居間合同是否具有法律效力

居間合同 指的是居間人向委托人訂立的媒介 服務(wù)合同 ，又稱為 中介合同 和中介服務(wù)合同。那么居間合同是否也和其它的法律合同一樣都具備法律效力呢

一、居間合同具有法律效力嗎 居間合同中，只要合同的內(nèi)容沒(méi)有違反法律的禁止性或者強(qiáng)制性規(guī)定，合同是當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，就是有效的居間合同。

二、居間合同的主要條款

1、 合同當(dāng)事人 及合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn) 在合同中應(yīng)寫明雙方當(dāng)事人的詳細(xì)名稱或姓名、地址或住所。寫明合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)。

2、居間項(xiàng)目的名稱(合同的標(biāo)的) 在居間合同關(guān)系中，居間人的主要義務(wù)是按委托人的指示，為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介，促成委托人與第三人成交。因此，居間人必須明了委托人的意圖和目的，即要明確委托人希望居間人介紹哪些方面的客戶，最終達(dá)到什么目的。在合同中，居間項(xiàng)目的名稱要體現(xiàn)居間合同的目的，要寫得簡(jiǎn)明而準(zhǔn)確，如商務(wù)居間合同的該條款，可以寫做“購(gòu)買××特種原料”。

3、 居間服務(wù) 的內(nèi)容要求 這一條款是對(duì)前一條款所做的更為詳細(xì)和具體的規(guī)定，對(duì)居間人的服務(wù)內(nèi)容作具體、詳細(xì)的約定，無(wú)論是購(gòu)買商品，還是轉(zhuǎn)讓技術(shù)，委托方對(duì)商品的質(zhì)量、價(jià)格、數(shù)量、交貨期限等，對(duì)技術(shù)的先進(jìn)性和可靠性、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、后續(xù)服務(wù)等，都會(huì)有具體的預(yù)想和要求。在簽訂合同時(shí)，委托方必須將居間事項(xiàng)的細(xì)節(jié)認(rèn)真加以考慮，要合同中予以明確規(guī)定。

4、有關(guān)保密事項(xiàng)和信用事項(xiàng) 在媒介居間中，當(dāng)事人一方或雙方可在合同中指定居間人不得將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方，居間人必須履行此隱名義務(wù)。 居間人在為委托人完成居間活動(dòng)中會(huì)獲悉與委托人有關(guān)的商業(yè)秘密，委托人提供的各種信息，成交機(jī)會(huì)以及后來(lái) 合同訂立 的情況等，如果居間人將委托人的情況詳盡、毫無(wú)遺漏地介紹給第三人，那么委托人在與其第三人的談判中會(huì)處于不利或被動(dòng)地位，這是委托人不愿看到的。因此，為防止這種情況發(fā)生，在合同中應(yīng)該將要求居間方予以保密的內(nèi)容加以規(guī)定，居間人對(duì)此應(yīng)恪守信用，在向第三人介紹情況時(shí)做到適可而止。為防止意外，需保密的事項(xiàng)還可以由雙方專門簽訂一個(gè)協(xié)議，作為居間合同的附件，另為妥善保管。

5、 合同履行 期限 居間人的居間服務(wù)不能無(wú)限期地延長(zhǎng)久拖不決，因此，合同中要明確規(guī)定居間人完成居間事項(xiàng)的期限，要寫明從某年某月某日起到某年某月某日止。超過(guò)截止時(shí)間，合同就自然失效。

