個人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合公積金管理中心可發(fā)放的貸款，般都有最高限額，如果房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請商業(yè)性貸款。( 6 )接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取己辦完預(yù)售登記備案的《 買賣合同 》。( 7 )持 《 買賣合同 》 、評估報告和上述身份證明材料到管理中心做進一步審核，合格的，管理中心開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。( 8 )持貸款調(diào)查通知書到管理中心委托的銀行領(lǐng)取貸款的各類申請表。關(guān)于如果辦理貸款的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

房款的支付有一次性付清和貸款支付兩種方式。對大多數(shù)購房人來說，貸款都是必經(jīng)之路
一、 貸款的種類
住房貸款主要有：三種方式：個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。
個人住房貸款足由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款，也就是銀行按揭貸款只要購房者在貸款銀行存款余額占購買房屋所需資金額的比例不低于30% ，并以此作為購房的首期付款，月有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的保證人，就可以申請銀行的按揭貸款。
個人住房委托貸款又稱公積金貸款，是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款因住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率低于商業(yè)性貸款，對于已參加繳納住房公積金的居民，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。
個人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合公積金管理中心可發(fā)放的貸款，般都有最高限額（如北京市的最高限額為30 萬元，各地略有不同），如果房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請商業(yè)性貸款。
二、 二手房商業(yè)貸款七步驟
如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要分“七步走”。
第一步：找好意欲購買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進人房地產(chǎn)市場流通的條件。
第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)，并在該機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。
第三步：借款人申請二手房抵押貸款應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：
1 ．身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；
2 ．經(jīng)濟收人證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明，以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，貸款人享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；
3 ．買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；
4 ，同意以所購房屋作抵押的證明；
5 ，有不低于購房價款 30 ％的自有資金；
6 ．貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
售房人需提供如下資料：
1 ．售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；
2 ．房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；
3 ．所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；
4 . 如房屋己出租，需提供承租戶同意出貴妙證明文件；
5 .保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步：去銀行指定的律師事務(wù)所填寫二手房按揭申請表，由律帥把所有證明資料交送銀行進行貸款審批，對借款人和售房人送交的貸料的真實性、合法性、 合規(guī)性及借款人的資信進行審查，負(fù)責(zé)組織對子易房屋進行房價評估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)。購房者需交納所購房屋價值4 ％的律師費。
第五步：借款人與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步：辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。
第七步：借款合同生效，資金劃人借款人指定賬戶。
三、 公積金貸款申請
公積金貸款流程
( l ）簽訂《 北京市商品房買賣合同》 （以下簡稱《 買賣合同》 ）后，交
開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)。
( 2 )帶《 認(rèn)購書》 、首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明，去管理中心領(lǐng)取借款申請表。
( 3 ）填妥申請表，回單位蓋章后，到管理中心交表，進行初審，初審
合格的，管理中心開具《 抵押物審核評估通知單》 。
( 4 ）憑《 抵押物審核評估通知單》 ，帶《 認(rèn)購書》 、身份證及身份證復(fù)
印件去評估機構(gòu)接受評估。
( 5 )收到評估機構(gòu)通知或按其約定的時間，取評估報告（一般約需一周時間）。
( 6 )接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取己辦完預(yù)售登記備案的《 買賣合同 》。
( 7 )持 《 買賣合同 》 、評估報告和上述身份證明材料到管理中心做進一步審核，合格的，管理中心開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。
( 8 )持貸款調(diào)查通知書到管理中心委托的銀行領(lǐng)取貸款的各類申請表。
( 9 )填寫銀行表格，其中 《 收押合同 》 需回開發(fā)商處蓋章。
( 10 )帶填妥的銀行表格、 《 收押合同 》 、 《 買賣合同 》 、 《 買賣合同 》 復(fù)印件（三份）及上述身份證明，交銀行審驗。
（11）銀行審驗無誤后，到保險公司辦保險，將保險單交至銀行。
( 12 )接到銀行通知，帶齊全套資料，到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。考慮到便于貸款人操作，律師對有關(guān)流程歸納得比較細(xì)，實際操作起來，只要統(tǒng)籌安排，并沒有 12 個步驟這么多
四、 公積金貸款注意事項
( l )戶口本、身份證、首付款發(fā)票等所有與購房有關(guān)的資料最好隨時攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。
( 2 )辦保險和最后辦放貸手續(xù)一定要本人辦理，其余的手續(xù)可委托他人代辦，但必須攜帶申請人的身份證，準(zhǔn)備好評估費和保險費。
( 3 )詢問管理中心、銀行等機構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時咨詢。
( 4 )在各種表格上留聯(lián)系電話時，最好留一個在白天隨時可以找到申請人的號碼。
( 5 )填寫各種表格時，事先問清各種表格的填寫方法，如遇到不會填的，可以空著，交表時問清楚再補填，如果填錯了，需要重新填表更麻煩。
( 6 )保險費包括房屋險、失業(yè)險和壽險。貸款在 5 年期以上的，首次最少按 5 年期限購買保險。其中壽險待拿到產(chǎn)權(quán)證，把產(chǎn)權(quán)證抵押給銀行后，可以退保。管理中心設(shè)有分中心的（如北京外企服務(wù)總公司等），可到分中心辦理部分手續(xù)，流程能夠簡化一些。
