房產(chǎn)個(gè)人貸款利息計(jì)算公式是什么個(gè)人類貸款可分為兩大類個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人住房公積金貸款利率由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。借款人與貸款銀行簽訂代扣還款協(xié)議書并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。關(guān)于房產(chǎn)個(gè)人貸款利息計(jì)算公式是什么,延遲履行期債務(wù)利息的計(jì)算是什么的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

房產(chǎn)個(gè)人貸款利息計(jì)算公式是什么

個(gè)人類貸款可分為兩大類個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種(1)個(gè)人購置住房貸款(包括期房和現(xiàn)房)(2)個(gè)人二手住房貸款(3)個(gè)人住房裝修貸款(4)個(gè)人家居消費(fèi)貸款(5)個(gè)人商用房貸款(6)個(gè)人住房組合貸款

第一、個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時(shí)以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

(一)個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年)并不得長于借款人距法定退休年齡的時(shí)間臨近退休年齡的職工在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個(gè)人住房公積金貸款利率由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國家法定利率調(diào)整則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的(含一年)貸款利率不作調(diào)整。

(二)個(gè)人住房公積金貸款額度

購買一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元最高貸款比例不得超過購、建住房總價(jià)的70購買二手住房最高貸款額度為8萬元最高貸款比例不得超過所購房屋評(píng)估價(jià)值的50。

1、貸款額度的確定按照不得高于借款人(含配偶)還款能力的系數(shù)計(jì)算其計(jì)算公式為

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金其公式中的工資月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的其貸款額度不得超過購、建房總價(jià)的50

3、每一借款人的具體貸款額度由貸款行及房改委資金管理中心按以上規(guī)定結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

(三)個(gè)人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢領(lǐng)取表格

2、提出申請(qǐng)

3、簽訂借款合同和抵押合同

4、辦理抵押登記手續(xù)

5、辦理房屋登記手續(xù)

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

7、貸款轉(zhuǎn)帳

8、每月還款

9、貸款結(jié)清注銷

(四)申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)首先應(yīng)填寫職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表由所在單位蓋章后連同下列證明材料交貸款銀行

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復(fù)印件)

2、借款人夫妻雙方單位出具的經(jīng)濟(jì)收入證明及公積金繳交情況證明

3、購買住房應(yīng)提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料

1、所購房屋的國有土地使用證及房屋所有權(quán)證

2、所購房屋評(píng)估報(bào)告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄

4、購房合同

(五)借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的借款合同約定借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款具體方式有兩種由借款人自行選擇

1、每月120日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂代扣還款協(xié)議書并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

第二、個(gè)人購置住房貸款

個(gè)人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物由銀行發(fā)放的貸款包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購房金額的80。

(一)個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長期限是30年。

(二)個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國家法定利率調(diào)整則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(三)個(gè)人住房貸款操作的全過程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過程大致分為三個(gè)階段

第一階段提出申請(qǐng)銀行調(diào)查、審批

第二階段辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)銀行放款

第三階段按約每月還貸直到還清貸款本息撤銷抵押。

(四)個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)首先應(yīng)填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表同時(shí)需提供如下資料

1、借款人資料(1)借款人合法的身份證件(2)借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明(3)有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明(4)有共同借款人的需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾(5)有保證人的必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購房屋資料(1)借款人與開發(fā)商簽訂的購買商品房合同意向書或商品房銷(預(yù))售合同(2)首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

(五)辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后購房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)(1)購房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件(2)借款合同、抵押合同各一份(3)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表(4)全部購房合同(5)房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的期房抵押證明書或房屋他項(xiàng)權(quán)證交由貸款銀行保管。

(六)辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)債權(quán)人(抵押權(quán)人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此在抵押期間抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋而由抵押人自行使用并負(fù)有妥善保管之義務(wù)包括為該房屋投保以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定同時(shí)還規(guī)定在抵押期間凡因借款人過錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失由借款人自行承擔(dān)。