6、居間報(bào)酬、費(fèi)用的負(fù)擔(dān)及支付方式 在合同中應(yīng)對(duì)居間報(bào)酬的數(shù)額及計(jì)算方法做出明確規(guī)定。居間合同的酬金的給付有兩種計(jì)算方法：一種是根據(jù)委托方與第三方成交的金額按一定比率計(jì)算;另一種是給付一筆固定數(shù)量的貨幣事先在合同中約定下來(lái)，采用哪一種方法可由雙方協(xié)商確定。合同中應(yīng)明確規(guī)定哪一類費(fèi)用應(yīng)由哪一方承擔(dān)。居間人未促成委托人與相對(duì)人 合同成立 的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可以請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支付的必要費(fèi)用。委托人應(yīng)采用活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或勞務(wù)費(fèi)的方式予以補(bǔ)償。活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或勞務(wù)費(fèi)大都采用一次包干的辦法，事先在合同中約定，并規(guī)定分期或一次性支付的方法。在合同中還應(yīng)明確規(guī)定酬金和費(fèi)用的給付方式、時(shí)間、地點(diǎn)等。

7、 違約責(zé)任 該條款雙方當(dāng)事人可以約定違約方具有什么性質(zhì)的違約行為承擔(dān)什么性質(zhì)的違約責(zé)任，還可以約定 違約金 及 賠償金 的數(shù)額及其計(jì)算方法。

8、 合同糾紛 解決方式 在合同中應(yīng)約定，當(dāng)發(fā)生合同糾紛雙方自行協(xié)商不成時(shí)，是選擇到仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，還是到法院 訴訟 。

9、其他約定事項(xiàng) 當(dāng)事人在不違反法律和社會(huì)公德的前提下，還可根據(jù)需 要約 定其他經(jīng)雙方同意的條款。 居間合同是否具有法律效力的答案是肯定的。合同的訂立只要不違反國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，合同訂立雙方都具有訂立合同的條件，內(nèi)容是真實(shí)不違法的，合同都視為有效合同，即合同具備法律效力。

居間合同糾紛有哪些注意事項(xiàng)

處理居間合同糾紛需要注意認(rèn)定居間人是否已促成合同成立、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務(wù)費(fèi)、委托人規(guī)避居間人私下簽訂買賣合同是否構(gòu)成違約、委托買賣雙方為居間人保管的定金發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)居間人應(yīng)否參加訴訟等。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條

中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條

委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

居間合同糾紛司法解釋是什么

在我國(guó)現(xiàn)行有效的立法中，沒(méi)有專門針對(duì)居間合同的司法解釋。在新的《中華人民共和國(guó)民法典》中將居間合同改為了中介合同，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

1、中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。

2、中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

4、中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

居間合同糾紛答辯狀

居間合同糾紛答辯狀

居間服務(wù)合同糾紛民事答辯狀【1】

民事答辯狀

答辯人：胡某，男，漢族，19xx年x月x日出生，現(xiàn)住在廣州市xx區(qū)xx路xx號(hào)，聯(lián)系電話xxxxxxx。

答辯人與被答辯人廣州市某某房地產(chǎn)代理有限公司居間合同糾紛一審一案，現(xiàn)針對(duì)被答辯人訴訟請(qǐng)求和，提出答辯意見(jiàn)如下：

一、被答辯人在本案中沒(méi)有促成合同成立，依法不能收取費(fèi)用。

本案中，本案答辯人、被答辯人以及第三方陳某某、李某某2011年x月x日共同簽訂的《房屋買賣合同》在合同性質(zhì)上看屬于居間合同，不是正式的買賣合同。

真正的房地產(chǎn)買賣合同需要買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，但本案買、賣雙方并沒(méi)有簽訂正式的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，因此雙方之間合同并未成立。

而對(duì)于2011年x月x日三方共同簽訂的《房屋買賣合同》中就買賣的部分內(nèi)容約定，該內(nèi)容充其量屬于房地產(chǎn)買賣的意向性約定，但絕不能視為正式的房地產(chǎn)買賣合同。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第四百二十七條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。

因此，被答辯人未促成《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的正式簽署，依法不得收取報(bào)酬。

此外，答辯人已經(jīng)向被答辯人支付了5000元費(fèi)用，足以彌補(bǔ)被答辯人從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

何況，被答辯人并未提供任何證據(jù)證實(shí)其從事居間活動(dòng)花費(fèi)了多少必要費(fèi)用，答辯人要求被答辯人退還多收的居間費(fèi)用。