如果還是覺得比較麻煩，可以委托一些專業(yè)中介機構(gòu)代辦，目前北京有不少房產(chǎn)中介機構(gòu)代理此項業(yè)務(wù)。需要提醒的是：選擇代理機構(gòu)時，要慎重一些，最好選擇有資質(zhì)、信譽好的中介機構(gòu)，因為您的一些證件原件和費用都要交給委托的中介機構(gòu)，一旦出現(xiàn)閃失，錢損失了不說，證件原件補辦起來就麻煩多了。
公積金貸款屬于銀行的委托業(yè)務(wù)，是由各地公積金管理中心委托當(dāng)?shù)劂y行發(fā)放的，因此其審核發(fā)放程序與商業(yè)貸款有所差別。公積金貸款辦理曾存在手續(xù)繁復(fù)、不易辦理的問題，后來各地進行了辦理程序的改進。
以北京市為例，北京市的公積金管理中心與一些大型、正規(guī)的中介公司簽訂了合作協(xié)議，購房者將公積金貸款事宜交由這些中介公司辦理，大大簡化了手續(xù)。對于還未拿到房產(chǎn)證的房產(chǎn)，只要房主出示房屋買賣契約就可以辦理。并且在公積金貸款時還可以不用先辦理房產(chǎn)抵押登記，而是直接通過擔(dān)保中心提供全程擔(dān)保責(zé)任，先獲得貸款。具體做法是：住房貸款擔(dān)保中心作為購房人代理，向公積金管理中心申請擔(dān)保委托（公積金）貸款，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時，購房人將所購房屋作為抵押物向市住房貸款擔(dān)保中心提供抵押反擔(dān)保，并全權(quán)委托中介公司辦理抵押物登記手續(xù)。這樣原本要等到抵押登記完成后才能發(fā)放的貸款，在申請人資質(zhì)審查通過后即可發(fā)放。
只要符合各地的公積金交存、申請貸款程序，購買二手房就可以申請公積金貸款。購房者不妨在買房前先咨詢各地的公積金管理中心、熟悉業(yè)務(wù)的中介公司或房地產(chǎn)專業(yè)律師。
五、 貸款購買二手房時需注意的問題
本節(jié)主要講了一些貸款購買二手房的基本知識，有以下問題需要注意：
1.每月還款額度要量力而行
在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己目前的經(jīng)濟狀況、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入支出有所客觀預(yù)測，避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。
2.要選擇好貸款銀行
對借款人來說，如果購買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，對借款人的要求也不盡相同，貸款額度和最長的貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇服務(wù)好、收費低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。
3.要選擇適合自己的還貸方式
目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一種是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每個月的月供相等，所還利率遞減，本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額還款方式的優(yōu)點在于：借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的開支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較大款項以此減少利息支出的人?？傮w算來等額本金一般比等額本息還給銀行的利息要少一些。
新的還房貸形式：“雙周供”。這是 2006 年 3 月深圳發(fā)展銀行在南京推出的新業(yè)務(wù)，指個人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額卻獲得了有效的減少，還款周期得以明顯的縮短，客戶在還款期內(nèi)能省下不少的利息。如果客戶在銀行貸了一筆 50 萬元的款，按照 30 年的貸款期限、基準(zhǔn)利率 6 . 12 ％來算，選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法，每個月要還款 3036 元；如果選擇“雙周供”，每兩周還款額為 1518 元，相當(dāng)于原月供的一半。而由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最后算下來借款者可以節(jié)省 1 15 , 186 元的利息支出，節(jié)省的利息比高達(dá) 19 . 42 ％同時，由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，加上每年大約還款 26 次（折合月供為 13 個月），借款人只需要 24 . 7 年就可以還清這筆貸款，相比普通還款縮短了 5 . 3 年。
如今，二手房貸款利率也有固定利率和浮動利率兩種形式。此前，房貸均采取浮動利率制，中、長期貸款利率根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率變化及時調(diào)整。固定利率房貸是一種一定期間內(nèi)貸款利率保持不變的人民幣個人住房貸款，與當(dāng)前內(nèi)地市場通行的浮動利率房貸有著重大的區(qū)別，其目的是規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險和通脹風(fēng)險，但若此兩種風(fēng)險并不出現(xiàn)，則當(dāng)承擔(dān)固定利率比現(xiàn)行利率高的風(fēng)險。不同的利率種類導(dǎo)致最終還貸的款額也會有所差別。對此，借款人要根據(jù)自己的實際情況進行選擇。
4.向銀行提供的資料要真實
申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收人證明。對于個人來說，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟狀況證明二因為如果借款人收人未達(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實借款人提供了虛假證明，就會使銀行對其信任度大大降低，從而影響貸款的申請。
這種情況在實踐中確有發(fā)生。有些人沒有工作單位，為了得到銀行貸款，往往找各單位給自己出具收人證明，甚至私刻公章一旦事情敗露，不僅得不到貸款，在銀行留下不良記錄，還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。
5.提供本人住址要準(zhǔn)確、及時
借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年初接到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
6.每月還款要及時，避免罰息
對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，同時，在銀行留下不良的信用記錄。
7. 申請貸款前不要動用公積金如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么借款人公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣公積金貸款的額度也就為零，將申請不到公積金貸款。
8.在借款最初一年內(nèi)不要提前還款
按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過 6 個月的還款額二不能足額還貸時可向銀行提出延長貸款期借款人在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，可以向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸本金、利息，銀行就會受理延長借款期限的申請，減少每月還款額。
9.貸款清償后不要忘記撤銷抵押
借款人還清了全部貸款的本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
10.妥善保管借款合同和借據(jù)
申請貸款簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長可達(dá) 30 年，作為借款人，應(yīng)當(dāng)妥善保管。
六、 關(guān)于保險
城鎮(zhèn)居民住房已開始向商品化邁進，投保住房保險顯得越來越重要。但是現(xiàn)在買房貸款時投人的保險屬于銀行方面單方要求的強制性保險，買方往往作為投保人，而第一受益人卻是銀行，要求取消強制性保險的呼聲日高，因此，各地銀行有逐漸放寬的趨勢。是否買保險正成為買房人的自由選擇。