對呂xx簽訂《購房還款合約》之行為，其父母是同意和認可的。2003年12月31日，《購房還款合約》中規定的第一被告向原告償還購房款本金的條件成就，但第一被告卻沒有向原告償還任何款項，因而成訟。[爭議]審理中，就本案《購房還款合約》是否有效的問題，存在兩種不同意見。第一種意見認為，原告與xx分公司簽訂的《購房還款合約》無效。因此，原告與xx分公司簽訂的《購房還款合同》因違反國家法律、法規的強制性規定，屬于無效合同，故法院應駁回其訴訟請求。第二種意見認為，本案中的《購房還款合約》即商品房返本銷售合同合法有效。關于購房還款合約有效嗎的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

導讀：《合同法》第五十二條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

[案情]

原告呂xx與第一被告xx分公司于1995年6月30日簽訂了一份《購房還款合約》，雙方約定由原告向xx分公司購買房屋一套，購房價款為人民幣305385元。同時，雙方還在《購房還款合約》中明確約定，xx分公司于收取原告全部購房款之日起八年后的同一天將原告的購房款本金償還原告，逾期還款的，以月利率2%計算逾期還款利息;第二被告開發總公司及第三被告銀農公司對第一被告xx分公司的還款承擔連帶保證責任。合約簽訂后，原告依約支付了全部購房款;xx分公司于1995年12月開具了收款發票。另外，原告呂xx出生于1984年7月26日，合約簽訂時，其不足十一周歲。對呂xx簽訂《購房還款合約》之行為，其父母是同意和認可的。2003年12月31日，《購房還款合約》中規定的第一被告向原告償還購房款本金的條件成就，但第一被告卻沒有向原告償還任何款項，因而成訟。原告請求法院判令第一被告立即償還欠款本金305385元及逾期利息1000元;同時判令第二、三被告對上述債務共同承擔連帶清償責任。三被告持相反意見，不同意返還購房款。

[爭議]

審理中，就本案《購房還款合約》是否有效的問題，存在兩種不同意見。

第一種意見認為，原告與xx分公司簽訂的《購房還款合約》無效。因為在簽訂《購房還款合約》時，呂xx不滿十一周歲，是限制民事行為能力人，簽訂《購房還款合約》，超出其行為能力范圍。所以雙方簽訂的《購房還款合約》屬于無效合同。根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，無效合同自簽訂之日起無效。所以原告要求第一被告償還欠款本金305385元及逾期利息1000元是沒有法律依據的。根據國務院行政主管部門頒發的《商品房銷售管理辦法》的有關規定，返本售房屬于禁止性行為。因此，原告與xx分公司簽訂的《購房還款合同》因違反國家法律、法規的強制性規定，屬于無效合同，故法院應駁回其訴訟請求。

第二種意見認為，本案中的《購房還款合約》即商品房返本銷售合同合法有效。

[評析]

筆者贊同第二種意見。

因為：《民法通則》第十二條規定“十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。《合同法》第四十七條規定“限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但純利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認”。法律規定的本意與目的是保護限制民事行為能力人的權益，因其識別能力有限，對于重大問題難于作出真實的合適意思表示。就本案來說，在簽訂合同時，原告已滿十周歲，是限制民事行為能力人，簽訂購房合同進行房屋買賣，與原告當時的年齡及智力是不相適應的，第一被告xx分公司本不應當與原告簽訂合同將房屋出售給原告，但合同簽訂后，原告實際履行了合同的義務，說明其法定代理人是追認的，而xx分公司也將房屋交付原告并辦理了房屋產權證，對房屋買賣是認可的，甚至從未提出過異議，并且訴訟時原告已經成年，已具有識別能力，是完全民事行為能力人，其對自己以前的行為是追認并要求繼續履行的。故本案合同雙方當事人意思表示是真實、自由的，就合同的履行及原告的請求而言，對原告來講已經屬于“純利益”性質。因此，第一種意見以原告在簽約時是限制民事行為能力人而認為合同無效，不具有約束力，沒有法律與事實依據。

《合同法》第五十二條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋(一)規定，合同法實施以前成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，適用當時的法律規定;人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的，則適用合同法;人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方法規、行政規章為依據。第一被告xx分公司與原告簽訂《購房還款合約》時，并沒有法律或法規禁止用“返本銷售”方式出售商品房，換句話說，“返本銷售”在當時是允許的，根據上述法律規定，“返本銷售”并不違法;合同法實施后，2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》明確規定禁止“返本銷售”，但根據上述《合同法》的有關規定，該辦法在認定合同無效時不具有溯及力，并且作為國務院下屬的建設部所制定的行政規章，也不屬于人民法院認定合同無效的依據。故第一種意見認為xx分公司與原告簽訂的《購房還款合約》違反法律、法規的禁止性規定而無效，也沒有法律依據。

綜上所述，xx分公司與原告簽訂的《購房還款合約》，系雙方真實意思表示，其內容沒有違反當時的法律、法規，原告已經全部履行了義務，應當認定合同有效，具有約束力，其擔保條款也依法有效，三被告應當依約履行合同規定的義務。法院應支持原告的訴訟請求。

作者：興國法院 鐘國樹