因此，新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是國(guó)家或地方的現(xiàn)行設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而是以客戶目標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，它包括適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、協(xié)調(diào)性及客戶的其它特殊要求。關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

改革開放三十年來，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)也走過了近二十年的歷程，房地產(chǎn)業(yè)從最初以生產(chǎn)為中心的統(tǒng)建房時(shí)代延續(xù)的房地產(chǎn)以銷售為中心的促銷、廣告、包裝、差異化時(shí)代，再到以利潤(rùn)為中心的提高效率、降低成本時(shí)代，進(jìn)而發(fā)展到現(xiàn)在以客戶為中心的客戶導(dǎo)向產(chǎn)品、服務(wù)體系時(shí)代。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的需求水平不斷提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也不斷提高，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求越來越嚴(yán)格，國(guó)內(nèi)不少大型房地產(chǎn)企業(yè)均遭遇過工程管理不到位而產(chǎn)生的相關(guān)問題，如萬科“金色雅筑”項(xiàng)目的“漏水門”和“隔音門”事件、保利“西子灣”項(xiàng)目的“拒收門”事件、中海“文華熙岸”項(xiàng)目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門列入“黑名單”事件等因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠，金地“格林小鎮(zhèn)”因市政道路園林景觀工程組織不當(dāng)延期交付、萬科“四季花城”因冬季施工問題組織不當(dāng)延期交付，等因工程進(jìn)度滯后引起業(yè)主的投訴及索賠，復(fù)地“國(guó)際公寓”因規(guī)劃及定位不當(dāng)產(chǎn)生的時(shí)間成本增加，萬科“萬科紫臺(tái)”項(xiàng)目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差等因工程成本突破引起的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降，SOHO中國(guó)“SOHO尚都”項(xiàng)目因總包單位與幕墻安裝單位分工配合要求約定不清，珠江地產(chǎn)“珠江駿景”項(xiàng)目因道路景觀與市政管井標(biāo)高配合要求約定不清等因工程招標(biāo)合約不嚴(yán)謹(jǐn)造成管理難度加大等。這些事件的發(fā)生，促使我們必須思考房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢(shì)下如何生存?如何發(fā)展?

雖說三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做品牌，一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)，但企業(yè)的生存和發(fā)展是靠產(chǎn)品的銷售來保證的，而客戶對(duì)一個(gè)產(chǎn)品品牌的認(rèn)知也是建立在產(chǎn)品的品質(zhì)上的，客戶通過品牌形象或廣告宣傳或業(yè)內(nèi)口碑或朋友介紹等信息看房、買房、接房、居住全過程對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，形成品牌期待，如符合或超越客戶的期待(在每個(gè)細(xì)節(jié)上)，就會(huì)形成該品牌的忠誠(chéng)業(yè)主，如與客戶的期待存在差距(在每個(gè)細(xì)節(jié)上)，就會(huì)形成該品牌的非忠誠(chéng)業(yè)主，所有這些都體現(xiàn)在客戶對(duì)產(chǎn)品品牌的認(rèn)知度上。客戶期待的差距主要表現(xiàn)在銷售過程和使用過程，而這些問題必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)上、工程建設(shè)上、物業(yè)管理上進(jìn)行解決，解決成功，客戶的期待得到滿足，才能形成該品牌的忠誠(chéng)業(yè)主。

