個(gè)人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合公積金管理中心可發(fā)放的貸款，般都有最高限額，如果房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)商業(yè)性貸款。( 6 )接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取己辦完預(yù)售登記備案的《 買賣合同 》。( 7 )持 《 買賣合同 》 、評(píng)估報(bào)告和上述身份證明材料到管理中心做進(jìn)一步審核，合格的，管理中心開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。( 8 )持貸款調(diào)查通知書到管理中心委托的銀行領(lǐng)取貸款的各類申請(qǐng)表。關(guān)于如果辦理貸款的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

房款的支付有一次性付清和貸款支付兩種方式。對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人來說，貸款都是必經(jīng)之路
一、 貸款的種類
住房貸款主要有：三種方式：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房組合貸款。
個(gè)人住房貸款足由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款，也就是銀行按揭貸款只要購(gòu)房者在貸款銀行存款余額占購(gòu)買房屋所需資金額的比例不低于30% ，并以此作為購(gòu)房的首期付款，月有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的保證人，就可以申請(qǐng)銀行的按揭貸款。
個(gè)人住房委托貸款又稱公積金貸款，是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款因住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低于商業(yè)性貸款，對(duì)于已參加繳納住房公積金的居民，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。
個(gè)人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合公積金管理中心可發(fā)放的貸款，般都有最高限額（如北京市的最高限額為30 萬元，各地略有不同），如果房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)商業(yè)性貸款。
二、 二手房商業(yè)貸款七步驟
如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費(fèi)者一般要分“七步走”。
第一步：找好意欲購(gòu)買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件。
第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。
第三步：借款人申請(qǐng)二手房抵押貸款應(yīng)填寫借款申請(qǐng)表，并向貸款銀行提交下列資料：
1 ．身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；
2 ．經(jīng)濟(jì)收人證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明，以上證明資料越全面，銀行在放貸評(píng)審中的評(píng)分越高，貸款人享有貸款金額及時(shí)間的條件越優(yōu)越；
3 ．買賣雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議書；
4 ，同意以所購(gòu)房屋作抵押的證明；
5 ，有不低于購(gòu)房?jī)r(jià)款 30 ％的自有資金；
6 ．貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
售房人需提供如下資料：
1 ．售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；
2 ．房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；
3 ．所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；
4 . 如房屋己出租，需提供承租戶同意出貴妙證明文件；
5 .保證所售房屋符合上市出售條件的證明。
第四步：去銀行指定的律師事務(wù)所填寫二手房按揭申請(qǐng)表，由律帥把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批，對(duì)借款人和售房人送交的貸料的真實(shí)性、合法性、 合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，負(fù)責(zé)組織對(duì)子易房屋進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估，所評(píng)估價(jià)值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)。購(gòu)房者需交納所購(gòu)房屋價(jià)值4 ％的律師費(fèi)。
第五步：借款人與貸款銀行簽訂借款合同。
第六步：辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。
第七步：借款合同生效，資金劃人借款人指定賬戶。
三、 公積金貸款申請(qǐng)
公積金貸款流程
( l ）簽訂《 北京市商品房買賣合同》 （以下簡(jiǎn)稱《 買賣合同》 ）后，交
開發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)。
( 2 )帶《 認(rèn)購(gòu)書》 、首付款發(fā)票、身份證、戶口簿、結(jié)婚證等身份證明，去管理中心領(lǐng)取借款申請(qǐng)表。
( 3 ）填妥申請(qǐng)表，回單位蓋章后，到管理中心交表，進(jìn)行初審，初審
合格的，管理中心開具《 抵押物審核評(píng)估通知單》 。
( 4 ）憑《 抵押物審核評(píng)估通知單》 ，帶《 認(rèn)購(gòu)書》 、身份證及身份證復(fù)
印件去評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估。