二、《房屋買賣合同》屬于居間合同，被答辯人提供的報(bào)酬條款與《合同法》相沖突而無(wú)效。

根據(jù)《合同法》第四百二十四條的'規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。

因此，被答辯人只有在促成答辯人與第三人房屋買賣合同正式簽署后，才有權(quán)要求支付報(bào)酬。

可是，被答辯人單方面制作的《房屋買賣合同》卻在第九條只字未提《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的簽署，僅僅簽署了本居間合同就要求答辯人支付居間報(bào)酬，違背了《合同法》第四百二十七條的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定該條款無(wú)效。

此外，該《房屋買賣合同》第九條、第十條、第十一條只字未提被答辯人促成買、賣雙方一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》的基本居間義務(wù)，卻要求答辯人支付居間報(bào)酬甚至違約金，這種行為明顯屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的”，根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，該條款無(wú)效。

至于被答辯人要求答辯人在其單方面提供的《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》上簽字表示愿意接受該確認(rèn)書約束，一方面該確認(rèn)書屬于格式條款明顯屬于“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的”因而無(wú)效，另一方面也表明被答辯人即使是自己提出的服務(wù)義務(wù)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有履行完畢，因此請(qǐng)求支付居間報(bào)酬甚至居間費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

綜合所述，被答辯人作為答辯人與第三人商品房買賣合同的居間人，只有在促成答辯人與第三人一起到房地產(chǎn)管理部門簽訂統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，才屬于履行了居間義務(wù)。

被答辯人將其單方面提供的居間服務(wù)合同等同于答辯人要求簽署的《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》，以居間服務(wù)合同替代商品房買賣合同，明顯違反了我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定。

因此，被答辯人請(qǐng)求答辯人支付居間報(bào)酬，沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。

此致

廣州市xx區(qū)人民法院

答辯人：

二OXX年十一月二十三日

居間合同爭(zhēng)議糾紛答辯狀【2】

答辯狀

答辯人：··

原告南京·······有限公司訴被告·····居間合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人作為被告依法答辯如下：

第一、···夫婦為改善居住條件，2013年9月5日通過(guò)南京····有限公司尋找合適房源，原告業(yè)務(wù)員僅帶被告··看過(guò)一處房產(chǎn)即忽悠被告簽訂《南京市存量房交易合同》(以下稱該合同)，約定賣房者將位于秦淮區(qū)石鼓路···的房產(chǎn)出賣給···夫婦。

但是簽訂該合同后，···發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)商業(yè)用房率較高，人員繁雜，不適宜家庭長(zhǎng)期居住，且···夫婦即準(zhǔn)備要生孩，不適合在此環(huán)境下靜養(yǎng)。

南京···有限公司在給孫亮介紹此房時(shí)故意隱瞞上述情況，誤導(dǎo)···倉(cāng)促簽訂該合同，該房屋的狀況與···的實(shí)際需求出現(xiàn)嚴(yán)重偏差。

第二、三方簽訂的該合同明確約定乙方主體為···，但是落款簽字僅僅只有···簽字。

同時(shí)，原告要求···簽署了承諾書。

根據(jù)婚姻法解釋(一)第十七條第二項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出重要處理決定的，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

本案中，對(duì)于購(gòu)買房產(chǎn)如此重大的事項(xiàng)，需要經(jīng)過(guò)夫妻雙方的同意，作為專業(yè)機(jī)構(gòu)的原告在明知···沒(méi)有得到···授權(quán)的情況下，唆使···簽訂了三方合同。

原告要求···簽署的承諾書也足以表明原告不是善意第三人。

該合同簽訂之后，···也沒(méi)有追認(rèn)，因此依據(jù)合同法的規(guī)定，該合同為效力待定合同，未經(jīng)追認(rèn)應(yīng)認(rèn)定為合同未生效。