延遲履行期債務(wù)利息怎么計(jì)算

一、遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算的時(shí)間

對(duì)遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算的開始時(shí)間各地法院都可依據(jù)民訴意見第293條的規(guī)定執(zhí)行即遲延履行期間的利息或遲延履行金自判決、裁定和其他法律文書指定的履行期間屆滿的次日起計(jì)算。而在實(shí)踐執(zhí)行程序中個(gè)案的不同判決、裁定給付內(nèi)容導(dǎo)致遲延履行期間債務(wù)利息開始計(jì)算的時(shí)間產(chǎn)生了變異的理解。如我院執(zhí)行的一個(gè)案件被執(zhí)行人田某拖欠申請(qǐng)執(zhí)行人于某15萬元的貨款判決生效后在一個(gè)月的履行期內(nèi)田某未自動(dòng)履行申請(qǐng)執(zhí)行人于某提出執(zhí)行申請(qǐng)案件受理后被執(zhí)行人田某在執(zhí)行通知書確定的履行期間內(nèi)自動(dòng)給付了1萬元執(zhí)行款此后每隔一個(gè)月給付申請(qǐng)執(zhí)行人1萬至2萬元不等的執(zhí)行款此案件共執(zhí)行一年的期限才全部給付完畢。此時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行人于某要求被執(zhí)行人田某給付遲延履行期間的債務(wù)利息而對(duì)于開始計(jì)算的時(shí)間及執(zhí)行期間內(nèi)利息的計(jì)算方法執(zhí)行小組之間的成員產(chǎn)生了意見分歧有的認(rèn)為被執(zhí)行人雖然是分期給付的執(zhí)行款但是也是自動(dòng)履行了不應(yīng)當(dāng)機(jī)械地認(rèn)為是遲延履行不應(yīng)計(jì)算利息有的認(rèn)為被執(zhí)行人雖然是分期自動(dòng)給付了執(zhí)行款但是這種分期給付并非系與申請(qǐng)執(zhí)行人和解的結(jié)果因此也應(yīng)屬于遲延履行應(yīng)計(jì)算利息但利息計(jì)算的開始時(shí)間不應(yīng)從判決確定的履行期間屆滿的次日起計(jì)算而應(yīng)對(duì)被執(zhí)行人分期給付的期間分段計(jì)算。筆者同意后一種觀點(diǎn)雖然法律并沒有明確規(guī)定此種分期給付情形如何計(jì)算但只要不是出于雙方當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議而形成的分期給付或得到申請(qǐng)執(zhí)行人同意的分期給付則應(yīng)屬于被執(zhí)行人單方面的遲延履行給付義務(wù)計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息是對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人合法權(quán)益的法律保護(hù)。而開始計(jì)算利息的時(shí)間就此案來講不宜以判決確定的履行期間屆滿的次日起計(jì)算因被執(zhí)行人自動(dòng)履行了部分給付義務(wù)此時(shí)從公平、公正的原則來講以根據(jù)其分期給付的期間進(jìn)行分段計(jì)算為宜。

二、利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)

由于民事訴訟法和民訴意見對(duì)于遲延履行期間的債務(wù)利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不詳細(xì)造成各地法院、雙方當(dāng)事人對(duì)于利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)即利率各有不同的理解民訴意見只規(guī)定按照銀行同期貸款利率的雙倍計(jì)算而此規(guī)定依據(jù)的銀行應(yīng)如何參照現(xiàn)在我國除人民銀行每年會(huì)發(fā)布更新的基準(zhǔn)利率外各商業(yè)銀行均有貸款利率且有權(quán)對(duì)人民銀行的基準(zhǔn)利率進(jìn)行上浮調(diào)整。兩方當(dāng)事人就此產(chǎn)生了異議被執(zhí)行人認(rèn)定應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)執(zhí)行人則認(rèn)定應(yīng)以商業(yè)銀行中得率最高者為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。這樣計(jì)算的利息中間的差距少則幾千元多達(dá)幾萬、十幾萬元由于法律及司法解釋規(guī)定的不規(guī)范“銀行”的理解的廣泛性導(dǎo)致利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)利率的參考出現(xiàn)了各種版本各商業(yè)銀行之間的利率也是相差甚多。筆者認(rèn)為作為遲延履行期間的債務(wù)利息計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)人民銀行系國家的行政機(jī)關(guān)對(duì)各商業(yè)銀行有相應(yīng)的權(quán)利商業(yè)銀行規(guī)定的利率也系緣于人民銀行的基準(zhǔn)利率雖然可以有條件的進(jìn)行上浮調(diào)整這僅僅是國家為了調(diào)整商業(yè)銀行的操作動(dòng)作規(guī)程及盈收而做的自由裁量的規(guī)定法院執(zhí)行的法律文書系代表著國家權(quán)力機(jī)關(guān)作出的有絕對(duì)法律效力的規(guī)范性文件其依據(jù)的也應(yīng)是國家有權(quán)機(jī)關(guān)發(fā)布的無爭議的標(biāo)準(zhǔn)而此標(biāo)準(zhǔn)即應(yīng)為中國人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率。

三、對(duì)遲延履行期間債務(wù)利息計(jì)算規(guī)范操作的構(gòu)想

由于執(zhí)行工作中出現(xiàn)的各種利息計(jì)算不規(guī)范不標(biāo)準(zhǔn)的情形最高人民法院應(yīng)頒發(fā)相應(yīng)的司法解釋或司法文件以由各級(jí)人民法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)予以參照對(duì)于利息計(jì)算中期間開始和結(jié)束、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)利率、個(gè)案計(jì)算參照等這樣不僅可以讓法院有法律依據(jù)也可以讓當(dāng)事人在利息計(jì)算方面不再產(chǎn)生異議不用因利息計(jì)算的不同而影響執(zhí)行效果。