè)躲貓貓的價(jià)格，使價(jià)格失去了本來的意義。進(jìn)一步說，如果價(jià)格沒有反映產(chǎn)品在市場(chǎng)上的真實(shí)價(jià)值，那一定是價(jià)格不對(duì)。如同前面案例所反映的，法院的裁判最終依據(jù)的也是市場(chǎng)價(jià)，而非指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格躲貓貓，價(jià)格就沒啥用(哦，這么說不嚴(yán)謹(jǐn)，至少它打擊了二手房?jī)r(jià))。我們要相信，一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)過多次換手的自由市場(chǎng)，價(jià)格是可以反映價(jià)值的。

遇到房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛怎么辦?逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛案案例

案情介紹：原告李某因與某房地產(chǎn)公司發(fā)生商品房買賣糾合同糾紛，向人民法院提起訴訟。

原告訴稱：1996年6月，其作為購房業(yè)主(乙方)與被告某房地產(chǎn)公司(甲方)簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》，協(xié)議約定：乙方自愿向甲方購買甲方開發(fā)的的商住樓B座第20層102房屋;甲方保證上述房產(chǎn)權(quán)屬清楚;樓宇完工后，甲方負(fù)責(zé)統(tǒng)一向市房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)，乙方應(yīng)積極配合。

合同簽訂后，原告即依約向被告支付了房款并領(lǐng)了房屋鑰匙。原告早在1997年6月12日就將產(chǎn)權(quán)資料交給了被告，而被告卻一直未為原告辦理好土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，原告為此曾多次與被告交涉，要求妥善加以解決并應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，被告卻總是以正在辦理，馬上就辦好為由加以推諉。

直到2004年9月30日，在原告等業(yè)主的努力催促下，被告才下發(fā)了要求業(yè)主提供辦證資料及辦證費(fèi)用的通知。可直至起訴之日，被告仍未為原告辦理好土地使用權(quán)證，履行合同中的義務(wù)，故訴至法院，請(qǐng)求判令：

1、被告限期為原告辦理好土地使用權(quán)證;

2、被告賠償原告違約金78700元(計(jì)算至起訴之日止);

如至判決生效之日止，被告仍未為原告辦理好土地使用權(quán)證，則按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，雙倍向原告支付違約金至辦理好土地使用權(quán)證之日止。

被告某房地產(chǎn)公司辯稱：

1、原告李某的起訴缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，雙方簽訂的商品房買賣合同中并未約定如何辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，公司一直努力為業(yè)主要求國土部門辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù);

2、原告要求公司賠償違約金的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，公司沒有違約行為。

綜上，請(qǐng)求法院判令駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

此外，在法庭辯論階段，被告提出原告訴訟請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效的答辯意見。

一審法院查明：

1996年6月，原告與被告簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》。

該協(xié)議約定：原告李某自愿購買被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商住樓B座第20層102房屋;該房屋總價(jià)款為494146元;甲方保證上述房產(chǎn)權(quán)屬清楚;樓宇完工后，甲方負(fù)責(zé)統(tǒng)一向市房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)，乙方應(yīng)積極配合，其稅費(fèi)按國家規(guī)定執(zhí)行;土地使用權(quán)限為70年整，從產(chǎn)權(quán)辦理之日起算。

原告購買的房屋為期房。合同簽訂后，原告將購房款和契稅交給了被告。1996年12月31日，被告與中國建設(shè)銀行某分行簽訂抵押合同，約定將被告開發(fā)的商住樓地段的土地使用權(quán)抵押給中國建設(shè)銀行某分行。

1997年1月，房屋整體竣工，1997年6月12日，原告將自己的身份證復(fù)印件、購房合同原件、付款收據(jù)原件以及個(gè)人私章交給被告用以辦理房屋權(quán)屬證書，1997年7月，被告將房屋交付原告使用。

1997年8月29日，被告為原告辦理好了房屋所有權(quán)證，但未辦理好國有土地使用權(quán)證。

直到2004年9月30日，在原告等業(yè)主的努力催促下，被告才發(fā)出通知，要求全體業(yè)主將房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、手續(xù)費(fèi)120元交給物業(yè)管理公司，用以辦理國有土地使用權(quán)證。此后被告仍未按要求辦理，2005年4月和5月，原告通過律師向被告發(fā)出律師函，要求辦理國有土地使用權(quán)證。

但直至原告起訴之日起被告仍未為業(yè)主辦理好國有土地使用權(quán)證。

本案一審爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是：

1、在辦理好房屋所有權(quán)證的情況下，被告是否應(yīng)為原告辦理國有土地使用權(quán)證;

