一、對已經公房房改的房產的范圍的認定。

人民法院在審理離婚案件中，對涉及已經公房房改的房產爭議的，按規定可以合并審理。

如何理解已經公房房改的房產，其范圍如何確定?以夫妻名義進行房改的房產，在實踐中，主要有以下幾種情況：第一、夫妻雙方已交完購房款，并以一方名義辦理了《共有產權證書》或《房產所有權證書》的房產;

第二、以一方名義進行房改，已付清購房款未并共同居住，但未辦理產權證書的房產;

第三、以一方名義進行房改，已付部分(首期)購房款并實際居住而未辦理房產證的房產;

第四、以一方名義申請參加房改，產權單位審查同意，并確定房號，而未交房款的房產;

第五、以一方名義進行房改，已付全部或部分購房款，但進行房改的公房尚未竣工或未開工的房產(期房)。確認已經公房房改的房產的范圍，常見有三種不同的觀點：(一)登記論認為，房產作為不動產，某一民事主體對其享有產權，應以到政府主管職能部門辦理登記手續為標志，以夫妻一方名義進行房改的公房房產也不例外。所以，確認公房是否已經房改，夫妻對公房是否擁有產權，應以是否辦理登記手續、持有產權證書為準。(二)付清購房款論認為，只要夫妻已付清了購房款，而不管其是否辦理登記手續，該房產應屬夫妻共有。(三)售房單位審批論認為，凡夫妻以一方名義向售房單位申請參加房改，售房單位審查同意，并已付首期購房款的房改房產，應屬已經房改的房產。

在離婚案中，對公房是否已經房改、夫妻雙方對該房產是不享有產權的認定，是對房改房產能否進行處理的前提。這一方面，沒有專門的法律、法規規定，也沒有最高人民法院的司法解釋。登記論是傳統民法理論上不動產物權必須在登記之后才能成立的觀點。而在實踐中，已付清購房款而沒有辦理登記手續的情況是很普遍的，若以登記論的觀點一刀切，對已付清購房款而未辦理登記手續的房改房產不予認這夫妻共同財產，僅就購房款進行分割，對于未以其名義進行房改的夫妻一方是顯失公平的。尤其是夫妻雙方在同一單位的情況，一方有住房，另一方無住房而又失去了房改的機會。但公房房改實際上是公房買賣，是一種特殊的買賣關系，國家(名義上是黨政機關、企事業單位)是賣方，黨政機關、企事業單位的職工是買方，屬房屋買賣關系的范疇。既然是房屋買賣關系，應該是登記后才生效。因此，若將未登記的房改房產認定為夫妻共同財產，在法理上是講不通的。這種付清了購房款而未辦理登記手續的房屋的產權，對夫妻雙方來講，只是一種準產權，是一種形式要件上缺陷的權利，在實踐中，經所有權人(產權單位)同意，結合案件的具體情況，根據公平合理的原則，可視為夫妻共同財產予以分割，但該房產不屬完全意義上的房改房產。售房單位審批的視點，考慮到了分期付款的情況，而根據有關房改政策和辦法，未付清購房款房產，缺乏實質條件，是不能辦理登記手續的，不屬已經房改的房產。

綜上所述，凡在政府行政主管職能部門辦理買賣登記手續的房改房產，屬已經公房房改的房產。

二、對已經公房房改的房產的處理。

(一)關于案件當事人的問題

夫妻購買公有房屋的產權有兩類情形：一是全部產權歸夫妻所有，二是夫妻作為一方與售房單位共同享有房改房屋的產權(夫妻享有部分產權)。在分割處理第二類房改房屋時，有一種意見認為應將售房單位列為案件的當事人，其理由是訴訟標的(房改房屋)與售房單位有直接的利害關系，否則，房改房屋的處理就不能與離婚案一并審理。這種意見顯然是錯誤的。首先，離婚案件的當事人應當是夫妻雙方，夫妻離婚時房改房屋產權的爭議是解除夫妻人身關系的牽連之訴;第二，雖然售房單位與夫妻對房改房屋共同享有產權，但根據房改政策、辦法的規定，售房單位享有的產權份額比例是確定的，不存在爭議;第三，在離婚案件中，房改房屋之訴的訴訟標的，也只是夫妻享有的房改房產比例部分，不涉及售房單位享有的份額。因此，售房單位不應列為當事人。

(二)處理原則

結合離婚案件與房改房屋產權的特點，為保證案件公平合理的處理，應區別不同情況，確立不同原則。

第一，雙方當事人協商一致原則。婚姻法規定：人民法院審理離婚案件，應當進行調解.調解是審理離婚案件的必經程序，并且應貫穿到訴訟的全過程中，對離婚案件中已經公房房改的房產的處理也不例外。協商包括當事人之間自行協商和在人民法院主持下調解兩種情況。當事人雙方自行達成的協議，應當不違反我國法律、法規的規定和社會公德，人民法院才能予以確認。