( 5 )收到評(píng)估機(jī)構(gòu)通知或按其約定的時(shí)間，取評(píng)估報(bào)告（一般約需一周時(shí)間）。
( 6 )接到開發(fā)商通知，到開發(fā)商處取己辦完預(yù)售登記備案的《 買賣合同 》。
( 7 )持 《 買賣合同 》 、評(píng)估報(bào)告和上述身份證明材料到管理中心做進(jìn)一步審核，合格的，管理中心開具貸款承諾書和貸款調(diào)查通知書。
( 8 )持貸款調(diào)查通知書到管理中心委托的銀行領(lǐng)取貸款的各類申請(qǐng)表。
( 9 )填寫銀行表格，其中 《 收押合同 》 需回開發(fā)商處蓋章。
( 10 )帶填妥的銀行表格、 《 收押合同 》 、 《 買賣合同 》 、 《 買賣合同 》 復(fù)印件（三份）及上述身份證明，交銀行審驗(yàn)。
（11）銀行審驗(yàn)無誤后，到保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)，將保險(xiǎn)單交至銀行。
( 12 )接到銀行通知，帶齊全套資料，到銀行辦理劃款、放貸手續(xù)。考慮到便于貸款人操作，律師對(duì)有關(guān)流程歸納得比較細(xì)，實(shí)際操作起來，只要統(tǒng)籌安排，并沒有 12 個(gè)步驟這么多
四、 公積金貸款注意事項(xiàng)
( l )戶口本、身份證、首付款發(fā)票等所有與購(gòu)房有關(guān)的資料最好隨時(shí)攜帶，如方便，準(zhǔn)備數(shù)份復(fù)印件。
( 2 )辦保險(xiǎn)和最后辦放貸手續(xù)一定要本人辦理，其余的手續(xù)可委托他人代辦，但必須攜帶申請(qǐng)人的身份證，準(zhǔn)備好評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。
( 3 )詢問管理中心、銀行等機(jī)構(gòu)的聯(lián)系電話，有不明白的事情可以隨時(shí)咨詢。
( 4 )在各種表格上留聯(lián)系電話時(shí)，最好留一個(gè)在白天隨時(shí)可以找到申請(qǐng)人的號(hào)碼。
( 5 )填寫各種表格時(shí)，事先問清各種表格的填寫方法，如遇到不會(huì)填的，可以空著，交表時(shí)問清楚再補(bǔ)填，如果填錯(cuò)了，需要重新填表更麻煩。
( 6 )保險(xiǎn)費(fèi)包括房屋險(xiǎn)、失業(yè)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)。貸款在 5 年期以上的，首次最少按 5 年期限購(gòu)買保險(xiǎn)。其中壽險(xiǎn)待拿到產(chǎn)權(quán)證，把產(chǎn)權(quán)證抵押給銀行后，可以退保。管理中心設(shè)有分中心的（如北京外企服務(wù)總公司等），可到分中心辦理部分手續(xù)，流程能夠簡(jiǎn)化一些。
如果還是覺得比較麻煩，可以委托一些專業(yè)中介機(jī)構(gòu)代辦，目前北京有不少房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。需要提醒的是：選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，要慎重一些，最好選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的中介機(jī)構(gòu)，因?yàn)槟囊恍┳C件原件和費(fèi)用都要交給委托的中介機(jī)構(gòu)，一旦出現(xiàn)閃失，錢損失了不說，證件原件補(bǔ)辦起來就麻煩多了。
公積金貸款屬于銀行的委托業(yè)務(wù)，是由各地公積金管理中心委托當(dāng)?shù)劂y行發(fā)放的，因此其審核發(fā)放程序與商業(yè)貸款有所差別。公積金貸款辦理曾存在手續(xù)繁復(fù)、不易辦理的問題，后來各地進(jìn)行了辦理程序的改進(jìn)。
以北京市為例，北京市的公積金管理中心與一些大型、正規(guī)的中介公司簽訂了合作協(xié)議，購(gòu)房者將公積金貸款事宜交由這些中介公司辦理，大大簡(jiǎn)化了手續(xù)。對(duì)于還未拿到房產(chǎn)證的房產(chǎn)，只要房主出示房屋買賣契約就可以辦理。并且在公積金貸款時(shí)還可以不用先辦理房產(chǎn)抵押登記，而是直接通過擔(dān)保中心提供全程擔(dān)保責(zé)任，先獲得貸款。具體做法是：住房貸款擔(dān)保中心作為購(gòu)房人代理，向公積金管理中心申請(qǐng)擔(dān)保委托（公積金）貸款，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時(shí)，購(gòu)房人將所購(gòu)房屋作為抵押物向市住房貸款擔(dān)保中心提供抵押反擔(dān)保，并全權(quán)委托中介公司辦理抵押物登記手續(xù)。這樣原本要等到抵押登記完成后才能發(fā)放的貸款，在申請(qǐng)人資質(zhì)審查通過后即可發(fā)放。
只要符合各地的公積金交存、申請(qǐng)貸款程序，購(gòu)買二手房就可以申請(qǐng)公積金貸款。購(gòu)房者不妨在買房前先咨詢各地的公積金管理中心、熟悉業(yè)務(wù)的中介公司或房地產(chǎn)專業(yè)律師。
五、 貸款購(gòu)買二手房時(shí)需注意的問題
本節(jié)主要講了一些貸款購(gòu)買二手房的基本知識(shí)，有以下問題需要注意：
1.每月還款額度要量力而行
在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入支出有所客觀預(yù)測(cè)，避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。
2.要選擇好貸款銀行
對(duì)借款人來說，如果購(gòu)買的是二手房，就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，對(duì)借款人的要求也不盡相同，貸款額度和最長(zhǎng)的貸款期限也可能不同，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇服務(wù)好、收費(fèi)低、手續(xù)簡(jiǎn)便快捷的貸款銀行。
3.要選擇適合自己的還貸方式