2、被告應(yīng)如何承擔(dān)逾期辦證違約金;3、本案是否超過訴訟時(shí)效。

原告代理人就上述焦點(diǎn)問題，提出代理意見概括如下：

第一、房屋出賣人向買受人交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人是房屋出賣人最基本的義務(wù)。

房屋的交付包含著實(shí)物交付和證件交付兩項(xiàng)內(nèi)容，證件交付就是指房屋出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證(包括所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等)交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

另外，我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

《長(zhǎng)沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》規(guī)定：當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓房屋申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)屬證書;國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得設(shè)定抵押。

第二、對(duì)于被告遲延履行辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任如何承擔(dān)問題，雙方在合同中并沒有明確約定，原告的損失數(shù)額也難以確定。

而《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條對(duì)此作出了明確規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

合同中沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第三、本案沒有超過訴訟時(shí)效。其理由是：

1、買受人請(qǐng)求出賣人辦理土地使用權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，如因超過訴訟時(shí)效而不能行使的，將使物權(quán)喪失完整性，影響其占有、使用、收益、處分權(quán)利的行使，這與物權(quán)的絕對(duì)性、物權(quán)的排他性是相悖的;

2、按照民法通則及相關(guān)意見的規(guī)定，訴訟時(shí)效因當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，本案原告在知道其合法權(quán)利受到侵害時(shí)，便積極通過各種方式與被告交涉，訴訟時(shí)效多次中斷。

3、關(guān)于原告要求被告承擔(dān)違約賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求權(quán)的成立或產(chǎn)生作為起算的標(biāo)準(zhǔn)。本案原告要求被告承擔(dān)違約賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)是在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施之后才產(chǎn)生。

因?yàn)椋谠撍痉ń忉寣?shí)施以前，原告對(duì)被告的違約賠償請(qǐng)求沒有法律依據(jù)。該司法解釋實(shí)施之后，原告才知道有權(quán)向被告提出損害賠償。而該司法解釋是2003年6月1日才施行，所以至原告起訴之日，尚不足兩年，而且在該司法解釋施行后，原告曾多次向被告提出了賠償要求。故，本案并沒有超過訴訟時(shí)效。

一審法院認(rèn)為：原告與被告簽訂的合同是雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同合法、有效。

雙方均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)合同約定，樓宇完工后，被告負(fù)責(zé)統(tǒng)一向市房地產(chǎn)管理部門登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

該法第六十條第三款還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更登記后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，有統(tǒng)計(jì)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

因此，依合同約定和法律規(guī)定，被告均應(yīng)為原告辦理土地使用權(quán)證。

原告與被告簽訂的購房合同雖未約定辦理土地使用權(quán)證的期限，但根據(jù)2003年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)的規(guī)定，被告應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)為原告辦理好房屋權(quán)屬證書。

房屋權(quán)屬證書包括了房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。故原告要求被告限期為其辦理好土地使用權(quán)證以及向其支付從2003年6月1日起至辦理好土地使用權(quán)證之日止的違約金的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予以支持，但原告要求被告雙倍支付從判決生效之日起至辦理好國有土地使用權(quán)證之日止的違約金的訴訟請(qǐng)求過高，法院不予全額支持。根據(jù)市國土資源管理局辦理國有土地使用權(quán)證的辦公流程，被告應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)將需由其提供的資料報(bào)國土管理部門備案，在國土管理部門發(fā)分戶證后限期將國有土地使用權(quán)證交付原告。

被告提出原告的訴訟請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效的答辯意見，法院認(rèn)為無事實(shí)依據(jù)，不予采信。原告提出要求被告向其賠償因房屋質(zhì)量造成的損失的訴訟請(qǐng)求，因無證據(jù)證實(shí)，法院不予支持。

據(jù)此，一審人民法院判決：

一、被告B公司于判決生效后三十日內(nèi)為原告的商住樓B座第20層102房屋向國有土地管理部門提供完整的備案資料，在取得該房屋分戶土地使用權(quán)證后五日內(nèi)，將該證交給原告;

二、被告應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)向原告支付因逾期辦理國有土地使用權(quán)證的違約金，違約金以原告已付購房款為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從2003年6月1日起至被告將國有土地使用權(quán)證交給原告之日止;

三駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

被告不服一審判決，向長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院提起上訴，主要理由是：

1、原判決認(rèn)定被告未按一定期限給原告辦理土地使用權(quán)證，違反了合同，這一認(rèn)定沒有合同及法律依據(jù)，且雙方是約定向市房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門只能辦理房屋所有權(quán)證登記，原判決將房屋產(chǎn)權(quán)登記和土地使用權(quán)登記混為一談，屬于擴(kuò)大解釋。

在雙方合同中沒有關(guān)于在一定期限內(nèi)給原告辦理好土地使用權(quán)證的約定的情況下，被告雖未給原告辦理好土地使用權(quán)證，但并未違反合同約定，不屬于違約情形。

2、原判決認(rèn)定房屋權(quán)屬證書中應(yīng)包括土地使用權(quán)證書，完全是將房屋權(quán)屬證登記與土地使用權(quán)登記混為一談，屬于偷換概念，沒有法律依據(jù)，因此其不應(yīng)承擔(dān)逾期辦理土地使用權(quán)證的違約責(zé)任。

3、按雙方所簽買賣合同中關(guān)于違約責(zé)任的約定，被告方只有在未按期交房時(shí)才賠償原告損失，現(xiàn)被告已履行了合同約定的義務(wù)，故原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實(shí)依據(jù)。

綜上，原判認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，被告不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原判決。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》是雙方在自愿、平等基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法、有效，雙方均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)，我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋出賣人需交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，這是房屋出賣人最基本的義務(wù)。房屋的交付包含著實(shí)物交付和證件交付兩項(xiàng)內(nèi)容，證件交付就是指房屋出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)證(包括所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等)交付買受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

根據(jù)雙方所簽合同第四條第三款的約定：在樓宇完工后，被告負(fù)責(zé)統(tǒng)一向市房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)證手續(xù)。因此，不論是依合同約定還是依法律規(guī)定，被告均應(yīng)為原告辦理土地使用權(quán)證，對(duì)此原判決認(rèn)定正確。

關(guān)于辦理土地使用權(quán)證的期限問題，雙方雖未在合同中明確約定，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，該期限應(yīng)為90日。

此外，從一審法院調(diào)查取證情況及二審期間被告承認(rèn)其未辦理好土地使用權(quán)證的原因是土地使用權(quán)證遺失的情況看，可以認(rèn)定原告的土地使用權(quán)證至今未辦理好的原因在于被告一方，故原告有權(quán)要求被告限期為其辦理好土地使用權(quán)證以及向其支付違約金。

被告的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律適當(dāng)，審判程序合法。據(jù)此，依法駁回上訴，維持原判。

歐陽律師團(tuán)點(diǎn)評(píng)：本案主要是關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書(具體是國有土地使用權(quán)證)的義務(wù)承擔(dān)問題。依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

在出賣人不按時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購買房屋后只能自己居住，出租、出售的權(quán)利受到限制;有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。

為解決購房人在入住后，長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書，購房人無法行使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，《解釋》中明確規(guī)定了不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。本案即在《解釋》適用后提起的一起典型訴訟。

此類案件的難點(diǎn)問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。

對(duì)此，在審判實(shí)踐中形成了兩種觀點(diǎn)，

一種意見認(rèn)為，在買受人能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，出賣人僅僅負(fù)有告知買受人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的告知義務(wù)及協(xié)助義務(wù);

另一種意見認(rèn)為，在無法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，以出賣人自身的原因和行政審批原因居多，由于辦證相對(duì)于買受人而言，出賣人更有能力在具備條件的情況下盡快辦理產(chǎn)權(quán)證，因此在無法辦理產(chǎn)權(quán)證以及不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任負(fù)擔(dān)上，應(yīng)由出賣人承擔(dān)更多的甚至全部的責(zé)任。

本案中，因被告已將該土地使用權(quán)抵押給中國建設(shè)銀行某分行，盡管原告提供了所有辦證所需的證明文件，但因被告未到國土資源局辦理注銷抵押登記手續(xù)，導(dǎo)致無法辦理土地使用權(quán)證，因此，責(zé)任在于被告，應(yīng)由被告承擔(dān)全部責(zé)任。

對(duì)此類案件，還應(yīng)注意關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)判付不統(tǒng)一的問題。按照《解釋》的規(guī)定可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但在大部分的買賣合同中沒有約定不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書的違約金，是否一律以金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?

這在審判中也存在不同的意見，本案計(jì)算違約金的期限是從《解釋》實(shí)施之日(2003年6月1日)至辦理好國有土地使用權(quán)證之日止，因此適用的是中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，且得到法院支持，而對(duì)于《解釋》之前的違約金計(jì)算，則要看具體的訴求以及法院具體的認(rèn)定，目前暫未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。