第二，堅持男女平等原則。這是婚姻法的基本原則，不能以房屋以誰的名義進行房改，房屋就歸誰所有的方法處理房改房產的分割。

第三，堅持女方及子女利益的原則。我國風俗習慣以男為戶主，子女隨父姓，在我國現行分房制度中，受這種習俗的影響，很多單位都有分男不分女或男優先于女的習慣作法，極不利于女方。另外，目前我國婦女的經濟能力、社會地位與男子仍有一定差距。同時，在離婚案中，子女多由女方托養。因此，人民法院在這種情況下，應充分考慮女方和子女利益，在分割房屋上應對女方和子女予以照顧。

第四，堅持照顧殘疾和生活困難一方的原則。照顧年老、生病或喪失勞動能力者的合法權益，是我國法律一貫奉行的原則。處理離婚案件中的已經房改的房產，對一方因年老、弱智或殘疾而又無生活來源，或收入明顯低于另一方的，應予特殊照顧。

第五，照顧售房單位利益的原則。售房單位用以進行房改的房屋，一般由本單位籌資興建或購買而來。在夫妻雙方條件均等，尤其是在售房單位享有一定比例產權份額的情況下，應優先考慮屬于該單位職工的一方。

以上五個原則是一個有機的統一體，應全面理解，全面貫徹，對具體案件應具體對待，避免片面強調某一原則，忽視另一些原則。

(三)處理方法。

離婚案件中處理已經房改的房屋的產權，與一般的私房處理有所不同，尤其是售房單位享有一定比例產權的房改房屋，處理起來比較復雜，主要有以下幾種方法：

第一，確定夫妻各自的份額和具體居住使用的房間。若結構允許，可以由當事人隔斷，各居其房。這種方法主要適用于全部產歸夫妻雙方所有，而雙方的住房條件都比較困難的情況;

第二，房屋歸以其名義進行房改的夫妻一方所有，其他財產歸另一方，得房方給予對方適當經濟補償的方法。這種方法主要適用于售房單位對房改房屋享有一定比例產權，而另一方非屬售房單位職工的情形;

第三，由單位解決。未以其名義進行房改的夫妻一方，其單位有住房安排其居住，現有房屋可歸另一方;

第四，競價分配。是指召集雙方當事人協商，各自提出愿意出多少補償費讓對方遷出，相互競爭，房屋歸出價最高的當事人所有，這種方法主要適用于房屋無法分割，雙方都不愿意遷出，且雙方條件同等時，由雙方當事人自愿進行。

(四)兩個問題

問題一，夫妻一方屬非城鎮戶口，其是否有權享已經公房房改的房產權?房改房屋是我國城鎮住房制度改革的產物，是為了解決城鎮人口的居住問題，因此出售公有住房的對象也是特定的。例如《海口市出售公有住房辦法》規定：凡在海口市有常住戶口的省、市屬黨政機關和事業單位的固定職工、合同制工人、離、退休職工均可向所在單位或現住房的產權單位申請購買公有住房。也就是說，只有城鎮戶口的國家(黨政)機關的工作人員、企、事業單位的職工才有參加房改的權利，才能享有房改房屋的產權。若夫妻一方(甲)屬城鎮戶口，在國家機關工作，并取得房改房屋產權，另一方(乙)屬農村戶口在農村務農。基于雙方的婚姻關系，乙當然對房改房屋享有與甲平等的產權、一旦甲提起離婚訴訟，人民法院判決甲、乙離婚，甲、乙的身份關系解除，乙是否有權享有產權?是否可以將該房判給乙呢?如果可以，那么這與我國城鎮住房改革的精神是相悖的，因為房改制度是為了解決城鎮人口的居住問題，并且房改房屋是有很大福利性的，只有特定的人才享有這種福利，這類人也只能是黨政機關、企事業單位的職工，其他人除繼承外，應該無權享有這種權利，而繼承也是基于身份關系才產生的，甲、乙的婚姻關系解除后，也就失去了享有這種權利的前提。如果不行，那么作為夫妻共同財產的房改房屋，排除乙的共有產權，是沒有法律依據的。

問題二，夫妻雙方分屬不同單位，而以一方的名義在本單位購買公房，離婚后，該房能否歸對方所有?一種意見認為，該房屋本單位籌資建設或購買，供售房單位的職工房改，是對售房單位職工的福利補貼，非售房單位職工，無權享有這種權利，尤其是在售房單位對房改房屋享有一定比例房屋份額的情形下，這部分產權的實際使用者也是售房單位的購房職工。雙方離婚，只能就購房款進行分割，不能將房改房屋(全部或部分)判歸非售房單位職工的夫妻一方。并且，若房屋判歸非售房單位職工的夫妻一方，那么售房單位又要給屬本單位的夫妻一方安排住房，這顯然是不合理的。另一種意見認為，這類房產實際上是國家資產，國家機關、企事業單位是名義上的房屋所有權人，實質上是公有產權。房屋出售給單位職工，不等于房屋出售給某一個人，應該說是出售給一個家庭。在婚姻關系存續期間，夫妻共同購買了公房，都享有平等的產權。夫妻離婚時，人民法院有權根據雙方各自條件，依法裁判房屋所有權的歸屬，售房單位不應干預。?