第三、秦淮區(qū)石鼓路···的房產(chǎn)于 年 月 日通過(guò)原告賣給他人，原告因此也獲取了中介服務(wù)費(fèi)。

因此作為原告，不存在因此次交易無(wú)法達(dá)成而造成的損失。

綜上所述，被告不應(yīng)承擔(dān)任何中介服務(wù)費(fèi)，此次交易中，原告存在欺騙行為，為了賺取中介費(fèi)，在明知··沒(méi)有取得··授權(quán)的情況下，簽訂該合同。

原告應(yīng)該自行承擔(dān)后果。

答辯人：

發(fā)生居間合同糾紛怎么處理

1、和解。

和解是指當(dāng)事人因合同發(fā)生糾紛時(shí)可以再行協(xié)商，在尊重雙方利益的基礎(chǔ)上，就爭(zhēng)議的事項(xiàng)達(dá)成一致，從而解決糾紛的方式。和解是當(dāng)事人自由選擇的在自愿原則下解決臺(tái)同糾紛的方式，而不是合同糾紛解決的必經(jīng)程序。當(dāng)事人也可以不經(jīng)協(xié)商和解而直接選擇其他解決糾紛的途徑。

2、調(diào)解。

凋解是指在第三人的主持下，通過(guò)運(yùn)用說(shuō)服教育等方法來(lái)解決當(dāng)事人之間的合同糾紛。

調(diào)解有兩種方式

一是人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解當(dāng)事人發(fā)生合同糾紛，可以向糾紛當(dāng)事人所在地或者糾紛發(fā)生地的人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。

二是行政調(diào)解。主要特指工商行政管理機(jī)關(guān)居中對(duì)合同當(dāng)事人的糾紛進(jìn)行調(diào)解。申請(qǐng)行政調(diào)解的糾紛必須具備以下條件：申請(qǐng)人必須是與本案有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人，有明確的被申請(qǐng)人、具體的調(diào)解請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)；符合工商行政管理機(jī)關(guān)受理案件范圍的規(guī)定。但已經(jīng)向人民法院起訴的或者已經(jīng)向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁的。從及一方要求調(diào)解另一方不同意調(diào)解的，調(diào)解申請(qǐng)不于受理。雙方當(dāng)事人接受調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解協(xié)議書，當(dāng)事人即應(yīng)當(dāng)按照調(diào)解協(xié)議書履行各自的義務(wù)。由于調(diào)解協(xié)議書不具有法律強(qiáng)制力，一方當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人不能就此請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，但可以采用其他方式來(lái)解決爭(zhēng)議。

3、仲裁

仲裁是指發(fā)生合同爭(zhēng)議的雙方當(dāng)事人，根據(jù)爭(zhēng)議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議，將糾紛提交仲裁機(jī)關(guān)進(jìn)行裁決并解決糾紛的方式。仲裁具有“準(zhǔn)司法”性質(zhì)，仲裁機(jī)構(gòu)作出的仲裁裁決具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。

4、訴訟。

訴訟是指合同糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人如果沒(méi)有仲裁協(xié)議，任何一方均可以向人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求人民法院對(duì)合同糾紛依法予以處理。這是解決合同糾紛的最常見(jiàn)方式。合同糾紛經(jīng)人民法院審理并作出判決后，當(dāng)事人對(duì)人民法院作出的發(fā)生法律效力的判決書，調(diào)解書必須履行，拒不履行的，另一方當(dāng)事人可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

認(rèn)定“居間人已促成合同成立”，必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是合同的成立與居間人的活動(dòng)有因果關(guān)系;二是居間人介紹簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)民法典》 第五百七十七條 所謂違約責(zé)任，是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒(méi)有明確指出某種行為是否屬于違約，只要當(dāng)事人沒(méi)有履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，就構(gòu)成違約。

(四)委托買賣雙方為居間人保管的定金發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)居間人應(yīng)否參加訴訟

如果居間人參加訴訟有利于查明案件事實(shí)，有利于解決當(dāng)事人的糾紛，有利于案件的執(zhí)行，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，那么就可以要求第三人參加訴訟。