目前主要有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一種是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每個(gè)月的月供相等，所還利率遞減，本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。等額還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于：借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的開支。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的人。總體算來等額本金一般比等額本息還給銀行的利息要少一些。
新的還房貸形式：“雙周供”。這是 2006 年 3 月深圳發(fā)展銀行在南京推出的新業(yè)務(wù)，指?jìng)€(gè)人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額卻獲得了有效的減少，還款周期得以明顯的縮短，客戶在還款期內(nèi)能省下不少的利息。如果客戶在銀行貸了一筆 50 萬元的款，按照 30 年的貸款期限、基準(zhǔn)利率 6 . 12 ％來算，選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法，每個(gè)月要還款 3036 元；如果選擇“雙周供”，每?jī)芍苓€款額為 1518 元，相當(dāng)于原月供的一半。而由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，最后算下來借款者可以節(jié)省 1 15 , 186 元的利息支出，節(jié)省的利息比高達(dá) 19 . 42 ％同時(shí)，由于供款次數(shù)頻密，本金減少速度加快，加上每年大約還款 26 次（折合月供為 13 個(gè)月），借款人只需要 24 . 7 年就可以還清這筆貸款，相比普通還款縮短了 5 . 3 年。
如今，二手房貸款利率也有固定利率和浮動(dòng)利率兩種形式。此前，房貸均采取浮動(dòng)利率制，中、長(zhǎng)期貸款利率根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率變化及時(shí)調(diào)整。固定利率房貸是一種一定期間內(nèi)貸款利率保持不變的人民幣個(gè)人住房貸款，與當(dāng)前內(nèi)地市場(chǎng)通行的浮動(dòng)利率房貸有著重大的區(qū)別，其目的是規(guī)避利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)和通脹風(fēng)險(xiǎn)，但若此兩種風(fēng)險(xiǎn)并不出現(xiàn)，則當(dāng)承擔(dān)固定利率比現(xiàn)行利率高的風(fēng)險(xiǎn)。不同的利率種類導(dǎo)致最終還貸的款額也會(huì)有所差別。對(duì)此，借款人要根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。
4.向銀行提供的資料要真實(shí)
申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收人證明。對(duì)于個(gè)人來說，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)和近期經(jīng)濟(jì)狀況證明二因?yàn)槿绻杩钊耸杖宋催_(dá)到一定水平，又沒有足夠的能力還貸卻夸大收入水平，經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)借款人提供了虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)其信任度大大降低，從而影響貸款的申請(qǐng)。
這種情況在實(shí)踐中確有發(fā)生。有些人沒有工作單位，為了得到銀行貸款，往往找各單位給自己出具收人證明，甚至私刻公章一旦事情敗露，不僅得不到貸款，在銀行留下不良記錄，還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。
5.提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)
借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，還可在年初接到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
6.每月還款要及時(shí)，避免罰息
對(duì)借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的賬戶上是否有足夠的資金，防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息，同時(shí)，在銀行留下不良的信用記錄。
7. 申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么借款人公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣公積金貸款的額度也就為零，將申請(qǐng)不到公積金貸款。
8.在借款最初一年內(nèi)不要提前還款
按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過 6 個(gè)月的還款額二不能足額還貸時(shí)可向銀行提出延長(zhǎng)貸款期借款人在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，可以向銀行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸本金、利息，銀行就會(huì)受理延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，減少每月還款額。
9.貸款清償后不要忘記撤銷抵押
借款人還清了全部貸款的本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
10.妥善保管借款合同和借據(jù)
申請(qǐng)貸款簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于貸款期限最長(zhǎng)可達(dá) 30 年，作為借款人，應(yīng)當(dāng)妥善保管。
六、 關(guān)于保險(xiǎn)
城鎮(zhèn)居民住房已開始向商品化邁進(jìn)，投保住房保險(xiǎn)顯得越來越重要。但是現(xiàn)在買房貸款時(shí)投人的保險(xiǎn)屬于銀行方面單方要求的強(qiáng)制性保險(xiǎn)，買方往往作為投保人，而第一受益人卻是銀行，要求取消強(qiáng)制性保險(xiǎn)的呼聲日高，因此，各地銀行有逐漸放寬的趨勢(shì)。是否買保險(xiǎn)正成為買房人的自由選擇。