租房是許多人生活的必需，但在租房過程中，也會遇到各種各樣的問題。

其中，一個常見的問題就是租房合同未到期，承租人想要退房，但出租人不同意退還押金。

這種情況下，承租人應該如何維護自己的合法權益？出租人有沒有權利扣留押金？租房合同中寫著“未住滿三個月不退押金”這樣的條款是否合法？

【案例描述】

張某是一名大學生，為了方便上學，他在網上找到了一套離學校較近的單間出租。

經過與出租人李某聯系，張某于2022年9月1日與李某簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定租期為一年，租金為每月1000元，押金為3000元，支付方式為押一付三。

合同中還有一條特別約定：“承租人未住滿三個月不得退房，否則出租人有權不退還押金。”

張某按照合同約定，支付了第一個季度的租金和押金后，搬進了出租房。但沒過多久，他就發現出租房存在很多問題，比如水電費高昂、衛生條件差、隔音效果差等。

他多次向李某反映這些問題，希望李某能夠改善或者降低租金，但李某都不予理睬。張某覺得無法忍受這樣的居住環境，于是在2022年10月15日向李某提出退房，并要求退還押金。

李某卻拒絕了張某的要求，稱張某未住滿三個月就退房，違反了合同約定，他有權不退還押金。

張某認為這是不合理的，他認為自己是因為李某未能提供符合合同約定的房屋條件才退房的，并且他已經提前一個月通知了李某。

他認為自己沒有違約，應該得到押金的全額退還。

雙方因此發生了糾紛，無法通過協商解決。張某遂將李某訴至法院，請求判令李某退還押金3000元，并賠償張某因此受到的精神損害1000元。

【法院判決】

經審理，法院作出如下判決：

李某應當于本判決生效之日起十日內向張某返還押金3000元；

駁回張某的其他訴訟請求。

【焦點爭議】

本案中，雙方當事人主要爭議的焦點是：

租房合同中寫著“未住滿三個月不退押金”這樣的條款是否合法？

張某提前退房是否構成違約？

李某是否有權扣留押金？

對于這些問題，在學術界和實務界也存在不同的觀點和做法，下面將分別進行分析。

【律師觀點】

租房合同中寫著“未住滿三個月不退押金”這樣的條款是否合法？

這個問題的答案并不是一定的，要根據具體情況分析：

一般來說，租房合同中的押金是一種履約保證金，是承租人為保證按時交納租金、不損壞房屋、按期退房等義務而向出租人預先支付的一筆款項。

押金的性質和功能決定了它不是一種違約金，也不是一種定金。因此，出租人不能隨意扣留或者沒收押金，而應當在承租人履行完合同義務后予以返還。

如果出租人想要對承租人的違約行為進行懲罰或者賠償，應當另行約定違約金或者索賠損失，而不能以押金作為違約金或者賠償金。

但是，這并不意味著租房合同中關于押金的任何約定都是無效的。

如果雙方在租房合同中明確約定了押金的性質、用途、金額、退還條件等內容，并且這些內容沒有違反上述原則，那么這些約定就是有效的，雙方都應當遵守。

張某提前退房是否構成違約？

這個問題的答案也要根據具體情況分析：

一般來說，租房合同中約定了租期，雙方都應當按照約定履行合同。如果一方在合同期限內提前退房或者收回房屋，就可能構成違約。

但是，這并不意味著任何情況下提前退房或者收回房屋都是違約。

本案中，張某提前退房是否構成違約呢？我認為，張某并沒有構成違約。

具體來說：首先，張某提前退房并非無故而為，而是有正當理由的。張某在簽訂合同后不久就發現出租房存在很多問題，影響了他的正常居住。

他多次向李某反映這些問題，希望李某能夠改善或者降低租金，但李某都不予理睬。這些問題涉及到房屋的質量、安全、衛生等方面，直接關系到張某的基本生活權益。

因此，張某提前退房是為了保護自己的合法權益，不是惡意違約。

其次，張某提前退房并非單方面行為，而是與李某協商解除合同的結果。雙方已經實質上解除了合同關系，故張某無需承擔違約責任。

本案中，李某是否有權扣留押金呢？我認為，李某沒有權利扣留押金。

具體來說：首先，張某沒有損壞房屋或者設施設備，也沒有逾期交付租金或者水電費等費用。

其次，張某并非擅自退房，而是因為李某未能提供符合合同約定的房屋條件或者存在其他重大過失而提前退房，并且與李某協商解除了合同。

因此，法院判決李某返還押金3000元是正確的。

【結語】

本文以一個真實的案例為例，分析了租房合同中關于提前退房和押金的相關問題。通過對法律規定和司法實踐的探討，本文希望能給讀者提供一些有用的參考。

當然，本文只是從一個律師的角度表達了自己的觀點，并不代表法律或者司法的權威意見。在實際操作中，還需要根據具體情況進行分析和處理。