傳統(tǒng)意義上的工程質(zhì)量強(qiáng)調(diào)按國(guó)家或地方的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果，強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理，而這些設(shè)計(jì)和施工的標(biāo)準(zhǔn)只是保證安全和使用的基本要求，有很多標(biāo)準(zhǔn)是低于客戶對(duì)產(chǎn)品的要求的，甚至一些客戶的要求在這些標(biāo)準(zhǔn)中根本未得到體現(xiàn)。如平面布置不當(dāng)致使交通流線不合理(或不符合風(fēng)水要求)、門窗布置不合理影響家具布置、廚房布置不當(dāng)影響洗切炒的操作流線、地漏返味、空調(diào)室外機(jī)的噪音過大、私家花園內(nèi)設(shè)有井蓋、玄關(guān)設(shè)置過小、小尺度衛(wèi)生間布置不當(dāng)、戶與戶之間的對(duì)視干擾、廚房煙道串味、小區(qū)入口的人車未分流、地漏防水處理不好、外墻漏水、樓板開裂等等。因此，新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是國(guó)家或地方的現(xiàn)行設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而是以客戶目標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，它包括適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、協(xié)調(diào)性及客戶的其它特殊要求。適用性包括平面布置的合理性、空間布置的合理性、建筑物理功能(含采光、通風(fēng)、隔聲、隔熱)的滿足及其它使用功能的滿足;可靠性包括安全性(強(qiáng)度、穩(wěn)定、防火、抗震)、可維修性、有效性(使用符合、耐腐蝕性);經(jīng)濟(jì)性包括質(zhì)量成本與質(zhì)量效益;協(xié)調(diào)性包括造型與美感、與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)、與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)、與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)。這套標(biāo)準(zhǔn)以客戶需求為導(dǎo)向，以市場(chǎng)認(rèn)可為準(zhǔn)繩，可確保客戶對(duì)公司產(chǎn)品的良好認(rèn)知，樹立優(yōu)質(zhì)品牌形象，讓購(gòu)房者成為公司品牌的忠誠(chéng)業(yè)主。

由于新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不是國(guó)家或地方的現(xiàn)行設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而是以客戶目標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，它要求我們必須從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和物業(yè)服務(wù)全過程全方位的為客戶著想，盡力滿足客戶需求。這就要求工程管理工作擺脫老思路，建立新標(biāo)準(zhǔn)，使用新方法，從工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面進(jìn)行管理和控制，建造滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。

(一)新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的要求

從傳統(tǒng)的工序、工藝質(zhì)量檢驗(yàn)轉(zhuǎn)為向產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)和建造的全過程質(zhì)量控制，從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂?預(yù)防)、事中控制(過程檢查)和零缺陷質(zhì)量控制(分戶驗(yàn)收)，這當(dāng)中質(zhì)量分析和質(zhì)量策劃將成為工程質(zhì)量保證體系的重點(diǎn)。工程質(zhì)量雖然是在甲方的管理下形成，但畢竟是通過工程供方實(shí)現(xiàn)的，如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和體系，取得供方的認(rèn)可，完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，都是很難達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)的。因此，從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系，從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過設(shè)計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，輔以先進(jìn)的信息設(shè)備，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工部位、施工班組的動(dòng)態(tài)跟蹤。

(二)新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的要求

從傳統(tǒng)的施工工藝進(jìn)度控制轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)進(jìn)度控制，施工進(jìn)度管理是經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的組成部分及實(shí)現(xiàn)保障環(huán)節(jié)，依據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)計(jì)劃分解的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃成為工程進(jìn)度管控的依據(jù)。做好一系列保障性資源計(jì)劃的管控成為項(xiàng)目工程進(jìn)度管控的重點(diǎn)。在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量的過程控制，可以有效地避免因圖紙問題造成工程的調(diào)整及返工。提高總承包單位的生產(chǎn)組織能力和配合意識(shí)，搞好甲供材、甲分包單位與總承包單位的配合、協(xié)調(diào)成為解決工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵。大小市政的提前介入、設(shè)備配套用房土建專業(yè)的提前配合，均可以保障交付的順利實(shí)現(xiàn)。

(三)新形勢(shì)下工程成本管控的要求

由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制，由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向投資分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過程成本控制。由于在產(chǎn)品價(jià)值鏈中，利潤(rùn)最高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)最低，因此，在研發(fā)方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通常比在制造能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力。時(shí)間成本和質(zhì)量成本的控制成為房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的重要環(huán)節(jié)。以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項(xiàng)造成的后果上。針對(duì)施工質(zhì)量通病找出關(guān)鍵的故障點(diǎn)，通過前期的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化、施工工藝改進(jìn)往往能避免施工手工操作帶來的偏差。完善材料檢驗(yàn)和對(duì)施工過程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理的投入。這些適當(dāng)?shù)那捌谕度胧墙档唾|(zhì)量成本的重要手段。